国君晨报 | 今日推荐：房地产、社服行业专题报告

来源：国泰君安证券研究

重点推荐：

1、房地产行业策略，谢皓宇团队认为2019Q1是土地市场底部，在当前的社融渠道下，会形成资本冗余并带动价格上涨，2019Q2是楼市的底部，推荐一二线布局和都市圈布局的金地、万科及华夏幸福等。

2、社服行业专题，刘越男团队认为可选服务需求显著分化，免税高景气度持续，酒店、出境游、博彩需求明显放缓或降级，景区客流承压，推荐一季报表现好及估值处于底部的公司，中国国旅、首旅酒店及锦江股份等。

今日重点推荐

行业策略：房地产《表外送走，周期开门》2019-05-06

根据2018年年报和2019年一季报，依照资产负债表（领先）现金流量表（领先）利润表的角度，对未来进行展望。①少数股东权益占比提升至30%，因此现金流量表将依然高速扩张，但对利润表传导不足，可能继续出现净利润率表现弱于毛利润率的情况。②有息负债增速放缓，财务费用率提升，考虑到新旧债务置换，预计2020年费用率将见顶企稳，但有息负债将重启扩张。③经营性现金流保障分红大幅度提升，考虑到市场对借债分红的警惕性，保障度高的公司将获得估值溢价。④利润率表现不排除低于预期，但利润表表现将持续高增长，竣工计划明显上行。

竣工计划大幅提升是最大亮点，样本可比公司同比提升了30%，保障利润，但三四线城市项目工程款支出可能超市场预期。新开工计划尽管并没有明显增幅，但考虑到大多数房企只根据已有土储规划新开工，没有包含2019年即将新拿地项目，因此开工计划主要做参考。竣工计划的明显扩张，对三四线城市布局房企影响更大，主要是工程款支出将大幅度抬升。

2018年资产扩张速度放缓，少数股东权益变化较大，2016~2018年粗放式表外扩张将进入历史舞台。新增资产总额为-1%，但在2019Q1大幅回升至36%，反应前端融资放开，从侧面印证土地市场火热。所有者权益合计扩张2323亿，同比增长20%，其中归母权益扩张1267亿，增长15%；少数股东权益增长1056亿，同比增长35%。少数股东权益扩张贡献率为45.5%，比去年略低1.4个百分点，但仍远高于其在所有者权益中占比。

重点房企有息负债成本明显上升，预计在2020年见顶，但规模仍将快速扩张，能够获得公司债、海外债、信托的企业将受益。重点房企有息负债加权利率6.52%，比2017年增加0.71个百分点，结束下行趋势，拐点初现。从期限结构看，一年期以内短期负债占比30%，连续2年小幅增长；融资渠道总体较为稳定，银行、债券、其他占比分分别为52%、26%、22%。

今年行情更加类似于2012年，参考此前的深度报告《历史的真相》。我们认为，Q1是土地市场底部，在当前的社融渠道下，会形成资本冗余并带动价格上涨，Q2是楼市的底部。我们推荐一二线布局和都市圈布局公司，包括金地集团、万科A、华夏幸福、蓝光发展、荣盛发展、招商蛇口、中南建设、阳光城等公司。港股推荐融创中国、中国金茂、易居企业控股、龙湖集团等公司，受益中骏集团控股。

风险提示：非标融资收紧。

行业专题研究：旅游业《可选服务消费需求分化，行业静待盈利拐点》2019-05-06

可选服务需求显著分化。①酒店、出境游、博彩需求明显放缓或降级：商旅预算降级，高端住宿需求仍在筑底，中高端酒店表现优于经济型；长线游需求处于底部，低客单需求稳定；博彩GGR增速自2019年1月开始转负之后，4月增速持续下滑；②免税高景气度持续，各奢侈品牌在中国或亚洲营收增速呈持续复苏趋势，且各奢侈品牌在中国或亚洲营收增速边际复苏；③景区客流承压，天气或为主要原因，餐饮维持稳定增长态势，外卖领域寡头竞争，增速正均值回归。

人工成本上涨是成本端的最大压力。①酒店、餐饮均为劳动密集型行业，人工成本占比高（酒店人工成本率40%），2010年以来人工成本普遍上涨，其中酒店员工薪酬累计环比上涨26%，餐饮员工薪酬同样有较大涨幅，人工成本上涨对成本端构成压力；②酒店租金压力主要来自到期续约，餐饮店铺租金有明显上涨；③出境游出境游大交通和地接成本占比超93%，目前交通和地接成本相对稳定，对成本压力不大；④免税成本主要为采购成本、销售提成、店面租金、人工与能耗，租金与人工能耗费用相对稳定，采购成本大幅下降，机场销售提成扣点率进一步提升。

上市公司营收及业绩表现：免税高景气，景区回暖，酒店放缓，回报率维持稳定。①宏观经济波动对需求的影响使得社服板块2018年整体营收增速放缓，2019年一季度营收增速趋势平稳；②业绩增速分化：板块业绩表现延续了营收端趋势：免税业绩增速高景气，人文景区扣非业绩增速回暖，酒店及出境游受宏观影响大，业绩增速大幅降低；③板块整体回报率稳中微增，资产周转率维持稳定，财务杠杆水平相对平稳，ROE表现稳健。

板块估值仍存修复空间，机构集中持仓龙头。①目前板块整体估值34.2xPE（ttm），仍低于历史均值44.1xPE，存在25%以上估值修复空间；②一季度板块整体基金持股比例有所降低，持仓仍集中在行业龙头；③外资持仓集中在免税、人文景区以及酒店板块：中国国旅外资持股占比13.22%，首旅酒店14.72%，中青旅5.24%，宋城演艺1.10%。投资建议：推荐一季报表现好的中国国旅，以及估值处于底部的酒店。推荐标的：中国国旅、首旅酒店、锦江股份、宋城演艺、新城悦、永升生活。

风险提示：宏观经济波动风险；目的地突发事件风险。

法律声明

华北地区：莫言钧 010-59312716

华东地区：潘一楠 021-38676548

华南地区：刘令仪 0755-23976062

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