国君宏观:房地产税改革临近 地产在消费端的重要性中长期看涨

国君宏观:房地产税改革临近 地产在消费端的重要性中长期看涨
2021年05月16日 22:57 财经自媒体

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  房地产税改革临近,地产在消费端的重要性中长期看涨 ——国泰君安宏观周报(20210516)

  来源:国泰君安宏观

  导读

  房地产税改革提上日程,除房产税试点推进进一步加快外,也需关注设计、开发、使用环节税收改革。中长期来看,地产对经济贡献从投资走向消费大势所趋,“地产-金融”闭环的打破,对制造业将进一步利好。

  摘要

  本周聚焦:关于房地产税改革试点工作座谈会的几点解读:

  1. 房地产税改革的概念更加宽泛。

  市场关注的“房产税”仅是“房地产税改革”的重要内容之一,后者是包涵前者的各项关于房地产市场的税收,房地产税的改革是关涉地方土地财政的综合性改革,整体思路为合并整合相关税种,以及合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担。

  2. 房产税试点推进大概率加快,但全面开征仍需时日。

  此前在重庆、上海的试点主要是围绕增量住房的征税,后续或推进存量住房的试点,但在对个人征收管理、征收范围、免征额、税率等问题上均有较大挑战。

  3. 综合新加坡、美国、德国房产税征收实践,房产税均发挥了对房价上涨的抑制作用。

  新加坡和德国在房地产税设计上注重抑制房地产炒作的机制,效果更为显著。

  4. 从税负看,我国房产税占GDP比重低于OECD国家不动产税占GDP平均水平,但房地产税整体的税收占比则与OECD国家持平。后续加征房产税,在建设交易环节税负存在进一步降低可能。

  5. 关注地产贡献从投资转向消费、“实体经济(制造业)—金融”的新循环。

  房产税的开征大势代表了房地产税收从建设、流通环节向持有环节的过渡,地产角色发生调整,对经济的贡献将从投资端转向消费端。在整体稳杠杆的背景下,地产行业去杠杆,势必使得信贷资源从地产流向其他领域,“实体经济(制造业)—金融”的良性循环有望取代“地产—金融”的旧有闭环。

  国内经济:房地产销售同比上升,猪肉价格环比下降

  1. 下游:选择2019年同期作为比较标准,商品房成交面积同比上升,土地成交同比改善,汽车销售同比继续下滑;

  2. 中游:高炉开工基本持平,水泥和动力煤价格环比上升,螺纹钢价格环比上升,库存环比下降;

  3. 上游:原油价格有所上升,铁矿石价格继续上升;

  4. 物价:蔬菜价格环比持平,猪肉价格环比下降;

  5. 流动性:货币市场利率小幅波动,人民币较上周基本持平。

  全球大类资产:权益市场国内普遍上涨,大宗商品市场黑色系回调明显。

  下周关注:数据方面,中国月度宏观经济数据、LPR报价利率等。美国将发布5月纽约联储制造业指数、5月NAHB房产市场指数等。欧盟将公布第一季度GDP年率修正值、4月CPI年率终值。

  目录

  正文

  1

  本周聚焦:对房地产税改革试点工作座谈会的解读

  1.1

  市场关注的“房产税”仅是“房地产税改革”的重要内容之一,但全面开征预期仍远

  本周财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。再次引发市场对房地产税问题的关注和热议。

  1.1.1需要厘清概念——除了房产税之外,还需要关注合并整合相关税种等问题

  需要厘清的是,本次公告中提及的是“房地产税”,这一概念不同于市场所关注的“房产税”,所提试点或是“房住不炒”大背景下涉及到地方土地财政问题的综合改革。“房产税”是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。“房地产税”则是包涵“房产税”在内的系列税种的统称。我国目前对房地产课税的制度,从房地产的设计、开发、销售、使用、维护、再销售等环节看,在开发环节征了耕地占用税、土地增值税;在销售环节除正常征收增值税外,还要征收契税;在使用环节,对于经营性房地产要征收城镇土地使用税和房产税。目前,对于个人的住宅或院落免征城镇土地使用税,对个人自用的住宅暂免征收房产税(李本贵,2021)[1]。

