【行业深度】房地产丨不一样的地产周期：从“同起同落”到“城市分化”

来源：中国银河证券研究

潘玮丨房地产行业分析师 S0130511070002 本文摘自：8月20日发布的行业报告

王秋蘅

摘要

◆ 核心观点：1）长周期情况：中国房地产将告别暴涨时代；2）房地产行业基本面呈周期性变化；3）四轮小周期特点总结；4）本轮呈现周期性结构错位，分化叠加下长尾效应突出；5）房地产市场总体展望；6）各城市能级下周期变化预测；7）2019年行业基本面大概率下行但勿需过度悲观。

◆ 投资建议：我们推荐业绩确定性强、资源优势明显、市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048）、招商蛇口（001979），低估值、高股息、周转能力较强的金地集团（600383），销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城（000671）。

正文

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核心观点

本轮由非洲猪瘟带来的猪强周期带来超预期的产能去化和价格高位，同时带动肉禽消费与价格，公司有望同时受益于猪鸡价格高位，在出栏量确定性高、成本管控优势的背景下，公司业绩可期。我们预计公司2019-2021年EPS 分别2.48/4.22/3.25元，对应PE为16/9/12倍，给予“推荐”评级。

1）长周期情况：中国房地产将告别暴涨时代

人口增长拐点将至，出生率逐年下降；劳动力人口数量下降，社会老龄化趋势明显；城镇化率高增速不再，发展进入后半程；区域发展不均衡，一线城市常住人口增量放缓，部分三线城市已发生人口净流出；城镇居民可支配收入高增长时代已成为历史，居民杠杆率中长期持续提升。

2）房地产行业基本面呈周期性变化

2005 年以前，受人口红利、房改政策红利、城镇化快速推进的共同作用，房地产行业基本面长周期向好，此后受政策调节影响，小周期分化凸显。到目前为止，大致每三年左右可划分为一个小周期。

3）四轮小周期特点总结

05-08年小周期：房地产市场整体偏热，政策调控趋严；08-11年小周期：房地产逆周期对冲金融危机，政策作用显著；12-14年小周期：经济增速放缓，行业政策与宏观相对冲；15-至今小周期：供给侧改革下房地产重点去库存，因城施策效果显著。

4）本轮呈现周期性结构错位，分化叠加下长尾效应突出

本轮周期拉长的主要原因在于各地城市分化显著，一二三线城市周期结构错位、依此轮动，总体走势受区域效果叠加的影响，变动趋势放缓。

5）房地产市场总体展望

销售增速有望见底；开发投资增速预期缓步下行；土地市场短期承压，长期有望回温，但增速有限；房价同比增速将表现为总体稳定、小幅震荡；政策矛盾点初步浮现，未来“一城一策”分化凸显。

6）各城市能级下周期变化预测

一线城市迎来新周期；二线城市市场回暖，具有韧性；三四线城市进入回调期。

7）2019年行业基本面大概率下行但勿需过度悲观

预计整体房价涨幅1%；全年销售面积增速预计为-2%到-3%之间；销售金额同比增速2%到4%；投资层面，我们综合考虑了土地成交、棚改和统计口径改变的影响，预计房地产投资增速将缓慢下滑，全年增速预计为8%-10%。

02

投资建议

回顾本轮调控情况，政策的长周期为最大特征，维持房价稳定成为整个周期的主旋律，“因城施策”在平衡房价与城镇化进程、人才引进、都市圈发展中发挥了重要作用。因此，未来进一步推进“一城一策”的实施，适应城市差异化发展进程将成为未来政策发力的重点。在不同城市能级周期分化的环境下，精准布局一二线城市、享有融资优势的房企具有中长期配置价值。我们推荐业绩确定性强、资源优势明显、市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048）、招商蛇口（001979），低估值、高股息、周转能力较强的金地集团（600383），销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城（000671）。

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风险提示

销售超预期下行，政策调控加码。

评级体系：

银河证券行业评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避。

推荐：是指未来6－12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。

谨慎推荐：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报。该评级由分析师给出。

中性：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）与交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报相当。该评级由分析师给出。

回避：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）低于交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。

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