卖地回笼60亿回购股权花2亿 阳光100中国股价仍低迷

　　卖地回笼60亿回购股权花2亿 闪崩百天阳光100中国股价依旧低迷 | 公司汇

　　原创： 陈溢波

　　阳光100中国财务数据显示，从2012年至2018年，该公司资产负债率一直在90%上下徘徊，而其2018年总负债额高达518亿元

《投资时报》研究员  陈溢波

　　那个“黑色星期四”午后发生的一切，仿若一个噩梦，至今令所有阳光100中国（2608.HK）员工不愿回想和提及。当然，其中也包括他们的老板易小迪。

　　然而，99天之后，截至4月26日收盘，该公司股价依旧在1.55港元/股徘徊，较今年1月17日闪崩当日下挫64.59%至之后来到的1.31港元/股，不过回升了18.3%。至于市值，也仅增加5.5亿港元至39.7亿港元。

　　当然不再是仙股，但警报却远未解除。解决外界曾经担忧的现金流动性及资产负债率问题，已是当务之急。

　　进入4月，阳光100中国动作不断。首先是发布分别向融创中国（1918.HK）和佳兆业（1638.HK）方面出售其旗下子公司——重庆阳光壹佰房地产开发有限公司（重庆阳光壹佰）70%股权和卓星集团有限公司（下称卓星集团）100%股权的公告。

　　而就在市场广泛关注该公司“卖地求生”之时，资金面本就吃紧的阳光100中国又出人意料爆出两笔股权回购交易事项。

　　4月22日，该公司称将各以1亿元对价，向天津农垦宏益联回购其持有的湖北阳光一百、湖南阳光壹佰分别约8.85%和15%的股权。

　　阳光100中国为何选择此一时间点进行股权回购？是否如外界所议有迫于市场压力的因素？日前，《投资时报》向阳光100中国相关部门方面发送提纲，但截至发稿并未收到回复。

回购交易背后的财技

　　外界一度将易小迪称为“智者”。而之所以如此评价，据称源于其行为处事的做派。一个广为流传的故事是，“万通六君子”散伙之初，易小迪经手的一家公司倒闭，需要偿还部分资金，他本可“通过一些技术层面的操作不还了之”，但考虑到牵涉诚信问题，易氏最终没有爽约。

　　欠债还钱本是天经地义，如果说这被誉为是某种智慧，那么通过最近的两笔股权回购交易可以看出，易小迪的智慧并不止于此。

　　阳光100中国于4月22日晚间发布的一则公告称，当天，公司旗下的全资子公司湖南阳光壹佰与天津农垦宏益联订立了两份股权转让协议，前者各以一亿元的交易对价，从后者手中收回了七年前被当做融资抵押品的公司旗下两家子公司的股权。

　　公告显示，2012年7月28日至2018年12月31日，天津农垦宏益联向湖南阳光壹佰投资约5亿元，这笔钱被作为“股东贷款”用于项目建设，年利率为12%。同时，天津农垦宏益联还向湖南阳光壹佰增资一亿元作为营运资金，同时收购后者15%的股权。而湖南阳光壹佰须基于上述一亿元的投资额向天津农垦宏益联支付定额回报和利息。

　　阳光100中国还在公告中提到，上述股权抵押品是为了确保公司履行还款责任。在清偿完一个亿的贷款后，天津农垦宏益联须将其持有的上述15%的湖南阳光壹佰股权转回给公司。而交易对价，则基于当时一亿元的增资额来定。

　　根据阳光100中国在公告中披露的第三方评估公司对湖南阳光壹佰截至2018年5月31日的资产评估值，天津农垦宏益联15%的持股份额价值约4.01亿元。

　　公告中，阳光100中国还披露了与之相类似的另一笔股权回购交易，即公司从天津农垦宏益联手中收回其持有的湖北阳光一百8.85%股权。

　　与前述交易有所不同的是，天津农垦宏益联向湖北阳光一百的第一笔融资额为从2012年11月15日至2018年12月31日的4亿元；后续一个亿增资额的抵押股权比例为8.85%。根据第三方评估机构的估计，截至2018年5月31日，天津农垦宏益联对湖北阳光一百8.85%的持股，资产价值约1.89亿元。

