【华泰地产】华发股份2019半年报点评：销售弹性如期释放，中期分红彰显诚意

来源：地产真心话

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公司发布半年报，2019H1实现营收142亿元，同比+51%；实现归母净利润14亿元，同比+3%；拟每10股派发2元中期股利；业绩符合预期，中期分红超预期。公司充裕货值助推其在2019年迎来新机遇，下半年有望把握融资优势补充库存，公司和大股东在粤港澳大湾区的深厚资源将受益于区域红利提振。我们维持2019-2021年EPS为1.46、1.89、2.35元的盈利预测，维持“买入”评级。

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开发业务实现量质齐升，充足现金支撑中期分红

上半年公司华南（不含珠海）、华中、山东区域项目进入集中结算期，竣工面积207万平，同比+83%，带动房地产业务营收+52%，同时毛利率提升10.3个百分点至35.8%。业绩增速不及营收主要因为：一、去年投资收益基数较高，今年投资收益同比减少4.7亿元至0.2亿元；二、并表合作项目结算较多，少数股东损益占比同比+17个百分点至16%；三、税金及附加/营收同比+5个百分点，所得税/利润总额同比+4个百分点至26%。年初公司年报分红率有所降低，而上半年公司货币资金、经营活动现金流量净额双双创下历史新高，中报拟每10股派发2元现金红利，彰显公司诚意。

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销售增速如期释放，受益珠海市场改善

上半年公司提升开发效率，新开工同比+67%。在珠海、华东亮眼表现支撑下，销售面积同比+62%，销售金额同比+72%，增速稳居主流房企前列。我们预计下半年推货超800亿元，华南、华中项目将发力，全年销售有望超800亿元、冲击900亿元，对应增速55%，彰显成长成色。2018年10月以来，珠海斗门、金湾等部分区域人才购房政策改善，今年5月西区、高新区、香洲区社保要求进一步放宽，对优秀人才支持力度加大，助推珠海市场逐步改善。公司作为珠海本土龙头，有望持续受益于区域红利。

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评级提升彰显融资实力，下半年有望把握拓展机遇

今年以来公司融资渠道保持畅通，融资成本优势显著，通过短融、中票、私募债、公司债、ABS融资近70亿元，利率区间2.98%-5.78%。6月联合信用将公司主体信用评级由AA+上调为AAA，市场认可度再提升，2019H1净负债率微降3个百分点至266%。充裕可售资源支撑下（我们估算2019H1权益货值3300亿元），上半年公司控制拿地节奏，拿地总价50亿元，新增权益建面69万平，同比-17%。下半年在融资收紧、土地市场回落的环境下，公司有望抓住机会补充库存。

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中期分红超预期，维持“买入”评级

我们维持2019-2021年EPS为1.46、1.89、2.35元的盈利预测。参考可比公司2019年7.8倍PE估值，考虑到公司净负债率偏高，我们认为公司2019年合理PE估值水平为7-7.5倍，目标价10.22-10.95元（前值11.39-11.97元），维持“买入”评级。

风险提示：资金链风险；布局较为集中带来的区域市场风险；房地产行业销售存在下滑风险，公司销售可能受到行业拖累。

风险提示

净负债率较高、短债覆盖率较低带来的资金链风险。公司净负债率高于行业平均水平，短债覆盖率低于行业平均水平，尽管在国企背景控股股东背书之下，公司融资渠道较为畅通，但在行业融资收紧的背景下，公司资金链仍然需要承担较大压力。

布局较为集中带来的区域市场风险。公司开发+储备项目计容建面的40%位于珠三角地区，22%位于珠海市，销售和回款受珠三角和珠海市房地产市场变化的影响较大。

房地产行业销售存在下滑风险，公司销售可能受到行业拖累。若调控政策未出现较大力度放松，行业经历2008年以来最长上行周期后，需求存在一定透支（尤其是三四线城市），叠加居民加杠杆空间和能力的收窄，本轮下行期的持续时间和程度存在超出预期的可能，可能拖累公司销售。

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