【新时代宏观】一线和二三线城市房地产投资增速分化

文|潘向东、刘娟秀、陈韵阳

正文

1

近期房地产市场的特点

自7月31日政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”以来，房价上涨预期先行回落，随后房地产市场明显降温，与此同时，2018年信用收缩，房企同样感受到融资压力加大，在上半年，房企策略是多拿地，而下半年以来，房企少拿地、多开工、少施工、降价销售以回笼资金。在这种高周转的策略下，近期房地产市场呈现哪些特点，本文将对此进行分析。

1.1 各线城市房地产投资增速走势分化

近期一线城市房地产投资增速高于二三线。1-10月房地产投资同比增速回落0.2个百分点至9.7%，单月增速从8.9%降至7.7%。分城市来看，40个大中城市里，1-10月一线城市房地产投资增速上升1个百分点至6.39%，二三线城市房地产投资增速分别下降至4.62%、8.99%。从8-10月各线城市房地产投资增速来看：一线城市（10.3%）>二线城市（3.3%）>三线城市（0.4%）；而1-7月各线城市房地产投资增速为：三线城市（13.9%）>二线城市（5.3%）>一线城市（4.2%）。

各线城市房地产投资增速走势分化原因拆解。房地产投资由建安工程投资和其他费用构成，其他费用中，土地购置费占85%左右，基本可以认为房地产投资主要由建安工程投资与土地购置费构成，其中，土地购置费占比从2017年的21%上升至2018年1-10月的30%，建安工程投资占比从2017年的73%下降至2018年1-10月的65%。计算各线城市土地购置费对房地产投资的拉动率，可以得出：一线城市（1-7月：11.4%，8-10月：14.1%）、二线城市（1-7月：15.7%，8-10月：9.8%）、三线城市（1-7月：16.9%，8-10月：12.8%）。计算各线城市建安工程投资对房地产投资的拉动率，可以得出：一线城市（1-7月：-7.2%%，8-10月：-3.8%）、二线城市（1-7月：-10.4%，8-10月：-6.5%）、三线城市（1-7月：-3%，8-10月：-12.5%）。由此可知，近期一线城市房地产投资增速回升是土地购置费和建安工程投资增速回升所致，二线城市房地产投资增速回升是建安工程投资增速回升所致，三线城市房地产投资增速下降是土地购置费和建安工程投资增速均放缓所致。这与房企策略有关，在棚改货币化因城施策后，三线城市房价预期改变，恒大、碧桂园等开发商逐渐战略性退出三四线城市，2018年三四线城市销售主要是期房带动，房企倾向于加快开工，7-8月三线城市房屋新开工面积同比增速分别高达25.4%、52.2%，满足预售条件后，为了节省房地产建设所需资金，并不急着竣工。

1.2 商品房销售增速放缓，去化率下降

9月和10月商品房销售面积同比增速分别为-3.59%、-3.11%，连续2个月负增长，房地产市场热度出现降温，楼市“金九银十”不再，部分城市房价出现下跌，一些开发商使用降价销售的手段来加快资金回笼，年内商品房销售面积可能仍为负增长。由于房屋供给在提升，需求在收缩，导致去化率下降。以“历年累计新开工面积×0.9-历年累计销售面积”来衡量商品房广义库存，下半年以来商品房广义库存去化周期持续上升，在10月达到27.2个月。

1.3 房屋新开工与竣工增速分化

1-10月房屋新开工面积同比增长16.3%，新开工处于高位反映两点：一是建筑业景气度较高；二是开发商加快开工和推盘来对冲房地产市场降温，这一点在近几个月表现尤为明显，8-10月房屋新开工增速20.6%，高于1-7月的14.4%。随着房企融资压力进一步加大以及房地产市场降温，赶工需求或逐步回落，新开工面积增速趋于下行。

1-10月房屋竣工面积同比降幅扩大至12.5%，竣工和新开工增速的极度分化反映出在房企融资压力加大、房地产市场降温的背景下，房企倾向于加快开工，满足预售条件后，为了节省房地产建设所需资金，并不急着施工、竣工，所以期房销售和现房销售增速也极度分化。此外，也带来了建材需求的分化，与开工关联较大的钢材、水泥产量同比增速在10月分别达到11.5%、13.1%，与竣工关联较大的玻璃产量同比增速只有4.3%。

