来源:天诚地产会
1. 基本面下行:行业数据大概率走弱、但优质房企销售数据亮眼
从5月统计局数据来看,行业增速总体下滑,高基数效应下预计6、7月增速将会持续下滑。我们认为主要有两方面的原因:1)在5月份多番政策压制下,销售端受到抑制,连带拖累开工、投资增速下滑;2)随去年6-8月基数逐渐走高,对应数据增速逐渐下滑。去年7月的统计局地产行业数据中销售、投资、开工数据的单月同比增速分别为9.9%、13.2%、29.4%,均为18年至今的区间最高,而8月开工、投资增速分别为26.6%、9.25%,仍然为年内高位,因此我们预计19年6-8月基数效应下,销售、投资、开工数据或将明显下滑。另一方面,全国销售增速预计逐渐走弱,但一二线和强三线房企表现亮眼,强房企销售数据在金三银四之后,5、6月逐渐边际走弱,预计7、8月或将继续走弱,但一二线布局为主的房企销售额累计增速大部分在10%-40%之间,二线>龙头>三四线。
2. 政策面利好:行业下行对冲产业政策担忧,降息降准预期升温
最近行业信托融资收紧,这有利于优质房企,他们融资优势会更突出。我们认为随行业逐渐走弱,助力解除产业政策担忧。根据前瞻数据,我们预计销售数据率先走弱,带动开工、投资数据下行,其中7月为最高,8月为次高数据,后续随基数下行增速或将逐渐抬升。7、8月统计局数据对应的公布日期分布在8月、9月中旬,或将见底,9、10月统计局数据在10、11月中公布或确认前期行业底部,因此我们认为在10月中旬之前,地产政策再度收紧不易,随行业数据走差政策或存在一定空间。从宏观政策角度来看,外围国家新西兰、澳联储已宣布降息,7月10日美联储重申为维持美国经济增长将采取“合适的”措施,降息预期进一步升温,国内宏观流动性宽松预期继续加强,更重要的是对房企融资、销售带来的基本面改善,地产股有望明显受益。
3. 业绩或超预期:2017年销售进入交房期、地产企业业绩大概率超预期
从过去2015-2018年的营收、归母净利润增速来看,主流地产公司一直保持着高速增长的态势,行业的营收、归母净利润的复合增长率分别为26%、28%。营收增速在过去四年保持20%以上的增速,归母净利润增速2017年、2018年分别达到55%、19%。上半年房企加速竣工结算,业绩有望超预期。2019年上半年,根据已经公布业绩预告的房企中报业绩预告来看。金科、蓝光、绿地预计增速分别为200、101%、46%左右,均超市场预期。我们认为随房企竣工结算节奏加快,半年报及年报业绩有望超预期。
4. 估值处于低位:业绩预期好、整体估值处于历史估值的下1/4分位
在房企业绩高增速之下,估值则明显偏低。2019年初招蛇一致性预期PE近9倍,万科、中南建设、滨江集团接近8倍,一二线布局为主的保利为6.87倍、阳光城为6.52倍、金地为5.79倍、华发为5.72倍。2020年除万科、保利、招蛇估值在5倍以上,阳光城、中南、融创、华发估值均不足5倍。以12月动态PE来看,目前地产股估值均处于历史估值区间的下1/4分位,在产业政策收紧预期缩减、宏观流动性宽松预期加强下,优质公司的估值仍有较大提升空间。
投资建议:我们认为地产7、8月基本面走弱有助于解除政策打压担忧,且美联储降息预期升温,国内宏观降准降息预期也随之升温,行业融资收紧反而有利于优质企业,且2017/18年的高销售将在2019/20进入交房高峰,地产企业的业绩增速或将超预期,目前金科、蓝光、绿地等均公布超预期中报预告,在预期增速提升下行业估值依旧较低,整体处于历史的下1/4分位,我们建议关注:1)坚定推荐优质龙头:万科、融创、保利、金地、招蛇;2)二线优质成长:中南建设、阳光城等;3)长期看好物业及中介,关注:中航善达、国创高新、光大嘉宝等;4)旧改及长三角一体化:城投控股
风险提示:业绩增速不及预期,政策变动不及预期
1. 总体行业或将继续走差,但是龙头和优质的二线房企销售数据亮眼