  因此,对房地产税改革试点不应理解为单纯推出房产税的试点,或是在“房住不炒”大背景下涉及到地方土地财政问题的综合改革。对此,时任财政部副部长史耀斌在2018年两会期间曾表示,我国房地产税制度设计会参考国际并结合国情,比如合并整合相关税种,以及合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等,使房地产税制度更加合理、更加公平,既能够起到筹集财政收入的作用,又能够起到调节收入分配、促进社会公平的积极效应。按照“合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担”的思路,在增加持有环节的房地产税后,同时或将减少建设、交易环节的税负,或将减少或合并一定的税种。

  1.1.2 房产税全面开征仍然需要时日,试点探索或加速先行

  房产税或进一步推进试点,但全面开征仍需时日。房产税是改革的重要内容之一,但是长期以来我国的房产税的立法、试点和改革都一波三折,结合“稳增长压力较小窗口期”的表述,我们认为存量房产税试点落地的节奏有望进一步加快。2020年11月,财政部长刘昆在《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议〉辅导读本》中的撰文提出要积极稳妥推进房地产税立法和改革,后又在多篇相关文章中提及,但在2021年人大的《全国人大常委会2021年度立法工作计划》中并未提及房地产税立法。考虑到立法的一读、二读以及征求意见等流程,全面开征仍然需要一段时间。

  1.1.3 试点或从当前的以增量为主的征收,探索存量住房的征收,但难点较多

  国内现有试点城市的征收范围主要为新增住房或豪宅,征收范围偏窄,与立法导向的存量住房的开征有所偏差。具体而言,2011年1月28日起,上海市、重庆市开始试点个人住房房产税改革。上海市个人住房房产税的征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房,暂以交易价格为计税依据,条件成熟后以评估价为计税依据,税率为0.6%。重庆市个人住房房产税征收对象是独栋别墅、高档公寓,以及无工作、无户口、无投资人员所购第二套房,暂以交易价格为计税依据,条件成熟后以评估价为计税依据,税率为0.5%~1.2%。由于两个试点城市的征收范围相对狭窄,实际的影响并不大,房产税的税收收入在试点后并没有显著的提升,基本保持平稳。

  后续改革的试点方向将是对存量住房房产税的增收,征收面将进一步扩大。但也将面临诸多挑战,需要在试点中进行探索,例如征收范围的确定、免征额的设计等。

  1.2

  房产税征收的国际经验——基于新加坡、美国和德国

  我们选取新加坡、美国和德国作为案例来分析房产税征收的方式及其影响。

  1.2.1 新加坡——注重抑制炒房,实行差别税率

  新加坡针对高档住宅和非自住住宅征收高额房产税,抑制房价效果显著。新加坡房地产税于1961年开征,最初目的是支持市政建设。但2011年1月为抑制炒房和奢侈性住房需求、控制房价开始改革房屋财产税,实行累进税率,提高免征点、税率级差、空置房税率、对非自住住宅征重税等措施。在2015年调整高档住宅和非自住住宅税率后,对其征收10%~20%税收,同情况下自住房税率大概在4%~16%,此后新加坡房价同比增速一直维持在-3%左右,说明对房价有很好的调控作用。

  1.2.2 美国——各州税率差异明显,突出地方立法特点

  美国作为联邦制国家,各州的房产税的征收方式各不相同。这对我国有很好的借鉴作用,因为房产税作为地方税种,有取之于地方,用之于地方的特点,最终必然会体现出区域的差异。

  美国各州的房产税计算方式上存在一定差异,但基本流程基本都是确定公平市场价值(Fair Market Value)、确定房地产的评估率(Assessment Ratio)、确定评估值(Assessed Value)(确定评估值(Assessed Value))、确定减免(Exemption)价值,最终获得定应税价值(Taxable Value),再乘以税率得到应纳房产税税额。在这些环节上各州都有所不同。如在减免问题上有对退伍军人、丧偶、65岁以上老年人的减免。在税率问题上,由于美国的基层政府是重叠设置的,不同基层政府会确定各自的税率,最终要合并缴纳。如2012年度,乔治亚州克拉克县房地产面临的“州房产税”税率为0.20‰、“县房产税”税率为19.56‰、“学区房产税”税率为20.00‰(任强,2015)[2]。

  在不同的征收要素的影响下,各州居民面临的税率也各不相同。根据Tax Foundation的一项统计,2009年美国全国的房产税的有效税率为1.04%,房产税占家庭居民收入的比重为3.03%,税负排在前两位的州为新泽西、新罕布什尔(详见附表)。

