【行业深度】房地产潘玮 需求向好，供给稳定，静待政策结构化宽松

核心观点

1

核心观点

政府工作报告中将房地产业放在“提高保障和改善民生水平”板块进行论述。2018年3月国务院总理李克强在政府工作报告中将房地产业放在“提高保障和改善民生水平”板块进行重点论述，重申“房住不炒”总基调，要求“继续实行差别化调控”、“建立健全长效机制”，基本延续了十九大报告、中央政治局会议、中央经济工作会议等的精神，体现了政策的稳定性和连续性。

我国商品房当前处于低库存阶段。我国商品房去库存约需3.6年。我们利用1997-2018各年商品房累计库存面积除以销售面积计算去化周期。由此得出，我国商品房去库存约需3.6年，其中住宅去库存约需1.8年，尽管去化周期仍高于6-18个月的合理区间，相比于历史最高值4.8年，已经呈现出显著降低。

行业有效需求待释放。假定常住口径下城镇化率每年提升1.35%，即每年新增城镇常住人口1400万人，按33.5平米/人计算，2018-2025年每年新增住房需求约4.7亿平米。虽然行业长期真实需求旺盛，但是过高的房价收入比影响了有效需求的形成和释放。2017年40城房价收入比为11.4，相比2016年的9.9增长了15%。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高。

新开工面积高增长是超预期因素。2018年1-11月全国商品房新开工面积为18.89亿平米，同比上涨16.8%，增速较2017年全年大幅提升9.8个百分点。新开工超预期高增长源于：（1）2017年4季度及2018年1季度房企积极拿地后顺延9个月左右的开工；（2）市场主要企业普遍采用快周转策略而加速开工加速回款。

高溢价拿地已成为小概率事件。根据100城数据，2018年1-11月，100城成交土地楼面均价和土地溢价率均呈现下行趋势。其中，2018年11月份，100城土地楼面均价为4577元/平米，同比上涨26%；11月末土地溢价率为7.39%，位于历史较低水平。

龙头份额显著提升，行业集中趋势显现。1-10月，39家标杆房地产企业实现销售面积33045 万平方米，同比增长18.4%，增速比1-9月放缓6.3个百分点；实现销售额46074亿元，增长22.6%。新一轮供给侧改革开启，因城施策分类指导为主线。我们推荐万科A(000002)、保利地产（600048）、新城控股（601155）。

2

投资概要

驱动因素、关键假设及主要预测：

1、库存：狭义库存角度，受益于高位成交的延续及新增供应的滞后，2018年以来全国商品房待售面积延续了2017年以来逐月改善态势，1-11月绝对值保持连续负增长，11月末全国商品房待售面积5.26亿平米。行业持续低库存，商品房去库存效果显著。从广义库存的角度，累加1998至2018年11月历年住宅新开工面积与住宅销售面积的差额，估算出2018 年11月末广义库存面积约为26亿平，较2017年末增长9822万平，以2017成交面积为基准的去化周期约为1.8年，延续2017年的下降趋势。目前库存仍处于底部区间。

2、需求的测算：真实需求测算方法一：假定（1）2018-2025年每年出生人口为1600万人，且全部为城镇住房需求（2）按人均住房面积33.5平米测算（非农户籍口径和常住口径下人均住宅面积均值），我国每年新增需求约5.35亿平米。真实需求测算方法二：参考曾国安《中国城市住房供给与需求的初步测算》（2010），假定常住口径下城镇化率每年提升1.35%，即每年新增城镇常住人口1400万人，按33.5平米/人计算，2018-2025年每年新增住房需求约4.7亿平米。

3、行业关键指标预测：2019年行业基本面大概率下行但勿需过度悲观：预计整体房价涨幅1%；全年销售面积增速预计为-4%到-6%之间；销售金额同比增速-2%到-4%；投资层面，我们综合考虑了土地成交、棚改和统计口径改变的影响，预计房地产投资增速将缓慢下滑，全年增速预计为5%-7%。