从5月统计局数据来看,行业增速总体下滑,高基数效应下预计6、7月增速将会持续下滑。1-5月销售面积同比增速-1.6%,环比1-4月的-0.3%下降了1.3个PCT,单月同比增速-5.5%,环比较4月减少6.8个百分点,重回零下。投资和开工数据也都边际走弱,1-5月房屋新开工面积79784万平方米,同比增长10.5%,增速环比1-4月下降2.6个百分点。从单月数据来源,5月的增速4.0%,环比4月下降12.1个百分点;受开工影响,投资增速也呈现出边际下滑的趋势,1-5月份,全国房地产开发投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比1-4月回落0.65个百分点。单月投资增速9.5%,增速较4月下降2.5个百分点。从以上数据可以看出,地产行业数据在逐渐走弱,我们认为主要有两方面的原因:1)在多番政策压制下,销售端受到抑制,连带拖累开工、投资增速下滑;2)随去年6-8月基数逐渐走高,对应数据增速逐渐下滑。去年7月的统计局地产行业数据中销售、投资、开工数据的单月同比增速分别为9.9%、13.2%、29.4%,均为18年至今的区间最高,而8月开工、投资增速分别为26.6%、9.25%,仍然为年内高点,因此我们预计19年6-8月基数效应下,销售、投资、开工数据或将明显下滑。
全国销售增速 预计逐渐走弱,但一二线房企表现亮眼。从克尔瑞销售数据来看,百强房企销售数据在金三银四之后,5、6月逐渐边际走弱,预计7、8月或将继续走弱,但一二线布局为主的房企销售额累计增速大部分在10%-40%之间,二线>龙头>0>三四线。2018年5-8月百强房企销售额增速在48%-60%的高位区间,其中7月增速58.1%,为下半年最高值,此后逐月下滑至年底的21%。我们认为在高基数影响下,7、8月销售增速或将继续走弱。19年6月百强房企销售额增速13%,环比5月下降2.7个PCT,1-6月累计销售额增速14%,环比1-5月持平。但从结构上来看,一二线布局为主的龙头、二线房企的累计增速持续亮眼:传统龙头房企万保招金半年销售额累计增速分别为9.63%、17.33%、34.75%、13.97%,而二线高杠杆房企中南、中海、华润、旭辉累计销售额同比24%、40%、36.5%、33.6%(中海、华润、旭辉为克尔瑞口径数据),表现依旧亮眼且环比继续上扬,而三四线布局房企及销售增速仍在零下(碧桂园、恒大分别为-7%、-8%)。
2. 行业下行对冲产业政策担忧,降息降准预期升温
我们认为随行业逐渐走弱,助力解除产业政策担忧。根据前瞻数据,我们预计销售数据率先走弱,带动开工、投资数据下行,其中7月为最高,8月为次高数据,后续随基数下行,增速或将逐渐抬升。7、8月统计局数据对应的公布日期分布在8月、9月中旬,或将见底,9、10月统计局数据在10、11月中公布或确认前期行业底部,因此我们认为在10月中旬之前,地产政策再度收紧不易,随行业数据走差政策或存在一定空间。
从宏观政策角度来看,外围国家新西兰、澳联储已宣布降息,7月10日美联储重申为维持美国经济增长将采取“合适的”措施,降息预期进一步升温,国内宏观流动性宽松预期继续加强,更重要的是对房企融资、销售带来的基本面改善,地产股有望明显受益。
3.地产股业绩增速高,交房期临近业绩有超预期可能
从过去2015-2018年的营收、归母净利润增速来看,主流地产公司一直保持着高速增长的态势,行业的营收、归母净利润的复合增长率分别为26%、28%。营收增速在过去四年保持20%以上的增速,归母净利润增速2017年、2018年分别达到55%、19%。
上半年房企加速竣工结算,业绩有望超预期。2019年上半年,根据已经公布业绩预告的房企中报业绩预告来看。金科、蓝光预计增速分别为200、101%左右,保持较高的增速,而北京城建预高“可能有较大增长”,首开股份预计增速25%左右,均保持了较高的增速。我们认为随房企竣工结算节奏加快,半年报及年报业绩有望超预期。
4. 高增长下低估值,2020年高杠杆二线房企估值不足5倍在房企业绩高增速之下,估值则明显偏低。2019年初招蛇一致性预期PE近9倍,万科、中南建设、滨江集团接近8倍,一二线布局为主的保利为6.87倍、阳光城为6.52倍、金地为5.79倍、华发为5.72倍。2020年除万科、保利、招蛇估值在5倍以上,阳光城、中南、融创、华发估值均不足5倍。
以12月动态PE来看,目前地产股估值均处于历史估值区间的下1/4分位,在产业政策收紧预期缩减、宏观流动性宽松预期加强下,仍然具备一定空间。
5. 投资建议
我们认为地产7、8月基本面走弱有助于解除政策打压担忧,且美联储降息预期升温,国内宏观降准降息预期也随之升温,行业融资收紧反而有利于优质企业,且2017/18年的高销售将在2019/20进入交房高峰,地产企业的业绩增速或将超预期,目前金科、蓝光、绿地等均公布超预期中报预告,在预期增速提升下行业估值依旧较低,整体处于历史的下1/4分位,
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