  由于各州的房产税的有效税率不同,因此美国房产税实践提供了比较房产税对房价影响的样本。我们选取了标准普尔/CS房价指数统计中涵盖的有效税率排名47位的华盛顿特区的西雅图、排名33位的加利福尼亚州的旧金山、排名17位的纽约州的纽约市作为代表,比对房价上涨情况。以1990年为起始点,尽管历史上有所波动,但是截至2020年明显表现出有效税率越高,房价越不容易涨的现象。

  1.2.3 德国——通过税收体系鼓励居民长期持有房屋,对房价有积极调控作用

  德国对交易环节征收重税,鼓励居民长期持有房屋,对房价调控有积极作用。德国自1987年起实行房地产税,主要作用在于对房地产投机等行为进行严厉打击。德国房地产保有环节实际税率低,使用环节设有独特的二套住房税,增加了居民占用多套住房的成本,有助于引导居民家庭不超额占用住房,提高住房的流动性、降低住房空置率。据德国税务局统计,德国不动产交易税税率高达3.5%~6.5%,叠加公证费等各类交易费用,房屋交易成本可达10%。德国在1990年房产税发挥作用起,房价同比持续处于负增长状态,在1997年同比增速达最低值-4%,说明房产税对于投机炒房等行为的打击影响到了房价的增速,对于房价调控有积极作用。

  1.2.4 总结:房产税对控房价有积极效果,我国房地产税整体税负水平与OECD国家持平

  总体看,各国的房产税客观上都起到了抑制房价上涨的作用,特别是德国和新加坡在征收设计上突出了抑制房地产炒作的作用。美国尽管没有特别设计,各州的税收政策也略有差异,但是通过有效税率和房价涨幅也呈现负相关,客观说明了房产税对房价的抑制作用。

  此外,从OECD国家不动产税征收的整体经验看,各国的不动产的税收占GDP的比重在0.1%到3.2%不等,OECD国家平均为1.1%。我国当前的房产税2019年仅为3000亿元,占2019年GDP的比重为0.3%,属于偏低水平。如果将主要的房地产税(土地增值税、房地税、城镇土地使用税)合并计算,2019年税收规模为1.2万亿,占同期GDP水平的1.2%,与OECD国家平均水平基本持平。因此,后续如果加大存量环节的房产税的征收,其他环节的房地产税税负或有所下降。

  1.3

  “地产—金融”旧有闭环有望打破,拥抱“实体经济(制造业)—金融”的良性循环

  房产税的开征也代表了房地产税收从建设、流通环节向持有环节的过渡,地产角色发生调整,对经济的贡献将从投资端转向消费端。利用2017年投入产出表测算,地产和建筑增加值占总增加值比例达到13.8%,若把对其他产业拉动考虑在内则达到22%。房地产消费对经济的贡献近年来虽有所提高,但贡献仍然较低。若仅考虑狭义地产消费,包括房租、水电、物业等住房消费性支出,19年全国住房消费占支出法GDP的比例仅为9.1%,当然进一步加入家电、家具等广义地产消费,地产消费贡献会有所提高。未来随着地产投资增速放缓,投资端对经济增长的贡献将有所减弱,而地产商去杠杆、加快竣工节奏,地产竣工端对经济的贡献将有所增强,地产对经济的拉动作用将逐步从投资端转向消费端。

  伴随这一过程,在整体稳杠杆的背景下,地产行业去杠杆,势必使得信贷资源从地产流向其他领域,“实体经济(制造业)—金融”的良性循环有望取代“地产—金融”的旧有闭环。

  2

  国内经济:房地产销售同比小幅上升,猪肉价格环比下降

  2.1

  下游:土地成交和供应保持正增长,汽车销售增速下滑

  选择2019年同期作为比较标准,商品房成交面积小幅上升,土地成交和供应继续增长,汽车销售低于2019年同期

  选择2019年同期作为比较标准,5月以来大中城市同比变动整体上升。受2020年低基数扰动,数据波动较大,我们采用2019年数据作为比较对象,并计算两年几何平均增速。5月以来,30大中城市商品房当月累计成交面积为727.01万平方米,相比2019年同比增长2. 3 %,较上周改善明显。其中,一线城市商品房当月累计成交面积为126.22万平方米,相比2019年同比回落4.71 %;二线城市商品房当月累计成交面积为377.33万平方米,相比2019年同比增长为7.97 %;三线城市商品房当月累计成交面积为233.45万平方米,相比2019年同比回落3.17 %。

