【房地产】降准点评：降准叠加因城施策宽松、强烈看好一季度贝塔行情和2020全年阿尔法行情|按揭贷款_新浪财经

来源：天风研究

※ 事件：

2020年1月1日央行宣布，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放流动性共8000亿。大型、小型机构存款准备金率分别降至12.5%、10.5%为历史新低。

※ 梳理过去5轮降准周期，降准都显著改善房地产行业到位资金，对按揭的改善显著高于到位资金。

对于房企端，作为资金需求量大、敏感度高的地产行业，过去几轮降准前后的到位资金数据都显示行业到位资金边际改善明显，对居民端，按揭贷款的情况改善明显，但改善幅度有减少的趋势：1）2008年降准周期——到位资金绝对量改善22%、总资金增速从6.4%回升至69.5%见顶、按揭贷款增速从-22.9%回升至168.1%；2）2012年降准周期——到位资金绝对量改善20%、总资金增速从5.1%回升至33.7%见顶、按揭贷款增速从-5.3%回升至58.8%：3）2015年降准周期——到位资金绝对量改善3%、总资金增速从-2.9%回升至16.8%见顶、按揭贷款增速从1%回升至54.7%；4）2018年降准周期——到位资金绝对量改善9.7%、总资金增速从2.1%回升至7.8%见顶、按揭贷款增速从-6.7%收窄至-1.2%。5）2019年降准周期——到位资金绝对量改善1%，总资金增速从-0.5%回升至3.7%、按揭贷款增速从6.5%升至12.4%。

※ 2020年降准地产行情更甚2019Q1。

1）资金面来看，2019年Q1降准1%，释放1.5万亿流动性。此次降准释放流动性8000亿，虽然在绝对规模上要少于去年，但降准前市场流动性水平要好于去年同期（2019年1-11月国内贷款累计增速5.5%、去年同期为-3.7%）；2）融资通道收紧的背景下，降准后销售回款占比明显提升，2019年5月开始，地产融资通道逐一收紧，销售回款占比总体到位资金比重明显提升。2019年1月降准后，销售回款占比由44%上升至54%，9月降准后销售回款占比由47%上升至52%。2019年12月百强销售增速放缓，影响回款销售占比，预计此次降准对回款改善将十分明显；3）2020年政策面好于2019年一季度。2019年四季度以来，多所城市步入一城一策的放松阶段。一线城市中广州南沙区、黄埔区取消限购、深圳豪宅税标准调整并取消公寓限售政策，二线及多所强三线城市（佛山、天津、三亚等对人才政策放松限购）；中央层面增通过户籍政策调整（取消300万人口以下城市的落户限制，以及放松300-500万人口城市落户条件）鼓励人口落户中大型城市，鼓励人口向二三线及环一线大都市圈集聚，有望为该区域城市带来长期需求。总体来看，2020年中央及地方政策好于2019年。

※ 历次降准后往往地产板块先跌后涨、获得绝对收益概率高：

不同于分析对行业影响采取实际降准日为基准，分析板块行情走势我们采取降准公布日为基准，判断行业的收益率水平，我们发现：1）降准后往往先跌后涨，当月跌当季收涨：我们回顾前几轮降准周期发现，往往当月以下跌为主，而当季则大都收涨；2）板块获得相对收益和绝对收益的概率高，前五轮最高绝对收益率分别是41.39%、25.6%、95.5%、1.9%、43%；对应相对收益率为19.7%、25.5%、38.7、-0.62%、5%；3）2019年降准板块行情绝对收益40%、相对收益5%，主要由于2019年地产行业政策压制，对估值打压明显，2020年我们认为随政策边际改善，行业相对优势有望再度得到体现。

回顾过去五轮降准周期房地产基本面和估值的变化，我们认为随着降准的继续，房地产行业资金面将逐步改善，尤其按揭贷款改善会相对明显，促进基本面恢复；同时，前三轮降准板块都获得了较高的相对和绝对收益，2019年降准行业绝对收益可观、但相对收益较小，主要由于地产行业政策压制，对估值打压明显，2020年我们认为随中央和地方政策明显改善，行业相对优势有望再度得到体现。此外，根据我们之前地产投资矩阵（参考美林时钟）的建议，销售面积累计增速转负后是配置地产股的较好时机，因此，我们继续看好2020年一季度贝塔行情和全年地产板块获取超额收益的机会：从2019全年看，龙头集中度增速有所放缓，格局仍有变化可能，重点关注成长性较好的二线品种，三四线布局房企面临压力需要重点甄别，我们长期看好一二线、大都市圈城市布局为主的房企，短期重点推荐：万科、金科、保利、中南建设、阳光城，建议关注：1）龙头地产：万科、保利地产、金地、融创中国、招商蛇口；2）成长地产：中南建设、阳光城、金科股份、旭辉控股、龙光地产、美的置业；3）物业管理：碧桂园服务、保利物业、招商积余、永升生活服务、绿城服务、新大正等；4）商业持有：大悦城、中国国贸、光大嘉宝等；5）棚改旧改：城投控股、城建发展