招商证券简析万科半年报:负债率处低位 财务结构稳健

招商证券简析万科半年报:负债率处低位 财务结构稳健
2019年08月21日 13:25 新浪财经-自媒体综合

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  【招商证券·房地产】万科A——高质量发展标杆,上半年适当收敛拿地

  降噪房地产

  原创: 赵可、刘义等 

  摘要:

  公司核心优势在于战略及管理水平领先,拥有一般地产企业所不具备的业务内生与进化能力,在行业集中度提升趋势下,未来能够充分释放自身和行业波动带来的阿尔法。短期角度,公司业绩持续稳健增长能力较强,新业务潜在价值逐步凸显,与同行比估值溢价也不算高,维持“强烈推荐-A”评级,目标价35.9元/股(对应2019年PE=10X)。

  投资要点

  (1)上半年业绩维持稳健增长。公司上半年营收/营业利润/归母净利分别为1393亿/279亿/118亿,同比分别31%/42%/30%。公司业绩增长主要受益于前期涨价项目步入结算周期,开发业务结算面积和结算均价同比分别增长+21%和+10%,且结算毛利率同比提升2.1 PCT至36.8%,但期内结算项目权益比有所下降,带动归母净利增速收敛至30%,与收入增速大体持平。

  展望全年,竣工面积与年初计划基本持平,也即3077万平,对应+12%增长,预计结算面积增速略高于竣工增速;上半年结算均价1.57万元/平(同比+10%),截至年中已售未结资源均价约1.41万元/米(较去年底+4%),预计全年结算均价增速较上半年有所收敛;综合来看,全年结算收入增速或在20%左右。

  (2)上半年核心城市高溢价率背景下适当收缩拿地策略。公司今年1-7月全口径销售面积/金额分别为2464万平米/3822亿元,同比分别增长5.2%/ 9.3%。1-7月新增全口径计容建面1966万平米(权益比71%,较18年+18 PCT),对应拿地总价1397亿,而“土地款/销售额”较18全年下降5PCT至37%,拿地战略适当收敛,期内新增项目楼面均价0.71万元/平米,“地价/售价”录得46%,较前两年略有上升但仍可控,也即上半年核心城市土地高溢价率背景下,公司拿地战略适当收敛且成本仍可控。整体而言,公司未售货量充裕且聚焦一二线和热点三四线,截至7月末公司全口径在建及未建土储面积约1.5亿平,剔除已售未结后可售建面约1.1亿方,可满足未来2-3年开发,延续高周转特点。

  (3)多元化业务迅速发展且均处于行业领先位置,潜在价值逐步凸显。

  a. 物业管理:上半年营收52.8亿元,同比+27%(18年全年+33%),占比公司总营收的3.8%;报告期内,新增项目签约饱和收入近22亿元,同比+114%,其中住宅业务占比62%,非住宅业务占比38%。万科物业的基本盘是住宅商企两翼齐飞,近几年积极拓展项目资源,快速增长、且市场口碑好,可参照港股同等体量房企物业子公司的市值,具备较高潜在价值。

  b. 商业物业:截至年中,公司合计管理商业项目总建筑面积超过1350万平;其中,印力集团运营项目逾110个(较年初减少了10个),管理面积近915万平,已开业面积为643万平方米(90%为购物中心,出租率约97%)。商业的基本盘是持续提升既有项目的运营表现,其规模已处于行业前列,潜在价值也较大。

  c. 物流地产:上半年万纬物流新获取项目9个,对应可租赁物业建面74万方;截至年中,已进驻44个城市,累计获取127个项目,对应可租赁物业建面996万平,其中运营项目64个,含55个高标库项目和9个冷链项目,其中高标库稳定运营项目平均出租率为92%。另外,公司持有普洛斯21.4%股权,为单一最大持有人。公司物流地产已处于行业领先地位,重估价值较为可观(数百亿量级)。

  (4)负债率维持低位,财务结构极为稳健。截至年中,公司账面有息负债2253亿元,其中银行借款/债券/其他借款占比分别为59%/26%/15%,对应综合成本约6.2%(18年底为5.4%);净负债率较18年底提高4PCT至35%,持续位于行业较低水平;公司在手现金1439亿元,对即期有息负债的保障倍数高达2.2倍,财务结构极为稳健。

  投资建议

  公司核心优势在于战略及管理水平领先,拥有一般地产企业所不具备的业务内生与进化能力,在行业集中度提升趋势下,未来能够充分释放自身和行业波动带来的阿尔法。短期角度,公司业绩持续稳健增长能力较强,新业务潜在价值逐步凸显,与同行比估值溢价也不算高,维持“强烈推荐-A”评级,目标价(对应2019年PE=10X)。

  风险提示:股权结构不确定性导致的股价波动风险、长效机制落地超预期、地产销售不及预期。

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责任编辑:王涵

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