李嘉诚“抄底”潘苏通:长实为何援手高银金融

李嘉诚“抄底”潘苏通:长实为何援手高银金融
2020年07月23日 23:12 新浪财经-自媒体综合

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  大摩财经

  地产富豪之败

  撰文 | 舒克

  出品|大摩地产

  眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了。

  继去年“启德退地”风波后,高银金融的资金问题再次被摆上台面。

  年初开始,曾经的“香港十大富豪”潘苏通不断传出“财困”传闻,在与投资者battle数个回合后,本月终于承认已经深陷财务危机。至此,这位玩转资本圈的顶级富豪将如何纾困,成为市场关注的焦点。

  随着高银金融(0530.HK)新任董事会副主席马励志上任,高银困局将获长实(1113.HK)搭救传闻终于落地。

  马励志现年52岁,1996年即进入长江集团,现出任长江实业体系内多个职务,包括长实执行委员会委员兼企业业务发展部总经理,置富产业信托(0778.HK)、泓富产业信托(0808.HK)以及和电香港(0215.HK)非执董等。2018年,马励志曾负责长实10亿英镑(约105.4亿港元)收购伦敦金融城地标级写字楼5 Broadgate项目,该楼为瑞银伦敦总部所在地。

  7月22日,高银金融委任马励志担任董事会副主席及独立非执董,次日晚间再次由独立非执董改聘为非执董,年薪24万港元,主要负责高银财务及重组问题。

  高银的资金问题在本月初已经浮出水面。彼时,高银金融中心租户声称接获通知,以后不再向高银缴租,改向接管人缴交。随后高银负责人口头表示“无稽之谈”。

  随着债务漏洞越来越大,本月中旬,高银金融终于承认旗下多家子公司出现债务问题,其中持有高银金融中心的子公司赐誉已遭委托人接管。

  根据高银的说法,去年高银借旗下三家公司发债。其中,赐誉在去年4月发行了68亿港元的浮息有限抵押票据,因逾期未能归还,今年7月13日,接获抵押信托人德银通知,已经委任接管人接管赐誉的抵押股份、高银金融中心等资产,并委任新董事加入赐誉接替原高银班底。

  此外,高银另两家子公司成美及Goal Eagle在去年3月从德意志银行分别获取14.94亿港元和2.43亿美元(约合18.95亿港元)贷款,德银已经对高银发出催缴函,要求其立即偿付本金及利息35亿港元。

  两笔债务加起来约103亿港元,但高银金融的债务压力不止于此。截至2019年末,高银金融有息负债高达154.83亿港元,而其手中现金、现金等价物及银行抵押存款不过25.5亿港元。

  为缓解债务危机,高银方面拟寻求87亿港元新融资,并出售九龙启德机场宅地纾困。

  启德机场改造区是房企的激战地,新鸿基、新世界、会德丰、恒基兆业、中海、保利置业等港资大佬和内房龙头都聚集于此。2018年11月,高银金融和潘苏通个人以近90亿港元的价格投得香港九龙启德4B区4号地块,总占地面积约9700平米,高银金融持有60%股权,潘苏通持股40%。次年四月,高银金融以21.6亿港元将潘苏通持股也收入囊中。

  今年三月,高银财务危机尚未明朗时,启德宅地已经被摆上货架,历时两个月后以70.4亿港元出售给Top Family Group Limited,较高银买入价折让超过两成。

  值得一提的是,启德宅地交易原定5月底寄发通函供股东审议却一再推迟,最新暂定7月24日前上载并寄出,但截至7月23日晚间,该通函并未公布。

  败局

  潘苏通的败局,在高银去年的退地风波中就已经有所表现。

  2019年5月,高银金融以111亿港元价格拍得启德商业地块,计划兴建地标式高级酒店和办公大楼,总投资额在160-180亿港元,但在交易日当天高银却突然反悔,为此高银金融还付出了2500万港元定金无法收回。

  高银金融给出的退地理由是经济前景不明朗将对商业地产市场产生负面影响,动用180亿港元总投资额,会有很大风险。彼时,潘苏通还主动表示高银“融资没有问题”、并扬言会以私人名义再度入标该项目。不过这个商业地王项目再次招标时,未见潘苏通身影,最终流标收场。

