房住不炒政策下 公司再融资前是否须处置房地产业务?

　　“房住不炒”的政策下，上市公司再融资之前是否必须处置房地产业务？

　　来源：梧桐树下V

　　一、相关法律法规与保代培训

　　（一）国家关于房地产相关调控政策

　　1、国务院于2010年4月7日颁发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号，以下简称“国发[2010]10号文”），该文件第（八）条规定：“国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为”、“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”。

　　2、国务院办公厅于2013年2月26日发布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17号文），该文件第五条规定：“对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资”。

　　（二）证监会相关规定

　　1、《关于上市公司并购重组再融资涉及房地产业务提交相关报告的函》（上市一部函[2013]591号）：

　　在国家对房地产调控政策持续期间，房地产行业上市公司、非房地产行业上市公司通过再融资募集资金投向涉及商品房开发项目或重大资产重组置入商品房开发项目的，相关上市公司应当在向证监会提交行政许可申请材料时，同时分别提交涉及用地、涉及商品房开发的专项核查报告。上市公司在首日公告时应进行特别提示，相关方案需要经过相关部门的核查，存在重大不确定性风险。核查相关企业在报告期内（最近三年及一期）的所有商品房地产开发项目是否涉及闲置土地、是否涉及炒地行为、是否存在捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，保荐机构或独立财务顾问、律师出具专项核查报告。对于需住房城乡建设部进一步检查认定的，我会将在受理公司行政许可后将公司专项自查报告和中介机构专项核查意见转交住房城乡建设部。

　　2、《证监会调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务监管政策》（2015年1月）：

　　上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，国土资源部不再进行事前审查，对于是否存在土地闲置等问题认定，以国土资源部门公布的行政处罚信息为准；对于是否存在正在被（立案）调查的事项，中介机构应当充分核查披露。调整后的监管政策要点：强化信息披露监管，加强事中、事后监管力度。

　　（1）上市公司申请涉房类再融资、并购重组项目时，应当公开披露报告期内相关房地产企业是否存在违法违规行为，是否存在被行政处罚或正在被（立案）调查的情况，以及相应整改措施和整改效果。

　　（2）上市公司的董事、高级管理人员及其控股股东、实际控制人或者其他信息披露义务人（包括上市公司重大资产重组或发行股份购买资产的交易对方）应当在信息披露文件中作出公开承诺，相关房地产企业如因存在未披露的土地闲置等违法违规行为，给上市公司和投资者造成损失的，将承担赔偿责任。

　　（3）保荐机构或独立财务顾问、律师应当出具专项核查报告，在专项核查报告中明确是否涉及闲置土地、是否涉及炒地行为、是否存在捂盘惜售、哄抬房价等违法行为。

　　（三）保代培训

　　1、2010年保代培训主板IPO审核有关问题

　　问题14、土地问题

　　（1）国家有关土地管理的政策，如国发3号文、国发10号文，应作为核查依据；

　　（2）发行人经营业务中包括房地产业务的，保荐人和发行人律师应对①土地使用权取得方式、土地使用权证办理情况②土地出让金或转让价款缴纳支付情况及其来源③土地闲置情况及闲置费缴纳情况④是否存在违法用地项目⑤土地开发是否符合土地出让合同约定，是否存在超过约定的动工开发日期满一年，完成开发面积不足1/3或投资不足1/4的情形等方面进行核查，并发表意见；

　　（3）募集资金用于房地产项目的应取得土地使用权证书等四证，募投项目用于非房地产项目的，项目用地应基本落实；

　　（4）发行人未取得土地使用权或取得方式不合法，或存在违反国发3号文等有关要求的，不予核准发行证券；

　　2、主板再融资审核保代培训

　　问题7、房地产、金融行业的特殊要求

　　（1）房地产企业股权融资须征求国土部意见（按国发10号文操作），据证监会与国土部沟通，无论是什么原因导致土地闲置、延期开发等问题，只要企业存在上述情形，国土部就否决；只有部分业务涉及房地产的，例如：发行人在某家房地产公司有20%的股权投资，也要征求国土资源部的意见。为了避免影响审核，发行部建议如果存在部分业务涉及房地产的，发行人可考虑在申报前，处置相关房地产业务。

　　二、规范与解释路径

　　（一）反馈意见问题总结：

　　1、项目建设内容及规模，是否涉及房地产开发；

　　2、发行人及其控股子公司是否涉及房地产开发业务，是否存在募集资金变相用于房地产开发及经营的情形，是否符合《证监会调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务监管政策》的规定。

　　3、发行人是否有土地储备及房地产开发计划。

　　（二）解释路径

　　整体解释思路如下：

　　首先，第一步，判断发行人及其子公司是否涉及房地产开发业务，通过查阅发行人及其子公司经核准的经营范围以及相关经营资质，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》，判断发行人及其子公司是否可以进行相应的房地产开发业务。

　　如果有涉及房地产开发业务，有两种做法：1、将相关业务转让出去；2、不将相关业务转让出去。如果不将相关房地产开发业务转让出去，则需要进一步解释发行人及其子公司的房地产项目是否存在闲置土地、炒地及捂盘惜售、哄抬房价的情况。核查方法包括但不限于查阅发行人及其子公司提供的土地出让合同、土地使用权证等资料及出具的书面确认，并查询中华人民共和国自然资源部网站及房地产项目所在地的县级、市级、省级的国土资源管理部门网站载明的公开信息等。

　　如果发行人及其子公司不涉及相关房地产开发业务，解释思路如下：

　　1、发行人合并财务报表中持有较大金额的投资性房地产的用途及其商业合理性；

　　2、土地使用权的性质是否具备房地产开发业务基础，如土地使用权性质为仓储用地，就不具备房地产开发业务基础。

　　3、房产建设资金来源，销售对象，销售成本价与市场价的对比。如某些上市公司建设房产主要用作员工宿舍，是为了满足企业职工在项目建成后的正常住宿需求。销售成本明显低于市场价格，不构成以社会公众为对象的房地产开发经营行为。

　　4、发行人及其控股股东、实际控制人出具关于不涉及房地产开发（含商业地产开发）业务的说明或承诺。

　　三、总结

　　综上，上市公司再融资之前，不一定要将房地产业务转让出去。但是，为了落实“房住不炒”的政策，涉及房地产业务企业通过证券市场再融资审核将有一定的难度，因此，上市公司若存在部分业务涉及房地产的，建议其在申报前，处置相关房地产业务。

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责任编辑：陈志杰