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作者丨周伟 编辑丨吴林、崔昕 排版丨崔昕
来源丨地产资管网（ID：thefutureX）
从开启上市到上市成功花了15年，从上市到退市可能只需要2年。这是开元酒店集团的故事。
开元酒店集团于3月15日发布了2020年财报，随着其私有化退市进程的推进，这可能也是它在港股市场的最后一份年报。
开元酒店集团起步于1988年，由萧山宾馆发展而来，迄今为止已经发展成为中国领先的酒店精英集团之一，主要针对高档休闲及商旅市场，提供结合中国本土元素的国际标准酒店服务。在2020年中国酒店集团规模排名中，开元酒店集团处于第9位，在2020年《HOTELS》杂志对全球酒店集团的排名中位于第18位，连续五年保持着全球酒店集团30强的行业领先地位。在经历15年坎坷历程之后，开元酒店集团于2019年在港交所成功上市。
目前，开元酒店集团旗下包括一个高端商务酒店品牌：开元名都；四个高端度假酒店品牌：开元度假村、开元观唐、开元芳草地乡村酒店和开元森泊；两个中档全方位服务酒店品牌：开元大酒店和开元名庭；五个中档精选服务酒店品牌：开元曼居、开元颐居、芳草青青房车营地、开元美途和阿缇客。
01
开店稳步增长，营运被狙击
酒店规模稳步增长
报告期内，集团签约酒店147家（2019年：150家），签约数量受疫情影响较去年同期有所下降，但签约酒店总数呈稳定增长趋势。酒店组合遍布全国的311家在营酒店（截至2019年12月31日：216家），酒店客房数量约59,231间（截至2019年12月31日：44,785间），较2019年12月31日增幅分别为约44.0%和约32.3%。集团于2020年12月31日已签约待开业酒店达到278家，客房数量超过50,000间，较2019年12月31日增长约16.3%和12.0%。
图1：2017～2020年酒店数目增长情况
图2：2017～2020年客房数目增长情况
净利润降幅巨大
酒店业是疫情期间受冲击最大的行业之一，疫情导致大部分旅游、会议和商务旅行无法实现。开元酒店集团2020年年报显示，报告期内，实现营业收入15.97亿元，同比减少17.1%。期内毛利3.34亿元，同比减少40.8%。期内净利润2660万元，同比减少87%。归属股东净利润1970万元，同比减少90.3%。
毛利率在酒店业处于中低水平
虽然受到疫情影响，开元酒店集团2020年的毛利和毛利率下降明显，但是毛利率依然保持在20%以上，这已是该集团连续第5年将毛利率保持在20%以上。但与酒店巨头们相比还是差距巨大：锦江和首旅如家毛利率保持在50%以上，华住常年保持在30%以上，即便是即将成为A股中端酒店第一股的君庭酒店近三年综合毛利率也分别达到37.87％、34.94％、34.86％。
图3：2015～2020年开元酒店集团毛利率
近三年RevPAR下滑明显
受疫情影响，开元酒店各类别酒店的入住率与平均房价相比2019年都大幅下降。2020年，该公司的高端商务酒店、高端度假酒店、中档全方位服务酒店和中档精选服务酒店，入住率分别为41.9%、49.1%、42.1%和53.7%，分别同比减少20.5个、8个、17.7个和8.4个百分点。同期，平均房价下降8.52%、11.30%、7.93%和12.01%。
财报显示，2020年下半年疫情的影响相对缓解后，该集团各类型酒店每间可出租客房收入指标较2020年上半年均有明显回升。其中，高端商务酒店2020年下半年每间可出租客房收入为人民币239.9元，较2020年上半年的人民币117.7元增长了103.8%，高端度假酒店2020年下半年每间可出租客房收入为人民币351.8元，较2020年上半年的人民币185.4元增长了89.8%，中档全方位服务酒店2020年下半年每间可出租客房收入为人民币181.5元，较2020年上半年的人民币96.3元增长了88.5%。