  除了高银金融的债务问题,潘苏通私人持有的何文田站一期项目近期也陷入财务纠纷中。今年五月,中国建筑(3311.HK)入禀香港高等法院,向潘苏通追讨何文田站一期项目工程欠款,总计约953万港元。中国建筑方面表示,去年10月已经向潘苏通方出具收款通知书,但后者在45日的交款期限内并未给付。连发15张通知书要求缴付未果后,今年2月,潘苏通方终于发出支票,却无法兑付。

  潘苏通及高银方面随后澄清,支票无法兑付涉及商业及工程纠纷,目前二者的官司并未有最终结果。

  资金压力之下,潘苏通还抵押了手中股权套现。联交所披露数据显示,7月14-15日,高银金融股东先后向爪哇控股(0251.HK)主席吕荣梓和工银澳门分别抵押5.24亿股和19.7亿股,共占已发行股本35.69%,按当时1.26港元/股计算,这部分股票市值31.42亿港元。

  年报显示,高银金融最大的单一股东为实控人潘苏通,持股接近71%,且过往高银并未披露其他持股超过5%的单一股东。很显然,股权套现的正是潘苏通本人。

  事实上,潘苏通正在动用手中的所有资产套现还债,包括其2017年斥资25亿港元买下的临近李嘉诚一家的深水湾豪宅。公开报道显示,该豪宅已经被其再次抵押给交银香港,筹来至少6亿港元现金。

  根据香港当地规定,一套物业可以多次抵押,若借款人无力偿债,在物业拍卖后,贷款机构可以按贷款顺序取回相应本息。

  值得一提的是,目前除高银金融中心项目外,高银金融持有的启德宅地项目尚未完成交易,另潘苏通私人持有何文田宅地及何文田站一期项目。有消息称,不止高银金融旗下资产,潘苏通手中项目也引来觊觎。不排除有心人通过“挤兑”令潘苏通及高银融资受阻,进而压价收购其手中项目。 

  长实的算盘

  本次驰援高银,并不是长实与潘苏通第一次接触。

  2018年6月,潘苏通首次将高银金融中心抵押给长实换取了102亿港元贷款,贷款利率约为8%——在房企百亿规模的融资中,8%年利率已经处于高位水平。

  十个月后,高银金融还清长实借款,随后再抵押高银金融中心予德银换取68亿港元融资,正是这笔融资将潘苏通推入如今的境地中。

  长实为何多次施以援手?仅仅凭借李家与潘苏通的邻居关系显然说不通,毕竟同处深水湾豪宅区的许家(许世勋)和包家(包玉刚)对高银并没有伸出援助之手。

  大摩财经注意到,高银金融此前披露的解决方案中,包括一笔87亿港元的融资。这笔融资相关信息极少,但盘点高银金融手中资产,除了已经卖出的启德宅地,仅有高银金融中心价值足够抵押。

  以此来看,长实大概率正是87亿港元融资的对手方。高银金融或将高银金融中心二次抵押给长实,以新债换旧债,解决眼前困局。而且,解决燃眉之急的高银金融也能在启德宅地出售事项上有更大的话语权。

  长实以87亿港元换取高银金融中心部分或全部抵押权也很划算。高银金融公告显示,高银金融中心目前市值在150-165亿港元左右,以此计算,如果长实拿下高银金融中心60%以上抵押权就是一笔稳赚的买卖。

  高银金融中心是潘苏通进军香港的第一个也是最知名的地产项目,近年来租金表现不俗。财报显示,2019年下半年,在香港社会问题导致实体经济集体下挫的背景下,高银金融中心录得租金及其他相关营业收入9670万港元,同比增32.7%,高银金融亦以项目管理费的形式产生新收入1540万港元。

  需要注意的是,虽然高银金融中心收入保持稳健,但其主要收入其实是自家人的“左手倒右手”。高银金融中心是高银的香港总部,也是潘苏通的办公室所在地。公开报道显示,潘苏通及其他关连公司租用的写字楼及餐厅,每年缴交的固定租金约在7800万港元左右,相当于整幢物业近五成的租金收入。

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