总市值大体一致 相比新城控股华夏幸福是不是弱爆了?

　　相比新城控股，华夏幸福是不是弱爆了？

　　马上就要过年了，这也是力场君年前的最后一篇文章，然后也就该歇啦，不过年后也策划了几篇自认为写的还不错的内容，也请大家继续支持力场君！在此也向各位拜个年，并祝大家庚子年万事顺遂！闲话就这一句，还是接着聊公司。

　　力场君（微信公号“基本面力场”）把新城控股和华夏幸福放在一起，做对比分析，是觉得这两家公司有很多共同点：目前总市值都在8百多亿、相差无几；经营模式也各有特色，一个是产业园区拉动，一个是综合消费广场拉动，背后都指向借助这些模式低价拿地；两家公司此前也都经历过各自不同的危机，一个是陷入债务危机、不得不投靠了平安集团，另一个则是董事长个人问题、现在还在里面呢。

　　这两个案例对比起来，是不是很有点意思？虽然两家公司总市值差不多，但是力场君认为，这两个公司的数据表现却有很大差别，指向经营效率和盈利能力也有很大差别，那么谁是低估、谁又被高估，投资者心理应当有杆秤。真实价值，就是那定盘的星。

　　第1维度：规模、业绩与成长

　　到现在，新城控股和华夏幸福都已经发布了《2019年12月份及第四季度经营简报》，规模、业绩与成长性可以直接类比。

　　1、从规模来看，新城控股累计销售面积约2432万平方米，华夏幸福房地产开发签约销售面积1183.36万平米，不到前者的一半；

　　2、从业绩来看，新城控股累计合同销售金额约2708.01亿元，华夏幸福房地产开发签约销售额1027.94亿元，不到前者的40%；

　　3、从成长性来看，新城控股合同销售金额同比增长22.48%、销售面积同比增长34.21%，华夏幸福开发签约销售面积同比-21.23%、签约销售额同比-20.42%，一增一减。

　　力场君特别提示大家注意一下两家公司，在各自特殊领域的收入增长。新城控股披露的吾悦广场出租率最低的是新建吾悦广场，但也高达91.15%，吾悦广场总计359万平米收获了41.08亿元的租金收入，较2018年的22.13亿元将近翻了一番。

　　而华夏幸福就显得弱了很多，2019年全年产业园区结算收入额仅同比增长了22.85%，特别是在“大本营”固安，“华夏幸福（固安）产业港投资有限公司”的出租率只有67.07%，而且以出租率已经达到100%的固安幸福基业仓储服务有限公司的数据来看，19.64万平米的可出租面积，仅换来了4195.04万元的租金收入，创收能力是很低下的。

　　第2维度：长期业绩表现

　　企业经营战略，最终一定要能够落实到好的业绩数据上。力场君在上周五发布的《东阿阿胶：会不会出现全年亏损？》文章中，就强调过：有一个好的业绩数据，说的屁都是对的；没有好的业绩数据，说的再对，也只是个屁。

　　没想到，还真被力场君说中了，东阿阿胶在周日就发了预亏公告。当然，这纯属意外，预测业绩这个坑，力场君可不敢跳！

　　从过去5年（2014年到2018年）的数据来看，华夏幸福的营收高速增长，与新城控股拉开的差距越来越大，在2014年时，华夏幸福的营收还是新城控股的1.3倍左右，2018年的差距就已经拉大到了1.6倍左右。

　　但与此同时，华夏幸福增收不增利的表现也挺明显，2014年华夏幸福的归母净利润还是新城控股的3倍以上，但是2018年较新城控股仅高出了10%左右，两家公司几乎没有多大的差距了。

　　第3维度：拿地成本

　　对于房地产开发公司，拿地成本很重要、很重要，但是这个对比起来难度很大，标准模型应当是同期、同地域的拿地成本比较，但是这个模型太理想化了，两家公司哪那么好就在同期争抢同一地域的土地呢？所以，力场君也就是简单比一比，供大家参考；有不当或有失偏颇之处，也希望大家予以指正。

　　以武汉地区为例，华夏幸福在2019年12月拿下了湖北省武汉市新洲区的一处地块，面积44,247.13平米、金额2.62亿元，折合每平米5917.89元；与之相比，早先时候的2017年，新城控股也曾拿到过武汉市江夏区的地块，面积51104平方米，金额11750万元，折合每平米仅为2299.23元，仅相当于华夏幸福后期拿地成本的一半以下。

　　当然，还是那句话，上述两地区域地块，距离武汉市中心距离差不多，但购买时期相差了2年，直接对比有失偏颇。但是客观来看，在2017年到2019年这两年，相近区域地块价格是否能翻一番？对此力场君（微信公号“基本面力场”）是持保留态度的。

　　第4维度：融资成本

　　对于房地产企业来说，融资堪称命脉，一方面是能不能顺利融到钱，另一方面就是融资成本的高或低。无论是新城控股还是华夏幸福，都算是头部的房地产企业，不至于融不到钱；那么两家公司比拼的就是融资成本。

　　从资产负债表数据来看，截止到2019年3季度末，新城控股负债总额3986.23亿元、华夏幸福3782.78亿元，相差不大；在剔除预收款项之后的总负债，新城控股为1896.68亿元、华夏幸福为2432.59亿元；剔除预收后的资产负债率，新城控股为41.78%，华夏幸福为54.62%。

　　这些数据指向：华夏幸福的真实负债额，比新城控股多出了四分之一以上，负债率也更高、债务压力更大。

　　再来看融资成本，从支付利息金额来看，现金流量表的“分配股利、利润或偿付利息支付的现金”科目在2019年前3季度金额，新城控股为75.71亿元、华夏幸福为134.59亿元，其中新城控股现金分红33.68亿元、华夏幸福为36.03亿元，对应着新城控股实际支付利息42亿元左右、而华夏幸福则高达近100亿元。

　　力场君前文提到，华夏幸福真实负债比新城控股多了四分之一以上、将近30%，但付出的利息金额却是新城控股的2.5倍，孰高孰低立见高下。在2019年前3季度计入到费用中的利息支出，新城控股为6.55亿元，华夏幸福则高达12.6亿元，约是新城控股的2倍。

　　从最近一次海外融资成本的维度，华夏幸福难得地小胜一局。

　　华夏幸福最近一次海外融资是今年1月15日披露完成境外发行12亿美元的高级无抵押定息债券。其中包含3年期的5亿美元高级无抵押定息债券，票面利率为6.90%。与之相比，新城控股最近一次海外融资是2019年12月17日披露完成2年期3.5亿美元的无抵押固定利率债券，票面利率则为7.5%，较华夏幸福更高。

　　结论

　　上面的数据就是这样，力场君（微信公号“基本面力场”）总结起来是以下几点：

　　1、长期来看，华夏幸福的创收能力增长较新城控股快，但盈利能力趋弱，与新城控股已几无差别；也即，新城控股的盈利增长更快。

　　2、最近一年，无论是签约销售面积还是签约销售金额，新城控股都吊打华夏幸福。

　　3、华夏幸福在拿地成本方面，较新城控股并无优势。

　　4、综合负债成本，新城控股也甩开了华夏幸福几条街。

　　5、华夏幸福园区开发带来的直接收益，目前远低于新城控股的综合消费广场带来的直接收益。

　　数据就摆在这里，对于新城控股和华夏幸福这两个总市值大体一致的公司，孰优孰劣、孰高孰低？回到本文的标题：相比新城控股，华夏幸福是不是弱爆了？

责任编辑：陈悠然 SF104