【天风地产】单月回升累计继续下行、行业弱势减缓政策压力、优质龙头将继续受益——6月房地产统计数据点评|地产_新浪财经

来源：天诚地产会

摘要

事件：统计局发布19年1-6月房地产行业数据，1-6月份，投资同比名义增长10.9%，增速较1-5月下降0.3个百分点，比去年同期提高1.2个百分点；1-6月销售面积同比-1.8%，比1-5月的-1.6%下降了0.2个PCT，增速同比去年同期1-6月的3.3%下跌5.1个PCT；1-6月商品房销售额同比增加5.6%，比1-5月下降了0.5个PCT，去年同期销售额增速13.2%下滑7.6个PCT。

6月单月销售面积难改负增长，累计增速继续回落，预计7月或将明显下行，底部大概率在Q3出现。1-6月销售面积同比增速-1.8%，比1-5月的-1.6%下降了0.2个PCT，单月同比增速-2.2%，环比较5月增加3.3个百分点。1）一季度在对居民端、企业端的货币政策均有放松的情况下，销售出现回暖；2）4月中货币政策明显收紧；3）去年5、6、7、8月单月销售面积增速分别为8.0%、4.5%、9.9%、2.4%，6月基数低所以单月增速略有回升，但7月基数为18年单月最高，因此我们预计7月销售增速或将大幅下滑，8月或有修复，全年销售底部在7月为大概率事件。全年来看，我们维持销售在一二线边际回暖三四线边际持续的判断。

开工-施工-竣工传导逻辑持续有效，预计随开工面积高位放缓，拿地面积的大幅缩减，下半年施工、竣工面积或将持续提升。累计新开工增速有所下滑，单月增速有所回升，施工增速维持高位。1-6月房屋新开工面积105509万平方米，同比增长10.1%，增速环比1-5月下降0.4个百分点。从单月数据来源，6月的增速8.9%，环比5月增长4.9个百分点。1-6月施工面积同增8.83%，持续创本轮周期新高。1-6月房屋竣工面积同比下降12.7%，降幅环比扩张0.3个PCT。/*我们认为随前期开工和施工的超预期，年内竣工面积回升是大概率事件。由于竣工面积与新开工面积存在跷跷板效应，随未来开工增速逐渐下滑，未来竣工就会有修复的过程，一季度拿地逐渐放缓，影响下半年开工、投资，后续竣工增速有望持续恢复。*/

融资、拿地影响下，预计下半年投资增速继续向下。2019年1-6月份，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速比1-5月回落0.3个百分点。单月投资增速10.1%，增速较5月增加0.6个百分点。多因素影响下，预计投资增速或将下滑：1）18年7月单月投资增速13.2%为全年最高；2）上半年拿地谨慎，预计影响开工增速继续下滑，拖累投资增速下滑；3）融资层面持续收紧，银保监会23号文后，7月6日对部分信托公司约谈，对房地产信托业务进行规范，加之国务院要求海外融资收紧，预计7月开始投资增速或将明显下滑。

6月资金面边际趋紧，销售回款相对放缓。1-6月份，房地产开发企业到位资金84966亿元，同比增长7.2%，增速比1-5月份下降0.4个百分点，6月单月到位资金18277亿元，同比增长5.7%，比上月下滑2.8个PCT。其中，1-6月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别累计同比增长8.4%、4.7%、9.0%、11.1%，增速环比1-6月增长2.9、0.6、-2.3、0.3个百分点，5月单月房地产开发资金来源中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比增长15.6%、0.2%、0.2%、5.6%，环比变动7.3pct、6.2pct、0.9pct、6.7pct。6月基数影响叠加多地销售政策收紧，国内贷款、自筹资金单月增速大幅提升。预计随后续融资政策收紧，房企资金压力或有所提升。

投资建议：

6月销售面积增速单月回升，累计继续回落，下降趋势难改，预计7月销售增速在高基数效应下或将明显下滑。受单月销售增速略有增长的影响，开工、投资单月增速均呈现小幅提升，但累计增速边际回落，且预计或将继续回落。主要的影响因素1）基数效应：去年7月为开工、投资单月增速最高值（29.4%、13.2%），且8、9月开工增速仍维持在高位；2）上半年的拿地萎缩，或将影响四季度及之后的开工、投资增速，预计下半年投资、开工或将明显下滑。我们重申，①随行业数据走差，预计产业政策收紧的担忧或将大幅解除，在“一城一策”的格局下或将以稳为主，地产政策的融资收紧为规范式收紧，并非“一刀切”的绝对式收紧，在流动性宽松的环境中仍将受益，优质企业相对优势将更明显。②2017/18年的高销售将在2019/20进入交房高峰，地产企业的业绩增速或将超预期，目前金科、蓝光、绿地、大悦城等均公布超预期中报预告，③在业绩增速提升预期下行业估值依旧较低，整体处于历史的下1/4分位。我们再次强调当前时点，具备融资优势的地产股值得重视，继续推荐：1）坚定推荐优质龙头：万科、融创、保利、金地、招蛇；2）二线优质成长：中南建设、阳光城等；3）长期看好物业及中介，关注：中航善达、国创高新、光大嘉宝等；4）旧改及长三角一体化：城投控股。

