借钱收并购,招商积余传出危险信号

借钱收并购,招商积余传出危险信号
2022年06月29日 22:34 乐居财经

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  文/乐居财经 徐酒眠

  接连的收并购、增资,让近期热衷于“跑马圈地”的招商积余(001914.SZ),15天内耗费了近10亿元。

  6月16日,招商积余宣布5.36亿元收购新中物业67%股权;11天后,6月27日,招商积余又通过注资的方式,间接收购了深圳市汇勤物业管理有限公司(简称“汇勤物业”)65%的股权,拟支付现金4.36亿元。

  增资完成后,汇勤物业由招商积余持股65%,原股东深圳市金尊投资发展有限公司(简称“金尊公司”)持有35%。

  前后2笔收购,对招商积余来说是一笔不小的开销。截至今年一季度末,招商积余现金及现金等价物仅剩下12.86亿元。紧随上述两笔收购完成之后,招商积余手中余额几乎见底。

  频繁的资金流出,让招商积余瞄上了银行借贷。前脚刚刚宣布增资4.36亿收购汇勤物业,后脚就开始向外借钱。

  6月28日,招商积余发布公告称,因经营周转需要,向招商银行股份有限公司深圳分行,申请综合授信额度5亿元。而为这笔贷款提供担保的,正是其全资子公司中航物业。

  借钱也要收购,一向打稳健牌的央企招商积余,一改往日“保守”做派。事实上,增资汇勤物业早有预告,而汇勤物业背后的股东也与招商积余有着千丝万缕的关系。

  关联交易“暗桩”

  入股汇勤物业,是招商积余在去年12月31日就敲定的一笔交易。而时隔近7个月,这笔增资认购才生效实施,则与招商积余较为特殊的上市央企身份有关。

  在去年底首次披露将增资汇勤物业的公告中,招商积余就曾表示,交易还需要取得有权国资管理单位审批以及现有股东、标的公司上级有权单位审批,取得前述审批通过后,增资协议、股东协议方生效。

  资料显示,招商积余增资入股之前,汇勤物业由金尊公司100%持股。而进一步向上穿透,金尊公司的实际控制人为招商银行工会委员会,持股占比100%。换而言之,与招商积余一样,汇勤物业也是招商局旗下公司。

  除了冠有同一个“招商”的姓之外,深圳汇勤主要服务对象也不是外人。公开信息显示,汇勤物业为以招商银行为主的金融机构客户提供物业管理服务,服务建筑面积约222万平方米,业态以办公类物业为主。

  据此而言,招商积余增资入股汇勤物,这其实算是招商局集团内部的一桩关联交易。

  不过,这笔交易并没有因为有着这层关联关系,而给出一个相对较低的交易溢价,甚至远高于新中物业的收购。

  30.76倍市盈率

  与新中物业相比,汇勤物业似乎也更被看好。

  一般而言,收购标的资产出现增值,则表明收购标的被看好;而增值率越高,则说明未来发展潜力更大。

  公告披露,根据中联资产评估集团有限公司(以下简称“中联评估”) 出具的评估报告,以2021年12月31日为基准日,汇勤物业股东全部权益评估值为2.697亿元,评估增值2.211亿元,增值率454.80%。 

  而截至2021年7月31日,新中物业的股东全部权益账面值2.04亿元,评估值为7.61亿元,评估增值5.57亿元,增值率272.76%。

  汇勤物业与新中物业的增值率相差182.04%,也就是说,汇勤物业未来的发展更被看好。增值率悬殊,未来潜力有别,招商积余给出的价格也不同。

  同为增肌金融机构物业,两笔交易的收购PE相差了超10倍。

  根据公告,2020年、2021年,汇勤物业的资产总额分别为2.68亿元、2.17亿元,净资产分别为5861.62万元、4861.59万元;对应期内,营业收入分别为4.94亿元、6.66亿元,净利润分别为1915.25万元、2180.65万元。

  而招商积余与金尊公司约定,汇勤物业截至2021年12月31日股东全部权益中,2382.40万元未分配利润由金尊公司单方享有。

  据此,经双方商榷,汇勤物业股东全部权益交易作价为2.35亿元,对应深圳汇勤2021年度净利润的市盈率为10.78倍。而增资款=深圳汇勤股东全部权益作价÷增资后金尊投资股权比例35%×增资后公司股权比例65%。

  按照汇勤物业2021年度的净利润计算,招商积余4.36亿元的增资款形成的间接收购,PE倍数约为30.76,而其此前收购新中物业的PE倍数约为20倍。

  子公司再担保贷款5亿

  紧随新中物业与汇勤物业的收购落地,招商积余抢中的“弹药”所剩无几。而中航物业站出来为招商积余提供贷款担保,可谓是一场“及时雨”。

  数据显示,截至2021年12月31日,招商积余手中的现金及现金等价物余额为20.41亿。而到今年一季度末,这笔资金仅余下12.86亿元。三个月用去近7.55亿元,或与高额有息负债有关。

  财报显示,截至2021年12月31日,招商积余的有息负债规模约27.52亿元。其中,银行贷款9.52亿元,融资成本约3.70%-5.83%;债券约18亿元,融资成本3.00%-3.87%。以此计算,有息负债每年涉及的财务费用约1.44亿元。

  今年一季度财报披露,其期内偿还债务支付的现金约为5.46亿元。

  降低有息负债,是摆在招商积余经营层面的一个重要问题。

  “现在每年依然还是存在着1.4个多亿的财务费用,对公司的利润影响还是比较大”,在2021年业绩发布会上,招商积余财务总监张秀成坦言,未来还需要进一步的降低有息负债和财务费用。

  对于具体的计划,张秀成表示,“回收去化的现金流主要是用来偿还有息负债”;同时,“重资产剥离回收的现金流也主要是用来偿还债务和降低有息负债”。

  数据显示,截至2021年12月31日,招商积余持有重资产约84亿,除了存货价值约14亿外,合并财务报表中列报的投资性房地产约为70亿元。

  今年1月26日,招商积余曾宣布,以合计约7.78亿元的价格,向控股股东招商蛇口(001979.SZ)转让了三家房地产开发公司。不到三个月,4月14日,其剥离重资产的第二刀落下,宣布天津“退地”,剥离了存货价值约为3.8亿的又一重资产。

  事实上,招商积余账上的对外担保不少。

  本次中航物业为招商积余提供贷款担保后,招商积余及其控股子公司的对外担保总额,由22.50亿元增至27.50亿元,占其2021年度经审计的归属于母公司股东净资产的31.75%。

  对外担保总余额也从5.175亿元增至为10.175亿元,占其2021年度经审计的归属于母公司股东净资产的11.75%。 

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责任编辑:彭佳兵

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