1.4 从房价上涨预期改变到真实房价下跌

近期房价上涨预期发生了反转。7月31日政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，调控政策发布次数也不断创历史新高，在调控重压叠加房企融资压力加大的背景下，房价预期改变传导至真实房价下跌，“坚决遏制房价上涨”取得一定成效，以至于10月31日政治局会议没有提到房地产。

根据统计局11月15日公布的70城房价数据，10月70个大中城市新建商品住宅价格指数环比持平，其中，一线城市环比持平，二线城市环比涨幅回落，三线城市环比涨幅微扩，而各大第三方网站显示市场降温得更为明显，根据CRIC发布的数据，10月78个城市中，有38个城市房价环比下降，部分城市房价环比降幅超过10%。首先，70城房价数据采用的是网签数据，存在一定滞后性，一般而言，网签数据滞后真实房价1-2个月，加上中秋、国庆假期的关系，10月房价数据可能更为滞后，70城房价不能及时体现出市场的变化。其次，住建部与国家统计局联合印发了《关于进一步加强协作做好房价统计工作的通知》，要求各地统计部门、住房城乡建设部门高度重视房价统计工作，规范和加强网签备案制度，及时准确报送网签数据，确保网签数据真实可靠，严把房价数据质量审核关，严肃查处房价统计违法行为，随着房价统计更加规范，前期一些高价房进行网签后，可能会抬高70城房价指数。最后，由于限价政策的存在，在房价上涨或下跌的时候，二手房价格先于新房价格变动，二手房价格更能反映市场的真实情况，10月70个大中城市二手住宅价格指数环比涨幅下降0.4个百分点至0.5%，其中，一线城市环比下降0.3%，二手房价格的变化反映出市场已经明显降温。

1.5 房贷利率继续上涨，涨幅放缓

10月，全国首套房贷款平均利率为5.71%，连续22个月上涨，较9月上涨1BP。房贷平均利率上行的原因在于房贷需求没有明显回落，10月新增居民中长期贷款3730亿元，同比多增20亿元。房贷平均利率涨幅放缓的原因在于部分银行下调了房贷利率，例如杭州10月首套房贷利率平均值为5.68%，比上期的5.80%下跌12个BP，同时放款速度加快。房地产部门对利率敏感，近期房贷利率下调可能是因为在央行结构性宽松政策下，银行资本金压力缓和，房贷额度较之前充裕，同时，银行也有动机争夺更高的市场份额，根据融360统计，回调房贷利率的银行有以下特点：市场占有率不高，之前的利率处于高位水平，回调后接近当地平均水平。未来经济下行压力增大，货币政策可能保持宽松，降准、降息都存在可能，房贷利率或继续下调，但这属于正常的回调，在房地产市场限制性政策未放松的背景下，房贷利率下行空间有限，不会全面刺激房地产市场。

1.6 调控以政策补丁、规范市场秩序为主

根据中原地产统计，2018年1-10月全国累计房地产调控次数超过400次，同比增长80%，创历史最高。从近期调控政策来看，限制性政策出台次数不多，主要以政策补丁、规范市场秩序为主，整体来看，调控趋于平稳，年内限制性调控政策出台的可能性不大。历史经验表明，当房价下跌6个月以上的时候，调控往往会放松，但这一次调控全面放松的可能性不大，一是居民加杠杆的空间有限，这与前几轮周期不同；二是政策大起大落不利于预期管理，从近期政策变化来看，政策越来越看重稳定预期，环保限产不再“一刀切”、货币政策报告淡化去杠杆、监管政策缓和等，再次全面刺激房地产将使之前的调控成果付之一炬。虽然全面放松不太可能，但存在结构性放松可能，例如近期武汉出台的刚需买房新规，武汉市备案均价20000元/平方米以内、面积140平方米以下新建商品住宅项目，刚需家庭优先选房房源比例将不低于80%，白沙洲、四新等重点区域比例则将提高至100%。