　　有私募人士向《投资时报》研究员称，上述这两笔股权回购交易，很大可能是“明股实债”的做法。而“明股实债”可以在企业实现成功融资的情况下，增加企业的净资产而不对负债端产生任何影响。

　　阳光100中国的财务数据显示，从2012年至2018年，该公司的资产负债率一直在90%上下徘徊。根据Wind金融终端的数据，在Wind房地产开发细分行业中的11家港股上市公司和10家A股上市公司中，其资产负债率均远高于两个市场同行业上市公司的中值水平。

　　出卖两宗土地回收60亿

　　耐人寻味之处在于，在资金颇为紧张的情形下，又从哪里获得现金以偿还七年前天津农垦宏益联那两笔出借的资金？

　　不妨仔细研究下阳光100中国近期发生的两笔出售土地的交易。事实上，阳光100中国就此回笼了60亿元资金。

　　4月14日晚间，阳光100中国发布公告称，公司持有55%股权的子公司长佳国际有限公司（下称长佳国际），将出让其旗下卓星集团100%股权给佳兆业集团控股有限公司旗下的凯择有限公司。

　　据悉，凯择有限公司须向长佳国际支付43.97亿元的股权转让款和2.64亿元的未尝债权金额，合计出售对价为46.61亿元。长佳国际的主要资产为位于广东省清远市清城区龙塘镇的物业开发项目，土地面积约515.62亩，计容面积约118.33万平方米，可发开作住宅用途。

　　而在此前的4月2日，阳光100中国还对外公示了一则出售土地资产的消息。

　　彼时，该公司旗下的全资子公司阳光壹佰置业集团有限公司（下称阳光壹佰置业）称将向融创西南房地产开发（集团）有限公司出售其持有的重庆阳光壹佰房地产70%的股权，交易对价分为3.7亿元的股权转让款和9.64亿元的股东债权转让款，合计13.34亿元。

　　据披露，此次被出售的重庆阳光壹佰的主要资产为位于重庆市南岸区的两个物业开发项目，分别为可开发为集住宅、商业、商场为一体的重庆阳光100国际新城项目和慈云寺老街项目。项目用地面积合计为56.56万平方米，计容建筑面积为118.8万平方米。

　　阳光100中国称，这笔交易将使其录得除税前亏损约4.88亿元，出售所得款项将用于一般营运资金和潜在收购及投资事项。出售资产有利于其加速战略转型升级和新业务发展，同时可以调整土地储备结构、增加13.34亿元的现金流以及持续降低财务风险。

　　四月份的这两宗土地资产出售交易，很可能是“咬牙割肉”。在此前的2018年年度业绩会上，外界已注意到，彼时，阳光100中国方面称2019年将通过土地出售支持公司流动性缺口，为之后2—3年的业务转型作资金补充。预计土地出售的收入为几十亿至上百亿元。

　　负债高企

　　阳光100中国的流动性缺口有多大？

　　数据显示，2018年该公司资产负债率高达84.36%，营业利润与流动负债的比率为-0.01，企业自由现金流量为-42.93亿元。2018年总负债额高达518亿元，为该公司从有公开财务数据的2010年以来最高水平，其中流动负债额为280亿元，非流动负债额约239亿元。

　　这些资金缺口是由何种原因造成？除了此前市场热议的“李亚鹏”为其带来的经营困局，或许与其从住宅开发商向街区综合体、服务式公寓等开发商、运营服务商的转型不利相关。

　　阳光100中国2018年上半年年报显示，当期住宅业态的销售金额有所增加，但商用物业及车库的销售额却下滑超过一半。

　　Wind金融终端数据显示，2018年度该公司“多用途商业综合体”的销售收入为14亿元，与2010年的13亿收入相差并不太多，而在2012年仅为9亿元。

　　而阳光100中国为何要用出售土地的方式来解决其资金问题？据阳光100中国的公告，2017年9月、2018年2月，公司均有对外发行优先票据，给出的利率均为8.5%，但最近的2018年11月，公司对外发行优先票据进行融资的利率已经攀升到10.5%。

　　此外，其在二级市场上的股价表现较逊色。2019年1月17日出现一条长长的大阴线后，股价持续“扑街”。截至4月26日，公司总市值较52周高点已蒸发63%，合计67.3亿港元。

责任编辑：王涵