【房地产】金科股份:西南王谋局全国、高成长价值低估

【房地产】金科股份:西南王谋局全国、高成长价值低估
2020年01月14日 07:13 新浪财经-自媒体综合

来源:天风研究

※ 从成渝向全国扩张、布局二三线为主:

1)公司全国战略布局初步完成:公司1998年成立于重庆,持续深耕川渝市场,2016年开始公司转变经营策略,开始积极扩张,提出“三圈一带”新战略,锁定“核心十城”,截至2018年,公司已完成“三圈一带、八大城市群、核心25城”战略布局;2)公司主力布局二三线、土储超5600万方:公司定位布局二三线为主,二三线城市占比80%以上。截止2019中报,公司在手土储可售建面约5600万方,对应货值约为5433亿元,足够未来2-3年销售。分地区来看,公司拿地结构出现调整,重庆下滑,长三角、湖南湖北、山东为重点新增区域。在2019H1新增土储面积中重庆+四川占比仅为27%,其中重庆占比从35%下降至12%,三大区总计占比仍为19%,但长三角占比升至16%。而山东、河南、湖南、湖北、云南等省市新增土储面积占比有所上升。

※ 销售增速引领行业、结算盈利稳步提升:

1)预计2020年销售将超2000亿元:公司于2017、2018年的销售金额同比增速分别为97.49%与88.57%,2019H1销售金额同比增长40.10%,销售面积增速20.37%。2019年公司实现销售金额1803亿元,同比增速40%,超额现全年销售目标且增速行业领先。我们预计公司2020年销售额有望突破2000亿元。2)结算毛利率稳步提升、净负债率稳步下降:销售利润率上涨驱动的ROE提升显著,19H1归母净利润同比+289%,地产结算进入丰收期、预收款覆盖率进一步走高。公司毛利率和归母销售净利率分别为30.3%和12.13%,较2018年分别提升1.74pct和2.38pct;三费费率为10.2%,同比下降2.7pct,其中销售费率和财务费率分别下降1.5pct和1.0pct。报告期末,公司资产负债率和净负债率分别为83.9%、147.5%,分别同比-0.9pct、-11.9%。公司归母净利润增速大幅高于营收增速,主要源于17年高毛利项目进入结算丰收期,毛利率大幅提升。

※ 物业服务行业前十、股权价值被低估:

1)物业合同面积2.4亿平、行业前十:2019年金科物业服务位于百强排名第10名,合同管理面积约为2.39亿平,外拓竞争力极强,总市值逾百亿。2019H1物业营收规模达到12.03亿元,yoy84%,净利润达到1.59亿元,yoy260%。同时公司盈利能力持续提升,2019H1毛利率、净利率分别为23.6%、13.2%,利润水平可观。公司项目除了来自自身项目竣工交盘,在三方拓展方面也具备很强的竞争力。2016-2018公司进入城市数量从60+升至149+,超过地产项目布局的100城,在管项目数量从60上升至149,个,平均每个城市在管项目数在5个左右,基本稳定,表明公司在三方拓展方面竞争力强。2)预计物业估值近百亿、市场未充分发现、不排除拆分上市可能:目前行业第11、12名分别为港股上市公司中海物业、蓝光嘉宝物业,当前(2020年1月10日)市值分别为170亿港币、87.63亿港币,公司物业板块总市值逾百亿,归母市值约为76亿,不排除公司拆分上市可能。

※ 优质成长和高分红吸引长期投资、股权结构稳定:

公司实际控制人为创始人黄红云,及其一致行动人合计持股30%左右,第二大股东融创系持股(不足30%要约收购红线),2019Q3前海人寿新进前十大股东,公司高分红、高股息,作为财务投资对象吸引力强。公司2019年6月通过了员工持股激励计划,并规定当2019-2022年公司净利润相较于2018年的增长达到30%、60%、90%、110%时,2018年公司分红比例48%、股息率5.82%,我们预计在分红可观的情况下,现有股权结构有望保持稳定。

公司从区域向全国布局战略成果显著,定位二三线为主,我们预计销售有望突破2000亿,增速引领行业,公司物管业务被低估,我们预计公司归母净利润分别为54.08亿元、68.27亿元、82.87亿元,其中地产板块19年归母净利润为50.52亿元,参考可比公司2019年一致性预期PE 9倍,对应市值为454.71亿元,预计物业板块2019年归母净利润2.92亿元,我们给予公司物管业务2019年一致性预期PE26倍,对应市值为76.07亿,合理市值应为530.77亿元。对应目标价9.94元,首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示:政策变化不及预期、项目开发不及预期、融资成本控制不及预期

证券研究报告《房地产:金科股份:西南王谋局全国、高成长价值低估》

对外发布时间:2020年01月13日

报告发布机构 天风证券股份有限公司(已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格)

陈天诚 SAC执业证书编号:S1110517110001

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