【行业点评】房地产丨国家统计局7月份行业数据跟踪：开发投资继续下行，销售阶段性超预期

来源：中国银河证券研究

潘玮丨房地产行业分析师 S0130511070002 本文摘自：8月15日发布的行业点评

王秋蘅

摘要

◆ 1）2019年1-7月商品房销售面积降幅收窄，销售金额增速回升。

◆ 2）土地成交短暂回升后继续下行。

◆ 3）新开工持续减速，施工面积继续保持高位，开发投资持续回落符合预期，全年增速预计8-10%。

◆ 4）资金面表现稳定，预计下半年资金环境好于2018年下半年。

◆ 5）投资建议：集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。在一二线城市市场结构性回暖对冲三四线市场下跌风险，城镇化进程加速，一二线及强三线城市需求将进一步释放。我们推荐业绩确定性强，市占率有较大提升空间的招商蛇口（001979），销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城（000671）。

核心观点

1）2019年1-7月商品房销售面积降幅收窄，销售金额增速回升。7月单月销售面积同比增长1%，增速由负转正，较前值增长3%，较超市场预期。7月单月销售金额同比大增10%，增速较上月回升。由于商品房销售面积同比在2018年7月是一个高点，之后快速下降，2019年下半年基数较低，预计在后续一二线与三四线城市将继续分化的背景下，受一城一策，因城施策的政策影响，以及近期企业加大推盘力度，各城市周期分化的情形下，销售面积同比降幅将逐步收窄，我们判断全年销售面积同比-2%左右。

2）土地成交短暂回升后继续下行。7月单月，土地购置面积同比大幅下滑37%，降幅比6月份大幅扩大23个百分点，在6月短暂拉升的基础上继续大幅下行。由于房企融资环境的收紧，房企的拿地热情趋于冷静，审慎拿地下土地购置面积回落至低位。总体来看，房企拿地意愿仍不强。但城市能级分化之下，土地市场也呈现结构性回暖，部分城市的销售回暖带动房企在热点城市拿地意愿增强，预计后续土地市场热度继续分化。

3）新开工持续减速，施工面积继续保持高位，开发投资持续回落符合预期，全年增速预计8-10%。新开工增速回落，一方面受销售预期走弱的影响，房企开工意愿有所减弱；政策边际收紧预期的影响在一定程度上对新开工意愿形成压制，土地储备不足叠加新房销售遇冷，房企对市场的预期发生转变，制约了新开工的进度，预计后续新开工增速进一步走弱。施工持续同比维持高位，虽然2019年较强的复工对施工构成支撑，但是新开工的持续下降将持续影响施工。

 4）资金面表现稳定。受7月单月销售面积由负转正的影响，定金及预收款同比明显走强，个人按揭贷款在按揭资金偏紧的状态下稳定小幅度增长，考虑到下半年销售面将有所改善，后续销售回款预计将低位回升。国内贷款在低基数效应下仍将走强。整体而言，我们认为下半年资金环境将略好于2018年下半年。

5）投资建议：集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。在一二线城市市场结构性回暖对冲三四线市场下跌风险，城镇化进程加速，一二线及强三线城市需求将进一步释放。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的招商蛇口（001979），销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城（000671）。

6）风险提示：市场销售超预期下行，政策调控加码。

评级体系：

银河证券行业评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避。

推荐：是指未来6－12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。

谨慎推荐：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报。该评级由分析师给出。

中性：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）与交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报相当。该评级由分析师给出。

回避：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）低于交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。

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