但近三年来，平均房价和平均入住率均有不同程度的下滑，导致每间可供出租客房收入（RevPAR）下降明显。
表1：近三年开元酒店各档酒店平均入住率
02
轻资产模式快速扩张
开元酒店集团主要针对高档休闲及商旅市场，提供结合中国本土元素的国际标准酒店服务。主要经营向集团出租的酒店，并通过管理全方位服务管理协议项下的酒店及特许经营酒店采用“轻资产”的商业模式。
该集团目前经营的酒店是由集团拥有或租赁的，同时也管理及经营特许经营酒店。在311家在营酒店中，228家酒店根据全方位服务管理协议经营；40家酒店根据特许经营协议经营；2家为自有酒店，3家为第三方管理酒店，还有38家酒店根据租赁协议经营。
图4：经营和管理酒店数目占比
酒店经营业务分为租赁酒店和自有酒店两个类别：
01
自有酒店
截至2020年12月31日，该集团拥有2家自有酒店及382间酒店客房，约占在营酒店客房总数的0.6%。两家自有酒店都在“开元芳草地乡村酒店”品牌下经营。与租赁酒店相比，浙江开元承担除租金外的所有经营开支。
02
租赁酒店
截至2020年12月31日，该集团拥有38家租赁酒店及9897间酒店客房，约占在营酒店客房总数的16.7%。浙江开元经营该类租赁酒店并承担所有经营开支，员工的招募和培训、酒店租金和翻新开支及相应设备的购买都由浙江开元负责。
酒店管理业务也分为两个方面：
01
全方位服务管理酒店
截至2020年12月31日，该集团根据全方位服务管理协议经营228家酒店。浙江开元为多家酒店提供全方位的服务管理，其根据自定标准及程序负责酒店开业筹备、进行试营业、委任管理人员及管理酒店。酒店业主负责酒店建设、装修、经营出资以及年度预算提案批准。
02
特许经营酒店
截至2020年12月31日，该集团向独立第三方拥有的40家酒店授出特许经营权。根据特许经营协议，被特许人将获授权在协议期限内使用“开元”品牌名称及相关注册商标。浙江开元为酒店员工提供培训，并监督特许经营酒店的开业及运营。除非被特许人聘请第三方酒店管理公司经营获特许经营酒店，否则其酒店将由被特许人自行经营。
从业务贡献构成来看，酒店经营分部营收占比88.11%，为该集团带来约人民币14.08亿元的收入，同比下降约16.7%。酒店管理分部营收占比11.89%，为该集团带来约人民币1.90亿元的收入，同比下降约20.3%。
03
上市仅两年即开启私有化退市
从2004年开始启动上市到2019年成功登陆港交所，开元酒店集团用了15年时间。但在上市仅两年时间后，公司即开启私有化退市进程。
今年1月20日，开元酒店公告表示收到私有化要约，欧翎投资联手红杉中国，拟以12.29亿元对公司实施要约收购。若按1月19日停牌前收盘价14.56港元和H股要约价18.15港元计算，要约收购溢价为24.7%。其溢价率低于去年金茂酒店从港股私有化退市时超过30%的溢价率。
对于为何上市两年即选择私有化退市，开元酒店集团表示：“对股东而言，私有化提供了溢价变现的机会。退市（如果完成）将为开元酒店提供灵活性，以追求对上市公司而言可能不可行的某些战略选择，包括其追求业务计划并提高经营业绩的能力，而无需关注短期市场反应。”
究其原因，可能有三方面因素促使开元酒店作出私有化退市的决定：
第一，上市以来发展不及预期，股价表现不如人意。
图5：2019年5月到2021年1月 开元酒店股价变化
开元酒店在上市之初便不被看好。上市首日，公司原计划发行规模总集资额16.45亿港元~19.74亿港元，最终大幅缩水，降至约6.75亿港元，且股价遭遇破发。上市之后，股价持续走低，在2020年初跌至谷底，经过2020年全年才回升至上市时水平。
第二，疫情影响营收下滑，偿债压力不断加剧。
除了上文提及的营运数据均出现大幅下滑之外，公司负债上升较快。短期偿债压力从2019年开始不断加剧。2020年财报显示，公司短期流动负债总额为11亿人民币，相比2019年同期增长18%。而流动资产总额8.01亿元，其中现金及现金等价物仅2.91亿元，流动资产已不足以支付短期负债。有券商认为，“开元酒店抢在2020年报发布前完成私有化，既可避免年报数字更难看、股价大跌的尴尬，也可以利用私有化后到手的现金弥补短期债务。”