风险提示：销售不及预期，政策变化超预期

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正文

统计局发布19年1-6月房地产行业数据，1-6月份，投资同比名义增长10.9%，增速较上月下降0.3个百分点，比去年同期提高1.2个百分点；1-5月销售面积同比-1.8%，比1-4月的-1.6%下降了0.2个PCT，增速同比去年同期1-5月的3.3%下跌5.1个PCT；1-5月商品房销售额同比增加5.6%，环比增速下降了0.5个PCT，去年同期销售额增速13.2%，同比下滑7.6个PCT。

1. 单月销售面积增速负增难改，预计Q3或将见底

1-6月全国商品房销售面积75786万平米，同比-1.8%，降幅较19年1-5月扩大0.2个百分点，单月商品房销售面积增速-2.2%，环比增加3.3个百分点。商品房销售额70698亿元，同比增长5.6%，增速较 1-5月的6.1%回落了0.4个百分点，同比去年同期销售额增速的13.2%下跌7.6个PCT。

6月单月销售面积难改负增长，累计增速继续回落，预计7月或将明显下行，底部大概率在Q3出现：1-6月销售面积同比下降1.8%，环比1-5月的-1.6%下降了0.2个PCT，单月同比增速-2.2%，环比5月增加3.3个百分点，单月销售增速在3、4月短暂反弹后，5月如期回落至零下，6月有小幅回升，主要为去年6月相比5月增速有所放缓，基数走低后6月增速略有回升，但下降趋势难改我们认为：1）一季度在对居民端、企业端的货币政策均有放松的情况下，销售出现回暖；2）4月中货币政策明显收紧：在4月政治局会议重提“房住不炒”，叠加部分城市出台边际收紧政策，对企业端重新审查非标融资、对居民端部分热点城市政策重新加码（苏州出台限售政策、南京、合肥等城市首贷利率重新上调至15%）。销售增速明显下滑。3）去年5、6、7、8月单月销售面积增速分别为8.0%、4.5%、9.9%、2.4%，6月基数低所以单月增速略有回升，但7月基数为18年单月最高，因此我们预计7月销售增速或将大幅下滑，8月或有修复，全年销售底部在7月为大概率事件。全年来看，我们维持销售在一二线边际回暖三四线边际持续的判断。

同时1-6月商品房销售额累计同比增速5.6%，5月单月同比增速4.2%，单月与累计销售额增均高于销售面积增速，表明市场销售均价有所提升。

2. 销售负增及高基数作用下，预计新开工增速7月始或明显下滑

2019年1-6月房屋新开工面积100509万平方米，同比增长10.1%，增速环比1-5月下降0.4个百分点。从单月数据来源，6月的增速8.9%，环比5月增长4.9个百分点。

房企库存再次抬升，2014-2016年持续两年多的去库存，库存去化较为彻底，加之三四线城市在一二线城市销售增速回落后继续表现强劲，直到2018年4月库存才触底，房企一直没有完成补库存的过程，因而新开工增速迟迟没有下降。当下一线房企待售面积（狭义库存）明显回升至高位，二线、三四线也都呈现出低位回升的态势，库存得到一定补充，开发商补库动力有所下降。

1-6月房屋新开工增速10.1%，环比下降0.4PCT，单月新开工面积同比增速8.9%，环比增长4.9个PCT。我们认为在“金3银4”的销售窗口期间，开发商在18年土地储备丰富，有动力加快开工补库存。但5月单月增速已经有所回落，6月略有回升，主因去年6月基数低于5月（5、6月单月增速分别为20.5%、15%），而去年7月单月开工增速为29.4%，为18全年最高，且8、9月单月增速仍在高位（分别为26.6%、20.3%），因此我们预计7月新开工增速将明显下滑。后续或受高基数与年初拿地收缩影响，开工进一步回落。

2019年1-6月房屋竣工面积32426万平方米，下降12.7%，环比1-5月增速下降0.28PCT，6月单月同比下降14.0%。我们认为随前期开工房屋的交房期临近，竣工面积回升是大概率事件。由于竣工面积与新开工面积存在跷跷板效应，随未来开工增速逐渐下滑，未来竣工就会有修复的过程，一季度拿地逐渐放缓，影响下半年开工、投资，后续竣工增速有望持续恢复。开工-施工-竣工传导持续有效，预计随开工面积高位放缓，拿地面积的大幅缩减，下半年施工、竣工面积或将持续提升。1-6月施工面积同增8.83%，持续创本轮周期新高。1-6月房屋竣工面积同比下降12.7%，降幅环比扩张0.3个PCT。我们认为随前期开工和施工的超预期，年内竣工面积回升是大概率事件。

3. 融资、拿地影响下，预计下半年投资增速继续向下

2019年1-6月份，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速比1-5月回落0.3个百分点。单月投资增速10.1%，增速较5月增加0.6个百分点。