2

一周高频数据观察

2.1 发电耗煤量回升

上周（2018年11月10日-11月16日，下同），生产指标涨跌互现，高炉开工率小幅上升0.2%至67.82%，焦化企业开工率小幅下降3.06%至76.15%，发电耗煤量上升4.85%至51.81万吨，由于进博会的结束与采暖季的到来，发电耗煤量有所回升，2018年采暖季环保限产力度或不及2017年，并且2017年采暖季煤炭供应偏紧，一度出现6大发电集团煤炭库存和可用天数告急的情况，发电耗煤量同比增速或高于2017年同期。当前钢企利润高增长，开工意愿较强，且2018年实施差别化错峰生产，近几个月高炉开工率稳定在67%-68%。

2.2 钢材库存下降，螺纹钢期货价下跌

上周，钢材库存环比减少3.2%至862.8万吨，库存水平为2018年1月12日以来最低；焦炭库存上升8.2%至17.2万吨；6大发电集团煤炭库存上升2.1%至1742.34万吨。环保限产力度不及2017年，螺纹钢期货价收跌1.4%，持仓量减少10.9%；焦炭供不应求，焦炭期货价收涨1.7%。

2.3 猪肉、蔬菜、原油价格下跌

秋季蔬菜上市，蔬菜供应充足，上周蔬菜价格继续下跌，28种重点监测蔬菜价格一周下跌1.61%，跌幅较前值（-3.39%）有所扩大。猪肉平均批发价一周下跌1%，跌幅较前值（-0.03%）扩大，全国猪粮比价降至7.23:1，低于前值（7.29:1）。随着冬季气温下降，猪肉消费旺季来临，但南方地区非洲猪瘟疫情仍在爆发，北方受猪瘟影响的地区禁运未解除，猪瘟可能导致猪肉消费回升缓慢，同时，疫情爆发对养殖户的预期造成影响，补栏积极性不强，年内猪肉价格或小幅上涨，但养殖户的成本也在增加，6月13日-11月7日，生猪饲料价格涨幅达到8.2%，养殖户的利润可能受到影响。

OPEC月报下调2019年原油需求，同时上调2019年非OPEC产油国产量，引发市场对2019年原油供给过剩的担忧，油价继续大跌，上周WTI原油价格收跌6.2%，布伦特原油价格收跌4.87%。

2.4 商品房销售回升

上周，30大中城市商品房销售面积同比增加17.58%，增速高于前值（2.8%），各线城市商品房销售情况均回升，一线城市商品房销售面积同比减少23.62%，降幅较前值（-27.76%）小幅收窄，二三线城市商品房销售情况明显改善，销售面积同比增速分别为23.23%、29.66%，增速较前值（8.44%、9.78%）明显回升。商品房库存去化加速，十大城市商品房存销比从41.94%下降至40.47%。

2.5 央行暂停逆回购操作，货币市场利率上升

上周，税期、中央国库现金管理到期等因素影响，银行体系流动性总量有所下降，但仍处于合理充裕水平，央行连续5日均未进行逆回购操作，一周净回笼1200亿元，货币市场利率普升，DR001、Shibor 隔夜均有超过30BP的上涨，货币政策的基调未变，货币市场利率可能难以回到前期较低的水平。

2.6 美元指数下行，人民币先贬后升

受美联储官员鸽派言论影响，美元指数在11月16日下跌0.7%，一周下跌0.51%。人民币汇率先贬后升，人民币兑美元即期汇率微幅下跌0.05%，美元兑人民币1年期NDF在11月15日重回7以下。从贬值预期来看，以1年期 NDF对即期汇率的偏离度来衡量人民币贬值预期，人民币贬值预期降至0.79%。

3

本周主要关注点（2018.11.19-11.25）

关注点一：关注采暖季后高频数据的变化。

关注点二：上周猪肉价格一度跌至19.02元/公斤，关注猪肉消费旺季与猪瘟疫情综合作用下，猪肉价格能否回升。

关注点三：11月14日，路透社周三援引消息人士称，OPEC及俄罗斯等伙伴国已经讨论了2019年最多减产140万桶/日的目标，油价出现小幅回升，关注后续原油价格走势。

免责声明：自媒体综合提供的内容均源自自媒体，版权归原作者所有，转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人，不代表新浪立场。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎。