华侨城A：武汉项目或面临资金缺口 拿地关注“短平快”

　　新浪财经 央企华侨城A一改往日的低调作风，在今日举行业绩会，并且直面回答了投资者关于负债、现金流、拿地计划、疫情影响等诸多问题。

　　根据4月27日晚间公司发布的年报，2019年华侨城A实现营收600.25亿元，同比增长24.65%，归母净利润123.4亿元，同比增长16.69%。

　　虽然公司业绩创出历史新高水平，但利润增速开始出现放缓。尤其是衡量主营业务的扣非归母净利润，2019年仅实现100.05亿，同比增长5.33%，而2018年同比增幅为30.41%。

　　公司利润增速低于营收增速，一方面在于旅游业务的营业成本增加，使得公司整体营业成本较2018年增长36.53%，毛利率同比下滑3.8个百分点至56.6%；此外，2019年少数股东损益占比14.0%，同比增加7.7%。

　　武汉项目或面临资金缺口

　　旅游和地产是华侨城A的两大支柱业务。根据年报数据，2019年华侨城A的旅游综合业务收入反超房地产业务，是自2010年以来的首次。

　　具体来看，2019年华侨城A旅游综合业务营收为302.63亿，同比增长58.96%，营收占比从2018年的39.53%提升至50.42%；而房地产业务营收为291.34亿，同比增长3.88%，营收占比从2018年的58.24%下降至48.54%。

　　受疫情影响，华侨城A旗下的旅游景区自1月25日起全面关闭，直至近日才陆续重开。谈及疫情对公司旅游业务的影响，旅游管理部总监王刚在业绩会上直言，“国内旅游业恢复是一个漫长的过程”。

　　他介绍称，第一季度公司游客接待的水平只有去年同期的30%，收费旅游景区只恢复到去年同期的20%水平，酒店则恢复到30%左右的水平。

　　湖北房地产市场也首当其冲地受到疫情波及。投资管理部总监汪文进表示，湖北市场目前还处于一个收缩状态，尤其是武汉市场，预计很难恢复到原有的市场规模。

　　目前，华侨城A在湖北共有5个项目，其中4个在武汉，1个在襄阳市，目前已经全面复工复产。但汪文进指出，因为武汉疫情尚未解除，因此项目的报批报建审批效率不高，人员流动受限导致用工不足，还有部分原材料的供应短缺，所以武汉在建项目进度滞后。

　　“再加上疫情下土地成本刚性上涨，此外由于销售回款和开发周期的拉长，财务成本亦有所上升，因此武汉项目预期会面临一定的资金缺口压力，可能对项目的利润空间造成严重挤压”，汪文进说。

　　疫情影响之下，今年一季度华侨城A业绩大幅受挫，公司营收为68.18亿元，同比下降13.91%，归母净利润8.39亿元，同比下降30.01%。

　　关注“短平快”及大型综合项目

　　房地产业务方面，报告期内，华侨城A实现签约面积252万平方米，同比增长22%；实现签约金额863亿元，同比增长45%，销售均价为34246元/平方米。

　　2019年华侨城A依然积极拿地，而且得益于龙头央企的优势，拿地成本处于行业较低水平。公司年内累计获取土地47宗，新增土地面积625万平方米，计容建筑面积1208万平方米；土地总价款745亿元，其中28个项目以底价摘牌，新增项目平均地价为6165元/平方米；权益对价494亿，权益占比66.4%

　　以此推算，全年公司拿地/销售金额比达到86%，拿地/销售均价比18.0%，这有利于未来公司房地产业务利润的进一步增强。根据年报，2019年华侨城A地产成本较上年下降14.83%，毛利率为74.60%，增加5.81个百分点。

　　在业绩会上，机构投资者多次就华侨城A今年的拿地策略及计划进行提问。对此，汪文进表示，公司会继续巩固成片综合开发模式的领先优势，加快推进周期长、规模大、增值空间好的大型综合项目的落地，并且逐步扩大综合项目用地的比例。

　　此外，汪文进还提到，在重点区域和城市，华侨城A会高度关注短平快的、收购的以及城市更新的项目作为土地补充。根据公司年报，2019年内共有13个地产项目实现一年内拿地并推盘入市。

　　截至2019年底，公司累计权益建筑面积2533万平方米，主要分布在粤港澳大湾区、长三角和华中区域。

　　经营活动现金流连续3年为负

　　随着销售去化力度的提升，以及执行“以收定投”的拿地策略，2019年华侨城的现金流状况有所改善。年内，公司经营活动现金流净额同比上升48.35%，投资活动现金流净额同比上升71.60%。

　　然而，如果把时间拉长，公司经营活动现金流净额已经连续3年为负值，而投资活动现金流净额负值则已经保持了5年。这也是近几年来，投资者和媒体一直关注和追问的问题。

　　公司副总会计师冯文红在业绩会上表示，目前经营和投资现金流为负的状态，实际上与公司目前的跨越式发展的战略是相匹配的。她指出，目前公司上下都在为改善现金流而努力，“2020年公司对各站区的考核，运营性资金的流入是一个重点考核的指标。”

　　为缓解资金压力同时加快项目周转率，近两年来，华侨城接连出售旗下项目股权。根据不完全的统计，2018年，华侨城转让了18家子公司股权和1个资产包，2019年公司拟转让19个子公司股权，转让价格总计超过百亿。

　　融资方面，2019年华侨长A通过直接融资、发行债券、Reits、权益融资等多种手段实现外部融资558.16亿元。截至2019年末，公司资产负债率和净负债率分别为75.0%和84.5%，分别同比增长1.2%和0.2%，整体平均融资成本4.56%，较2018年下降0.46%，处于同行业较低水平。

　　冯文红表示，公司高度关注债务风险和刚兑问题，一年内到期的短债基本保持在30%左右。一季度公司进行了一些融资置换，融资成本继续保持下行的趋势。（新浪财经 徐苑蕾）

责任编辑：陈志杰