单月投资增速略有回升，累计投资增速下滑趋势不改，且预计下半年将逐渐下滑，我们认为主要是：1）新开工增速高位、施工面积创近四年历史新高支撑投资增速高位；2）土地购置费分期支付带来的长尾效应逐渐消退，3）基数效应：18年6月基数低于5月（5、6月分别为9.8%、8.4%），因此19年6月单月增速环比改善。

多因素影响下，预计投资增速或将下滑：1）18年7月单月投资增速13.2%为全年最高；2）上半年拿地谨慎，预计影响开工增速继续下滑，拖累投资增速下滑；3）融资层面持续收紧，银保监会23号文后，7月6日对部分信托公司约谈，对房地产信托业务进行规范，加之国务院要求海外融资收紧，预计7月开始投资增速或将明显下滑。

4. 拿地力度边际回暖，融资收紧后土地市场或再度降温

1-6月土地购置面积8035万平方米，同比下降27.5%，环比1-5月回升5.7PCT，6月单月购置面积2865万方，同比下降14.3%，环比5月，降幅缩小17.8个百分点，；土地成交价款3811亿元，下降27.6%，降幅缩小8个百分点，5月单月成交价款1542亿元，同比下降11.6%，降幅收窄28.3个百分点。

1-6月土地购置面积同比继续下跌，6月单月同比增速-14.3%。

6月土地成交边际回暖，我们认为主要原因或在于6月拿地窗口期，以及土地成交市场结构性改善，半年一二线城市土地成交建面累计均实现，尤其二线城市的影响较大。

我们认为随融资端收紧，后续土地市场或普遍降温，结构性分化或将加剧1）三四线城市成交同比下滑明显，开发商对后市悲观，拿地热情不足；2）一二线城市上半年地价较高，影响部分主流房企拿地积极性，随土地市场普遍降温，一二线成交建面或有修复。土地市场分化或加剧。

但总体而言，由于体量上仍然为三四线城市为主导，我们认为上半年拿地萎靡可能会部分影响到下半年及明年的开工和投资，年初到现在一季度大幅的拿地下降，意味着三季度以后的开工和投资可能会受到一定的影响。

4. 6月资金面边际趋紧，自筹、销售回款步伐双双放缓

1-6月份，房地产开发企业到位资金84966亿元，同比增长7.2%，增速比1-5月份下降0.4个百分点，6月单月到位资金18277亿元，同比增长5.7%，比上月下滑2.8个PCT。其中，1-6月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别累计同比增长8.4%、4.7%、9.0%、11.1%，增速环比1-6月增长2.9、0.6、-2.3、0.3个百分点，5月单月房地产开发资金来源中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比增长15.6%、0.2%、0.2%、5.6%，环比变动7.3pct、6.2pct、0.9pct、6.7pct。6月基数影响叠加多地销售政策收紧，国内贷款、自筹资金单月增速大幅提升。预计随后续融资政策收紧，房企资金压力或有所提升。

投资建议：

6月销售面积增速单月回升，累计继续回落，下降趋势难改，预计7月销售增速在高基数效应下或将明显下滑。如我们所预期，6月房企半年销售额表现出了一定韧性，1-6月百强房企销售额累计增速14%，环比1-5月提升0.1个PCT，其中龙头、二线房企累计增速继续领跑，三四线为主房企继续低位盘亘。结合我们跟踪的高频数据，维持一二线城市销售结构性复苏，全年全国销售面积增速0增长附近判断。受单月销售增速略有增长的影响，开工、投资单月增速均呈现小幅提升，但累计增速边际回落，且预计或将继续回落。主要的影响因素1）基数效应：去年7月为开工、投资单月增速最高值（29.4%、13.2%），且8、9月开工增速仍维持在高位；2）上半年的拿地萎缩，或将影响四季度及之后的开工、投资增速，维持全年投资、开工或将继续下滑。我们重申，随行业数据走差，预计产业政策收紧的担忧或将大幅解除，在“一城一策”的格局下或将以稳为主，地产政策的融资收紧为规范式收紧，并非“一刀切”的绝对式收紧，在流动性宽松的环境中仍将受益，优质企业相对优势将更明显，且2017/18年的高销售将在2019/20进入交房高峰，地产企业的业绩增速或将超预期，目前金科、蓝光、绿地等均公布超预期中报预告，在预期增速提升下行业估值依旧较低，整体处于历史的下1/4分位。我们认为当前时点，具备融资优势的地产股值得重视，继续推荐：1）坚定推荐优质龙头：万科、融创、保利、金地、招蛇；2）二线优质成长：中南建设、阳光城等；3）长期看好物业及中介，关注：中航善达、国创高新、光大嘉宝等；4）旧改及长三角一体化：城投控股。

风险提示：销售不及预期，政策变化超预期

证券研究报告：《单月回升累计继续下行、行业弱势减缓政策压力、优质龙头将继续受益——6月房地产统计数据点评》

对外发布时间：2019年7月16日

报告发布机构：天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

本报告分析师：

陈天诚 SAC 执业证书编号：S1110517110001