中海地产:激进抢地逐梦4000亿 北京总价地王收割者

中海地产:激进抢地逐梦4000亿 北京总价地王收割者
2020年08月05日 22:56 新浪财经-自媒体综合

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  地产锐观察

  摆脱“保守”形象的中海地产,正在扩规模的赛道上逆势狂奔。

  8月3日,中海地产经过66轮拼杀,耗资79亿元拿下北京亦庄河西区不限价宅地,刷新了北京2020年总价地王;溢价率23.44%,核经营楼面价40415元/平米,也刷新了亦庄区域单价地王。

  就在十几天以前的7月14日,中海地产在京还拿下了房山区稻田地块,经过108轮竞拍,总价40亿,溢价率41.34%。

  据中指院数据统计,今年1-7月份,中海地产全国总拿地金额已高达641亿,几乎追平去年同期拿地金额(657亿),排名位列拿地百强榜第二位,同比上升两位。

  在深度调控叠加疫情冲击的大背景下,房企普遍面临资金饥渴且销售承压,拿地趋于谨慎,中海地产为何敢于频频大手笔出手?

  渴望“规模”

  可能很多人不知道,中海地产也曾经多年稳坐行业规模排名前三甲。据相关机构统计,在2007年之前,中海地产的销售规模仅次于万科,位列行业第二;2009年下滑至第四;2017年之后年度排名持续位列第七。

  中海地产2013-2020年销售金额及行业排名

  数据来源:克而瑞,地产锐观察制表

  特别是2015-2018年间,行业处于新一轮上升通道,据亿翰智库统计,期间百强房企平均复合增长率达 44%,而中海地产复合增长率仅为 18.6%,在 TOP10 房企中增速最慢。

  据媒体报道,在2017年年初的一次公司内部会议上,彼时的中海地产董事局主席肖肖曾表示,“没有规模支撑,保持利润增长和领先也是不可能持续的”。

  在他年满60退休后,颜建国离开龙湖回归中海接棒。虽然颜在不同场合也曾多次强调“规模不是中海最重要的目标,净利润率才是”,但在土地储备方面一改保守形象,表现出了对规模的渴望。

  中海地产2017-2020年新增土地储备及行业排名

  数据来源:中指院,地产锐观察制表

  据公司公告数据,2017年中海地产买入76幅地块,规划建面1741万平米,而2016年拿地宗数仅为18宗,规划建面972万平米,同比呈现大幅增长;2018年和2019年拿地金额均超千亿;2020年1-7月拿地金额641亿(中指院数据),行业排名第二位。

  按照此前管理层披露的2020年1400亿元的新增土地权益投资预算,截至7月末,全年完成拿地投资45.8%,预计接下来的4个月仍要发力拿地。

  此前业内一直质疑,中海地产过于追求盈利的平衡,严格维持40%以下的净负债率,但这样做,等于没有发挥出自身融资利率低的优势,是“为了利润而利润”,以至于错失了部分城市强化布局的最佳时机,从而限制了规模增长。

  进入到2020年,中海地产对土地的强烈渴望已展现无遗。不仅在土地招拍挂公开市场披荆斩棘,还力求通过多种渠道增加土储。

  今年3月13日,中海地产通过官方公众号宣布了一个“野心勃勃”的寻地合作计划,诚邀各界合作伙伴就股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴进行全面合作。

  这一口号为“中原逐地,海纳百城”寻地计划也有了战果。7月29日,中海地产与上海黄浦区人民政府正式签订合作框架协议,由中海地产对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目5幅土地进行开发建设,预计总投资近600亿元,是中海地产发展历史上投资规模最大的项目。

  早在2017年,颜建国就给中海地产定下了要在2020年实现4000亿港元的销售目标,同时保持30%的毛利率。

  据克而瑞统计数据,今年1-7月中海地产完成销售1871.6亿,同比下降1.90%,全年要完成4000亿的销售目标仍有不小压力。

  北京总价地王专业户

  其实,除了刷新北京的总价地王外,2019年中海地产同样是北京的总价地王收割者。

  2019年7月15日,中海地产大战56回合,以79.4亿元总价拿下丰台区花香造甲村地块,也刷新了2019年北京的土拍总价地王。

  如今这块地的项目案名已经亮相,叫做“中海甲叁号院”,目前处于待售状态,销售均价约12万/平米,销售如何还有待市场检验。

  对于8月份耗资79亿元刚拿下的亦庄总价地王的销售前景,【地产锐观察】投融资微信社群的群友讨论有两种不同的判断。

  一种观点认为,亦庄是当下北京楼市红海,中海地块被周边在售的限竞房项目包围,销售前景存疑。

  根据【大伟看楼市】的数据,目前亦庄区域有8个限竞房在售。从去化看,只有和悦华锦(金地、保利、首开联合体拿地)卖的不错,首创远洋禧瑞天著相对还可以,其他都很难卖。

  来源:大伟看楼市

  相对而言,中海所拿地块为不限价宅地,且楼面地价和几个在售的限竞房楼面地价相比高出的并不多,在产品打造空间上更占优势。

  但是,中海地产所拿地块的容积率为2.5,限高80米,做成具有明显差异化优势的高端盘并不容易。

  区域内销售最好的和悦华锦,打造的是容积率1.8的洋房社区,地块商品住房销售限均价5.27万元/平米。而从实际销售看,当下已经基本全部降价在5万元/平米左右。

  来源:大伟看楼市

  而区域内港中旅、雅居乐京华雅郡、金隅金鳞府、首创远洋禧瑞天著等项目,似乎会面临更加艰难的局面,因为拿地楼面价与不限价的中海地产地块相近,待中海地块项目入市后,将面临更为残酷的竞争。

  另一种观点认为,虽然中海地产拿下的是总价地王,也是区域单价地王,但单价高出的并不多,在户型打造上空间余地较大。如果后续中海能够在营销上规避掉区域交通不利因素影响,销售前景应该比较好。

  群友同时认为,中海所拿地块配建的5000平米幼儿园可以先建好,用做售楼处,后期项目清盘再移交,这样可以降低营销成本。并且中海这样做也有先例,如大兴在售的项目中海寰宇时代。

  规模上,利润下

  屡拿地王的另一面,是利润率的走低。

  据公司年报,2019年中海地产的毛利率、净利率、归母净利率分别为33.66%、26.12%、25.43%,分别同比下降4.14、1.12及0.76个百分点。

  2019年33.66%的毛利率比万科低2.54个百分点。归母净利润虽然仍维持行业第一,但是与恒碧万的差距在不断拉近。

  但客观看,各项利润率的走低也与中海地产拿地调结构有关。

  据亿翰智库统计,2019年中海地产权益购地金额按城市分布来看, 48.4%的新增土地储备位于一线及港澳城市,同比增加6.4百分点。

  另据克而瑞统计数据,2019年中海地产在环渤海区域拿地较多,其中北京为单城拿地最多的城市,新增建面近百万平米,占总量的6%。

  2017-2020年中海地产北京新增土地储备

  来源:CREIS中指数据库(点击看大图)

  本文来自微信公众号“地产锐观察”

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