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2021年，房地产行业一场充满戏剧化反转的收并购发生了。
经过三个月的磋商，广西地产一哥彰泰与旭辉宣告牵手失败，两天后的4月16日，融创火速出手，彰泰就迎来了新的“白骑士”，据说接洽彰泰的除了前述两家，还有万科，可见，彰泰俨然是一个不可多得的“香饽饽”。
在目前的赛道上，融创处于“领跑”的状态。
根据融创发布的公告，融创西南集团与彰泰签订合作框架协议，双方将共同设立合资公司，接手彰泰所属目标公司100%权益。交易对价约为99.1亿元，交易完成后，融创西南集团与彰泰将分别持有合资公司80%及20%的股权。
从交易对价来看，这是一次门槛较高的收并购事件，对收购方的现金流有较高的考验。
“我很早就和孙宏斌认识了，但这次和融创的合作是近期才和孙总接触的，我们很快就谈好了。”彰泰集团董事长黄海涛在接受采访时表示。
从融创的角度，借助彰泰在广西的地位，可以进一步巩固其在广西的领先地位和市场影响力。融创在产品力和服务力方面的优势可以赋能彰泰，进一步提升合资公司在广西市场的产品品质和服务质量，不仅为项目带来更高的溢价，同时，双方合作的合资公司势必将引领广西房地产市场规模、产品以及服务发展水平。
撬动七百亿的资产包
融创正在开始对彰泰的尽调，一切刚刚开始。
黄海涛说，彰泰目前只考虑和前20强的房企合作。他认为未来房地产行业必然会朝着行业龙头房企与地方性龙头房企进行优势整合的方向发展，未来一定是通过合作发展来达到强强联合。”
他拿出了57个项目注入合资公司。彰泰表示，2021年一季度彰泰在广西销售额突破47亿元，稳居广西房地产市场销售金额、销售面积第一。
此次对彰泰的收购完全印证了融创在收并购方面的：快狠准。
我们首先来看彰泰。
彰泰是广西房地产一哥，妥妥的当地龙头，近3年年销售金额均超过200亿元，并蝉联广西本土房企销售额、销售面积双冠。
更重要的是，彰泰是广西房企新增土储货值第2名。
聚焦此次交易，目标公司包含了彰泰在广西南宁、桂林等多个城市的54个房地产开发项目及3个房地产代建项目，可售建筑面积约1162万平方米，未售建筑面积约为825万平方米，合作项目的未售货值约700亿元，考虑到合作项目的区位优势以及双方的资源、操盘优势，合作项目在2021年预计销售金额将达到260亿元。从产品结构来看，上述目标项目9成为住宅业态，货值流动性非常强。
从公告的项目情况看，彰泰在广西的项目布局均衡，截至2020年12月31日总资产约487.16亿元，除了大本营桂林有17个项目、省会南宁有8个项目之外，其他城市的项目都在5个以内，属于进可攻退可守的状态。而桂林和南宁也是广西最好两个城市，从广西各城市2020年GDP数据来看，南宁以4726亿元稳居首位，在全国343个城市地区排行前五十。
以不足百亿撬动货值超七百亿的优质资产，这无疑是一笔非划算的买卖。
纵观融创收并购史，眼光独到的融创能够很快发现优质资产，并能快速决定，被收购标的大多为优质资产，这是融创在收并购方面的优势。
交易“隐形成本”极低
收并购最大的坑实际上是那些标的公司身上背负的“债务”，这也是收并购的隐形成本。
根据彰泰官网显示，公司剔除预收款项后的资产负债率为62%、净负债率为15.7%、现金短债比为2.4，“三道红线”全数达标。
彰泰董事长黄海涛在接受媒体采访时表示，“我们三条红线全部都是绿的，净负债率非常低，只有百分之十几，在银行存的钱比我们从银行借的钱还要多，我们没有欠过政府一分钱，没有过任何违约，资金情况也非常良好。项目的这种销售能力和我们的运营能力都很强，彰泰的项目原则上都在8到10个月资金流动回正的。”
从付款节奏来看，融创更显从容。
付款节奏分三个时间节点，融创需在2021年4月底前合计支付第一笔29.73亿元款项，其余分别在2021年7月底、2022年1月支付，时间节点较为从容。而根据2020年年报显示，截至2020年底，融创在手现金1326亿。2021年一季度，融创合同销售金额达1162.8亿元，同比增长88%。现金流充裕，回款稳定，此次收购对融创整体流动性的影响十分有限。
广西房地产市场的未来想象
强强联合受益方的除了交易双方规模扩大，更多的是双方联合或将成为广西房地产市场转折升级的契机，产品品质提升，将为广西人民带来更美好的居住体验和生活体验。
双方联姻，打开了广西房地产市场未来想象的大门。
彰泰深耕广西29年，积淀下规模优势和客户口碑。目前已发展成为集地产开发、物业服务、城市更新、产城开发、文旅康养、商业酒店、产业链打造等于一体的综合性集团企业。作为桂系地产领军企业，彰泰深耕广西、迈向全国，坚持“1+3”城市战略布局，以广西为大本营并开拓全国华东、华中、西南三大区域；目前已开发全国16城9县100多盘，开发面积近2000万平方米；销售金额和销售面积广西第1名、广西房企新增土储货值第2名。
融创深耕广西五年，已布局南宁、桂林、柳州、北海等6个核心城市，涉及地产、物业服务、文旅、会议会展、医疗康养等产业，打造了九棠府、九樾府、九阙府等20个高品质地产项目，以丰富的高端产品谱系与优质的服务，与客户共建美好生活。
这就不难理解，为何彰泰董事长会选择融创，一方面，布局业态高度契合，另外一方面则表现在企业文化层面。
黄海涛坦言，“融创的管理水平比较高，企业文化和我们的‘军队文化’比较契合，合作起来很容易形成一致的价值观。”
言外之意，彰泰与融创的匹配度更高。
【结尾】
伴随“房住不炒”长效机制建设，房地产的“下半场”，从高速发展转为高质量发展，资源共享、优势互补，强强联合、合作共赢将会成为未来一段时间内房地产行业运作的新常态。
责任编辑：陈志杰
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