  选择2019年同期作为比较标准,土地供应面积与成交面积同比均增加。土地供应方面,5月以来100个大中城市当月累计土地供应面积为2937.91万平方米,相比2019年同比增长7.15%,较上周下滑4个百分点。土地成交方面,5月以来100个大中城市当月累计土地成交面积共2086.37万平方米,相比2019年同比增长5.57%。

  汽车销售方面,低于2019年同期。5月累计日均乘用车销量34266辆,较2019年同比下降6.13%,较上周下滑1个百分点。

  2.2

  中游:高炉开工基本持平,水泥和动力煤价格环比上升

  高炉开工基本持平。本周高炉开工率为62.02 %,较上周持平。

  水泥价格和动力煤价格环比增长。截至5月14日,水泥价格指数升至158.79,当月累计环比上升0.86 %。秦皇岛港动力煤(Q5500K)价格有所上升,截至5月14日,环比增速为9.99 %,达到881.00元/吨。

  螺纹钢价格环比上升,库存环比下降。截至5月14日,螺纹钢价格当月累计环比上升16.27 %,收于6109.00元/吨。螺纹钢库存当月累计环比下降6.84 %,同比则回升5.47%。

  2.3

  上游:原油价格有所上升,铁矿石与阴极铜价格继续上升

  原油市场价格有所上升。截至5月14日,英国布伦特原油现货价格当月累计较4月上升2.75%至69.17美元/桶,WTI现货原油价格当月累计较4月环比回升2.82%,价格为65.37美元/桶。

  铁矿石与阴极铜价格继续上涨。截至5月14日,当月铁矿石价格环比上升7.04 %,阴极铜价格环比上升3.87%。

  2.4

  食品价格:蔬菜价格环比持平,猪肉价格环比下降

  5月蔬菜价格环比持平,猪肉价格环比下降。截至5月14日,28种重点监测蔬菜均价为4.27元/公斤,当月累计较4月环比上升0.23%,蔬菜价格同比涨幅为12.66%。22个省市平均猪肉价格为27.78元/公斤,当月累计较4月环比下降9.27%,同比下降28.12%。

  2.5

  流动性:货币市场利率小幅波动,人民币较上周基本持平

  利率方面,货币市场利率小幅波动。截至5月14日,R007较上周上升20.45bp至2.03%,R001较上周回升36.28bp至1.84%。1年期国债利率较上周上升1.07bp至2.33%,10年期国债利率较上周回落1.60bp至3.14%,利差收窄。AAA级中短期票据3年期收益率较上周回落6.77bp至3.42%,AAA级中短期票据1年收益率较上周下降2.54bp至2.93%。汇率方面,人民币汇率较上周基本持平,截至5月14日,美元兑人民币即期汇率为6.4525,较上周下降1.53bp。

  3

  全球大类资产:权益市场国内普遍上涨,大宗商品市场黑色调整明显

  总体而言,本周国外主要权益市场普遍下跌,国内市场涨幅居前。国内股市方面,创业板指上升4.24%,上证50上升3.25%,沪深300上升2.81%。美股方面,纳斯达克综合指数、标准普尔500指数、道琼斯工业指数分别下跌2.34%、1.39%及1.14%。欧洲方面,富时100(英国)下跌1.21%,意大利ITLMS指数上涨0.57%,法兰克福DAX指数上涨0.11%,,巴黎CAC40指数下跌0.01%,俄罗斯RTS指数下跌1.81%。

  本周黑色系调整明显,原油小幅上涨。农产品方面,CBOT玉米、郑棉本周分别下跌11.8%、2.56%。有色金属方面,LME铝、LME锌及LME铜分别下跌3.38%、2.89%及1.72%。贵金属方面,COMEX白银下跌0.15%,COMEX黄金上涨0.66%。工业品方面,DCE焦煤下跌0.9%,SHFE螺纹钢下跌0.65%。原油方面,NYMEX原油及IPE布油分别上涨1.06%及0.82%。

  4

  下周关注

  数据方面,中国将发布月度宏观经济数据(消费、工业增加值等)、LPR利率。美国将发布5月纽约联储制造业指数、5月NAHB房产市场指数、美国至5月14日当周API原油库存、美国至5月15日当周初请失业金人数等。欧盟将公布第一季度GDP年率修正值、4月CPI年率终值、3月季调后经常帐。

  参考文献:

  [1] 李本贵. 对我国房地产税改革的几点思考[J]. 税务研究,2021(01):120-125.

  [2]任强. 房产税:美国实践及借鉴[J]. 财政研究,2015(01):53-57.

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责任编辑:陈志杰

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