神秘京基:半年鲸吞两家A股公司 董事遭调查

神秘京基:半年鲸吞两家A股公司 董事遭调查
2020年06月28日 17:51 新浪财经-自媒体综合

  原标题:【巨头沉浮录】神秘京基:半年鲸吞两家A股公司,董事遭调查

  来源:风云地产界

  “京基系”的资产版图横跨教育、科技、金融等各个领域,成立26年,坐拥三家上市平台,操盘数千亿深圳旧改资源。

  而大多数人对它的了解也许止步于“京基100”大厦——曾经的深圳第一高楼,京基集团的代表作。

  多年的低调与这座资本帝国的规模形成反差。

  在京基集团内刊里,少有的骄傲流露出来:“我们建成了深圳最好的办公楼、最好的酒店和最好的商场。”

  野马财经则注意到,最近半年,“京基系”更是接连拿下两家A股上市公司控制权,在此之前京基系已为它们豪掷超60亿元。

  撰文/ 蔡真

  编辑/ 缪凌云

  过去半年,一向低调的京基集团在资本市场明显提速——不仅相继拿下觊觎多时的两家A股公司控制权,名字中带有“京基”二字的股票也首次现身资本市场。

  去年11月,京基集团拿下康达尔(000048.SZ)控制权;去年12月,京基陈华家族控制的“英裘控股”更名为“京基国际金融”(1468.HK);今年4月康达尔更名“京基智农(维权)”;同月,阳光股份(000608.SZ)第一大股东将全部持有的2.18亿股转让京基集团,总对价14.41亿元。

  除此之外,“京基系”还染指了KK文化、酷派手机等多家上市公司,并手握着深圳数千亿货值旧改地块。

  市场猜测,由此看来成立26年的京基集团借壳上市已成定局,京基集团方面则对野马财经回应:“暂无此计划”。

  只不过,天有不测风云,上市公司康达尔更名“京基智农”刚两个月,一位董事辞职,一位董事被查。

  先是6月10日,独立董事陈东卷入“康得新事件”被证监会立案调查;一天之后,另一名董事杨玉雄提出辞职,后者在京基集团旗下多家公司担任职务,包括深圳京基房地产股份有限公司董事及总经理。

  6月19日,京基智农交出更名后的第一份季报,总营收和归属净利润分别为4.14亿元和5939万元,都同比跌去四成以上。

  刚在资本市场站稳,京基也许需要一个好消息。

  01

  众说纷纭的崛起故事

  京基集团董事长和副董事长,陈华和陈辉是兄弟。1984年二人身怀20元(一说10元)从湛江到海南打工,次年年到深圳淘金,因承包工程发迹,于1994年成立京基房地产,注册资本是吉利的8888万元。

  1995年,京基开发深圳梅林旧改项目,建成薜荔花园,从此站稳脚跟。25年后,京基集团的业务已触及教育、影视、农业、科技,但93%营收依旧来自地产,其地产布局的特色依旧是重仓旧改。标志性建筑深圳第二高楼京基100大厦就伫立于罗湖蔡围屋旧改片区。

  但和同时期发家的恒大、碧桂园等粤系知名房企不同,过百亿超千亿的浪潮里,京基地产流量金额一直在百亿上下浮动,且迟迟没有上市,影响力也仅限于深圳。

  《中国房地产报》曾报道称陈华董事长厌恶高负债,坚持自有资金开发,因此扩张缓慢。但频频举牌上市公司,多元化业务布局,操盘深圳旧改项目,京基集团的资金从何而来?作为参考,京基集团2018年总利润不过2.6亿元。

  因为没有上市,京基集团的财务状况比较隐秘。对于京基集团的资金来源,外界有两种说法,一曰政商关系,一曰同乡:

  陈华是广东湛江吴川人,在吴川商界颇有声望,有“吴川首富”之称。他同时兼任吴川深圳商会永久名誉会长和深圳总商会名誉副会长。深圳市吴川联合企业家投资有限公司是京基智农前十大股东之一。2018年,京基智农还叫康达尔,当年年报显示,第一大股东京基集团由31.65%增持到41.65%,而吴川联合企业家则由1.94%减持到0.77%。此外,当年京康之争中吴川商会的身影也曾闪现。

  (来源:京基集团内刊)

  陈华家族发迹的背后故事虚虚实实,不妨借用京基集团总裁周磊在2019年度工作会议的话来说,这是两个湛江青年实现中国梦的故事。

  02

  夺权康达尔

  2014年,陈华长子陈家荣走到台前,升任集团副总裁,负责对外投资事宜。家族二代登台和京基现身资本市场的时间节点基本吻合。

  陈家荣出生于1988年,接班家族集团前曾在平安证券投行部工作,这或许解释了他和父亲不同的,对资本市场的偏爱。

  2013年末,“牛散”林志和京基集团同时出手买入农业股康达尔(000048.SH),京基逐渐成为康达尔第二大股东,持股比例与第一大股东华超集团相差无几,双方开始了争夺战。粗略统计,京基通过股票质押式回购、现金等方式支付了超过40亿元的代价。

  康达尔主业是农牧饲料,但兼有房地产业务,在深圳有大量土地储备。因此市场猜测京基集团入主康达尔的原因之一即为瞄准后者的房地产业务。

  “野蛮人”的首次进攻并不顺利。2016年康达尔发布公告指责京基集团的增持及收购行动存在违规,京基集团不具备收购上市公司的主体资格,也不得收购上市公司。之后陈家荣曾被京基集团提名进驻康达尔董事会未果。

  转机出现在2018年8月13日,康达尔董事长罗爱华因涉嫌背信损害上市公司利益罪被采取刑事拘留。同年11月23日京基集团花费9.38亿元完成要约收购,持股比例上升到41.65%,陈华成为康达尔实际控制人。