3

我们与市场不同的观点

市场普遍认为行业景气度下行和高价地项目入市导致2019年销售项目的盈利水平承压。我们认为，龙头房企销售速度仍有望保持15%以上的正增长。集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在2019年中期企稳回暖，对冲三四线市场下跌风险。中小房企将加速退出市场。

估值与投资建议：

过去13年房地产行业TTM市盈率平均值为24.5X，当前房地产板块市盈率为8.7X，较历史均值折价在64.3%。全行业估值比较来看，房地产行业列倒数第三位，估值偏低。行业需求端，城镇化率仍存在上升空间，真实潜在需求旺盛，但由于房价高企，总体有效需求仍然不足；行业供给端，房地产投资维持高位，新开工增幅收窄，拿地热度理性增长，房企业绩向好且分化加剧，“去库存”政策及供给侧改革进入新阶段。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048）、新城控股（601155）。

股价表现的催化剂：

地产调控政策结构化放松。

4

 主要风险因素

房价大幅下跌风险 。

棚改货币化不及预期风险。

政策调控收紧风险。

本报告摘自：2019年1月14日发布的房地产行业报告

潘玮  执业证书编号：S0130511070002

评级体系：

银河证券行业评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避。

推荐：是指未来6－12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。

谨慎推荐：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报。该评级由分析师给出。

中性：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）与交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报相当。该评级由分析师给出。

回避：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）低于交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。

法律申明：

本公众订阅号为中国银河证券股份有限公司（以下简称“银河证券”）研究院依法设立、运营的唯一研究官方订阅号。其他机构或个人在微信平台以中国银河证券股份有限公司研究院名义注册的，或含有“银河研究”，或含有与银河研究品牌名称等相关信息的其他订阅号均不是银河研究官方订阅号。

本订阅号不是银河证券研究报告的发布平台，本订阅号所载内容均来自于银河证券研究院已正式发布的研究报告，本订阅号所摘录的研究报告内容经相关流程及微信信息发布审核等环节后在本订阅号内转载，本订阅号不承诺在第一时间转载相关内容，如需了解详细、完整的证券研究信息，请参见银河证券研究院发布的完整报告，任何研究观点以银河证券发布的完整报告为准。

本订阅号旨在交流证券研究经验。本订阅号所载的全部内容只提供给订阅人做参考之用，订阅人须自行确认自己具备理解证券研究报告的专业能力，保持自身的独立判断，不应认为本订阅号的内容可以取代自己的独立判断。在任何情况下本订阅号并不构成对订阅人的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证，银河证券不对任何人因使用本订阅号发布的任何内容所产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任，订阅号所提及的任何证券均可能含有重大的风险，订阅人需自行承担依据订阅号发布的任何内容进行投资决策可能产生的一切风险。

本订阅号所载内容仅代表银河证券研究院在相关证券研究报告发布当日的判断，相关的分析结果及预测结论，会根据银河证券研究院后续发布的证券研究报告，在不发出预先通知的情况下做出更改，敬请订阅者密切关注后续研究报告的最新相关结论。

本订阅号所转发的研究报告，均只代表银河证券研究院的观点。本订阅号不保证银河证券其他业务部门或附属机构给出与本微信公众号所发布研报结论不同甚至相反的投资意见，敬请订阅者留意。

《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，通过微信订阅号发布的本图文消息仅面向银河证券客户中的机构专业投资者，请勿对本图文消息进行任何形式的转发。若您并非银河证券客户中的机构专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险，请取消关注，请勿订阅、接收或使用 本订阅号中的任何信息。

本订阅号所载内容的版权归银河证券所有，银河证券对本订阅号保留一切法律权利。订阅人对本订阅号发布的所有内容（包括文字、影像等）的复制、转载，均需注明银河研究的出处，且不得对本订阅号所在内容进行任何有悖原意的引用、删节和修改。

投资有风险，入市请谨慎。

免责声明：自媒体综合提供的内容均源自自媒体，版权归原作者所有，转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人，不代表新浪立场。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎。