世茂补危墙 对面是一个几百亿的窟窿

世茂补危墙 对面是一个几百亿的窟窿
2020年01月16日 00:01 新浪财经综合

  来源:雪贝财经

  世茂补危墙

  许世坛希望能给年长他一轮的潘伟民留足颜面,他执行了一种很传统的策略:

  睁眼说瞎话。

  具体地说,是把一场挑肥拣瘦的企业收购硬描成“强强联合”的欢喜。

  如果潘伟民是乐观主义者,这是差强人意的结局,毕竟,仅仅在两个月前,他面前的选项还只有一个:

  等待资金链断裂。

  这确实是一场生死大拯救,摆在福晟面前的局面是至少 300亿元 的营运资金缺口,以及将在不到半年内陆续到期的负债和借款近 96亿 元。

  我们获得了多份由福晟提供数据的资产报告,显示这是一家早几年就已经走在钢丝上的企业。

  如今,山芋已落在世茂手里。

  

  准确地说,潘伟明的福晟马车是在2019年夏天侧翻的。

  这一年的5月份,前后间隔一个星期,从北京划下来两批名单,总计 26家 房企被限制在公开市场融资。那几天,比潘伟明更紧张的是旭辉控股的林中,监管机构点名要

  “枪打出头鸟。”

  但是,6月份刚刚过完,潘伟明就发现自己错了,存活下去的法则是大而不能倒,但是福晟还不够大。

  因为,监管层此时的约谈口径已经变了,对未备案涉房信托产品全部暂停,其中对福晟最致命的一击是地产公司并购类也算地产项目。

  此后,大部分信托机构长期没有或只有少量的房地产信托额度,他们划出了一条红线:

  只做规模排名在30名以前的房企项目。

  这种境况到今天也没有结束。

  由福晟地产董事长童文涛签下来的至少 400亿 元融资框架都成了废纸。潘伟明派到“H+4”(粤港澳大湾区、杭州湾大湾区、海西城市群以及郑州、长沙、武汉、 天津)的拿地飞虎队一夜收兵。

  他从雄心勃勃到确定已四面楚歌只用了不到一个月。

  

  飞虎队抢下来的项目转眼都成了沉重的负担,收购来的每一块土地背后都架着福晟高立的杠杆。在现金流面前那些动辄千亿的旧改货值毫无意义。

  按照福晟内部的计划,这些项目的时间表是:3 个月内要开工,6 个月内要开盘,9 个月内要封顶,1 年要现金流平衡。但是,过去几年,福晟按此节奏完成的项目屈指可数,实际实现现金流平衡大多都在两年以上。

  目前,福晟地产所有在建地产项目在 40个 左右,拟建项目不到 10个 ,所有项目完工的投资总额保守要在 1000亿 元以上。

  但是,从我们获得的报告数据上看:从2018年下半年开始,福晟集团的现金流已基本依靠持续发行超短债维系;自身能创造正向现金流的主要是从四个全部位于福州的商业地产项目中获取租金,2019年这部分收入在1.2亿元左右,相比地产板块投入杯水车薪。

  其地产业务在2018年整体签约金额尚只有 222亿元 ,2019年应在300亿元 左右。

  能在短期内为这家企业创造利润的则几乎全部依靠旗下的代建公司福建六建集团。

  潘伟明在信托融资断流后,曾尝试兜售地产项目以解危机,但是,一位拿到可售项目清单的房企负责人告诉我们:

  “有利可图的项目太少、周期太长。”

  而被许世坛描述美好前景的两大亮点似乎也难言乐观。

  其一是所谓大湾区项目。我们看到的资产清单是,福晟在核心区域深圳已无控盘项目,此前拿下的三个城市更新项目在2019年9月份就已出售给刘益谦旗下公司。剩余项目布局在中山、惠州及佛山,但更多是商住性质,去化率较低。

  其二是福晟旗下的代建公司福建六建集团,从财务报表上看,这家企业虽在近三年均有少许盈利,但是,其主要客户并不稳定,且毛利较低,同时长期存在集团内规模不小的关联交易。

  

  等待处理的麻烦却有很多。

  明面上的债务是每一个项目背后层层嵌套的信托融资,这些信托产品几乎全部都有潘伟民夫妇承担连带责任担保。截至2019年末,其有息负债的规模应已超过 400亿元

  更麻烦的是账面外的债务,那是来源复杂、涉及人群广泛、且规模不小的民间融资,初始借贷规模在15.5亿元左右。

  2019年下半年,福晟曾像疯了一样四处借贷以维系现金流,这其中就包括涉险借入的高利贷。这样的借贷成本有多高呢?在福建当地,有很多出借人的资金是从信用卡里套出来的。

  韭菜也学会了中间商赚差价

  世茂料将很快对福晟高层及员工做出淘汰,这同样会是持久的麻烦。

  其一是涉及范围甚广的大量员工对项目的跟投;同时,在高歌猛进的几年前,潘伟民曾拿出不少股权赠予总计15位事业合伙人,这些股份如何退出目前并无说法。

  许世坛已明确所收购项目未来将由世茂操盘,福晟尚在职的高层角色尴尬。1月13日的发布会过后几小时,即已传出福晟地产执行总裁、商业集团总裁吴洋已经提出离职。

  当然,世茂匆匆揽下福晟的危局也有其他目的的考量。从我们获取的故事版本来看,更多是金融机构作为债务方的推动以及暂未落于纸面的政府承诺。

  在福建那块土地上,这个神奇的故事刚刚开始。

责任编辑:王帅

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