第三，有利于专注中端酒店市场。
要约方鸥翎资本的四位合伙人江天一、郑南雁、梁建章、张弛，均在旅游业和投资界有着举足轻重的地位。梁建章是携程的创始人，郑南雁曾是梁建章的得力干将，江天一与张弛曾一起供职凯雷投资集团。行业对开元酒店私有化后与携程进行深入合作并不意外。携程是开元酒店港股上市前的基石投资者，双方已订立基石投资协议。一直以来，酒店业务都是携程核心的业务板块之一，同时携程也以中高端酒店业务见长。近几年携程多次布局线下酒店实体，业内猜测，开元酒店私有化完成后，可能会进一步发展线上业务。
04
决胜中端酒店市场
开元酒店集团从2010年进入中端酒店市场以来，至今已有10年。如今中端酒店在开元集团规模中占比略过50%，成为其业务的重要支柱，但与大批中端酒店的“后来者”相比，开元却被拉开了差距。在中国饭店协会联合盈蝶咨询发布的中国连锁酒店中端品牌规模TOP20排行榜中，开元曼居只排在第19位。
从2019年开始，开元酒店集团发力中端酒店市场。
集团创始人陈妙林在开元酒店上市时认为，对于中端酒店，加速做量非常重要，因为酒店没有一定的数量就意味着品牌和市场没有做起来，会员潜力和平台构建也得不到释放。开元酒店在去年3月初公布全球股份发售计划时曾表示，公司拟将获得的净融资额的60%用于开发中高档酒店，其中35%将用于开发中档酒店。该集团计划未来5年，其在营及待开业中档酒店及酒店客房总数将实现翻倍增长。
2020年下半年，开元酒店集团进行了一系列投资合作，包括战略投资中端连锁酒店管理公司——江苏晗月酒店，趁机完善其中端领域的布局。其也表示，接下来将继续放眼全国机会城市，大力发展以开元曼居为主力品牌的中端酒店，力争尽快进入中端酒店市场的第一梯队。
在2020年财报中，开元酒店集团称将秉持“引领高端发展，决胜中端市场”的发展战略，保持该集团在高端酒店市场的竞争优势，并全面推进中端酒店的高速发展。
目前，该公司高端酒店包括高端商务酒店和高端度假酒店，共82间，占比26.37%，客房数目25654间，占比43.31%；中端酒店包括中档全方位服务酒店和中档精选服务酒店，共229间，占比73.63%，客房数目33577间，占比56.69%。
图6：开元酒店集团各类型酒店数目
对于未来如何决胜中端市场，开元酒店创始人陈妙林表示，2021年开元酒店将从三方面推进中端酒店的高速发展：第一，进一步兼并收购，除战略投资江苏晗月酒店，未来几年还将继续收购中小型中端商务酒店品牌管理公司；第二，从单纯的选择酒店或选择物业中跳脱出来，通过选址、设计、技术服务、筹建开业、运营管理等，对项目进行跟踪指导，安排更多资金扩张中端市场；第三，利用股权重组，引进相关人才。
开元酒店集团的财报没有明说的信息是，在经历了2016~2018年超过20%的年增长之后，从2019年开始这种增速下降至10.2%，首次低于高端酒店增速，显示中端酒店顶峰已过。中端酒店红海特征已经非常明显，竞争日益激烈。据东兴证券研报梳理，2019年，锦江酒店中高端门店达3563 家，未来3年计划开业门店达到1.5 万家，其中中高端占比约 50%~60%；首旅中高端门店 945 家，未来3~5 年计划开业门店达到 1 万家，中高端占比约35%~45%；华住2019 年中高端门店 2133 家，未来 3 年“千城万店”计划不变，主要发力中高端和下沉市场。更不用说大量的中端酒店后起之秀扩张势头强劲。
结语
在这个遭到酒店巨头围剿的中端市场，开元酒店集团能否借助私有化退市之机会开启另一番景象，从而如愿进入中端品牌第一梯队，还需要时间来证明。
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责任编辑：陈悠然 SF104
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