  耗时五年,耗费50亿元,很难讲这笔买卖到底划不划算,但至少和同期发生的宝万之争、融创金科相比,陈华做到了姚振华和孙宏斌都没做到的事情。

  事实上,近几年康达尔的饲料业务起色不大,营收一直在10亿上下徘徊,真正贡献主要营收的还是房地产。为避免同业竞争,康达尔承诺不再新增其他房地产项目,更名京基智农似乎也更加明确了公司的主业。

  (来源:康达尔(京基智农)财报)

  03

  双线作战

  陈华家族的资本运作一部分通过京基集团完成,另一部分则由陈华长子陈家荣操盘。

  2018年初,酷派集团第一大股东贾跃亭旗下的乐风移动以6.7亿元出售酷派8.97亿股份给了海外公司威日创投,这是由陈家荣控制的家族信托。

  整整一年后,前一天还在美国畅谈酷派未来的公司执行董事蒋超被一纸公文罢免,取而代之的是京基“二公子”陈家俊,酷派旧部全部出局。和康达尔类似,酷派在深圳、东莞、西安和郑州等地拥有价值百亿的土储。

  此外,海归金融巨子陈家荣还投资过平安好医生、雷蛇、优信和美图公司等等,但是输多赢少。

  《新财富》去年8月报道披露,据不完全统计,2010年以来,陈华家族投资涉及的公司至少有15家。但投资战绩数据显示,可统计的、陈华家族发起的11个投资项目全部账面浮亏,无一盈利。其中,美图公司、康达尔、优信亏损最大,亏损规模分别达到21亿港元、近19亿元、近10亿元。仅此3项投资,账面合计浮亏近50亿元。

  而京基集团亲自参与的资本运作通常都是持久乱战,康达尔如此,阳光股份也是如此。

  阳光股份是一家商业地产公司,从2015年开始处于“无实际控制人”的状态,是一个优质的A股壳资源。

  2016年11月,20强房企旭辉地产开始增持阳光股份,子公司上海永磐实业占股达12%。阳光股份第一大股东与第三大股东燕赵地产并不欢迎旭辉,于2019年2月举行的股东大会上,旭辉提名的五名董事候选人无一当选。

  一年后,阳光股份宣布停牌,拟以支付现金的方式,向京基集团购买京基全资持有的深圳市京基百纳商业管理有限公司100%股权旗下有深圳KK ONE(京基百纳时代)、沙井京基百纳广场、KK MALL(京基百纳空间)及南山京基百纳广场等商业项目。

  这次被视为入主前奏的重大重组两个月后被突然叫停,双方的交易对价并未谈拢。2019年3月,阳光股份第一大股东ETERNAL PROSPERITY宣布拟将手中持有阳光股份29.12%的股份全部转让予京基集团。又过了一年,这笔交易最终敲定。

  阳光股份2019年营业收入2.43亿元,同比下降15.95%;归属于上市公司股东的净亏损8176.1万元。全年仅有北京、成都两个项目在售,无新增土地储备项目,无累计土地储备情况,无在建项目开发情况。

  5月18日晚间公告,因公司控制权变更,阳光股份董事长唐军等四位董高监递交了书面辞职报告。同时,控股股东京基集团提请在股东大会中增加相关董事、监事候选人的表决议案。

  同时陷入两场上市公司控制权拉锯战,且都能取得成功,京基集团的操作可以说十分漂亮。

  04

  旧改大王

  无论在资本市场多么风光,京基的基本盘终归还是旧改。

  2019年5月,京基集团董事长陈华与蔡屋围几位村民代表签约,此时距离深圳旧改立项已过去6年,深圳的房价翻了一番多。

  蔡屋围所在是罗湖区的核心地段,总建筑面积近270万平方米,紧挨着地王大厦、万象城、中国人民银行与其他商业银行深圳总部,可以说是深圳目前最重要的旧改项目之一。

  2019年京基集团启动了7个旧改项目拆迁工作,且新增了6个城市更新项目。能在寸土寸金的深圳土地市场频频获得资源,一方面源于深圳土地市场对本地企业的青睐;另一方面也足见京基的实力。

  据深圳房地产信息网估算京基手中旧改货值高达4000亿元,对此京基曾回复“值得商榷”,但毫无疑问,京基集团称得上是国内房企隐贵。

  巨额的拆迁成本和各方拉扯,或许是拆迁缓慢的原因。在集团内部年度会议中,高层也曾多次提到克服拆迁难的问题,不过知情人士透露拆迁难更多是指深圳政策推进和如何做拆迁户工作而非资金,京基集团也回复野马财经称目前资金充裕,按政府政策推进。

  在阳光股份的权益变动报告书中,京基集团的财务情况略有呈现。

  截至2019年9月30日,京基集团总资产为810.79亿元,总负债为556.08亿元,资产负债率为68.59%。同期集团实现营收56.03亿元,利润总额11.9亿元,归母净利润5.9亿元,账目上还有近100亿元的现金。

  资金充裕的情况下,京基也在努力开拓融资渠道,今年4月中信建投-京基瑞吉酒店资产支持专项计划项目正式发行,发行金额31.58亿元。

  深圳第一高楼的名号已经属于平安金融大厦。在深圳罗湖,关于京基要暨京基100之后再起一座第一高楼的传言不断——666米、700或是800米,说法颇多。

  直到去年11月19日,该地区出台政策,新地标——京基晶都和寰宇项目都将限高500米。

  面对传言,京基一贯保持沉默,在其内刊里,少有的高调和骄傲从高管发言中流露出来:“我们建成了深圳最好的办公楼、最好的酒店和最好的商场。”

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责任编辑:逯文云

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