碧桂园日还债达14.5亿 地产业“大洗盘”越来越近了

　　来源：微观当代（weiguandangdai） 作者：江平舟

　　据碧桂园控股有限公司（下称碧桂园）公告，新年首月，共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币330.7亿元。与去年同期约691.6亿元相比，1月份碧桂园合同销售金额下滑52.2%，腰斩。

碧桂园公告

　　万科1月份同比减少28.1%，恒大同比下滑32.9%。

　　但碧桂园的债务危机尤其严重。

　　根据2018年半年报（2018年报还未公布），碧桂园总负债为12606亿元，而总资产为14030亿元，资产负债率接近90%，远比恒大高出8个百分点。

　　而一年以内需要偿还的负债，达到5307.21亿元（含银行贷款等）。这意味着，碧桂园平均每日需还债达14.5亿元。

　　而且，在2018年12月中旬，发改委批示可发企业债的主体，碧桂园因负债太高不在此列。

　　这对碧桂园是双重重压，一边是债务高企，一边是发新债遇阻，就像在高速上飞驰、又不握方向盘的汽车，结果会怎样？

　　每年都会听到大量的声音，房价要跌了，房价要跌了，这话听了十几年，然而房价还是一路凯歌十几年，渐渐地似乎成了一种太阳东边升起，西边落下的定律

　　然而世界上哪有定律，房价会不会跌，从货币政策角度就能看的很清楚。

　　其实在多年前，三四线城市房价就有了松动迹象，至少房价将会从三四线城市开始跌。

　　但是我们现在看到的情况是，三四线城市房价暴涨，涨的比一二线城市还高。

　　大家都在喊房价涨房价涨，可房价为什么涨，为什么涨不停又有多少人说得清呢？

　　一城一策和调控松绑

　　由于这个问题很庞大，需要进行不断的分割，分割，分割来分析，今天就为大家来说一说这两年我们都亲身经历的，又一波房价暴涨潮。

　　为什么2015-2017年这三年，房价，尤其是二三四线城市暴涨呢？

　　带大家来分析一下，先来看这几年房价走势

上面是新房和二手房这几年的成交价格涨幅曲线

　　我们可以看到在大部分时间里，一线城市的房价涨幅都高于二线和三线城市。

　　这是符合规律和逻辑的，一线城市房子涨幅更高，更贵，这很正常。

　　然而到了2016年下半的时候，我们可以看到，原本较为平静和稳定的二三线城市房价，突然来了个“鲤鱼翻身”

　　到了2017年，鲤鱼不光翻身了，还跃龙门了，大家可以看到下图的红圈位置。

2017年中旬的6、7月份，一线城市房价的涨幅和二三线城市，来了个死亡交叉。

　　什么意思？

　　就是从那一刻开始，二三线城市的房价涨幅，完全超过了一线城市的涨幅。

　　并且在“死亡交叉”后，仍旧继续一路凯歌。

　　那么，这正常吗？

　　当然不正常。

　　一般来说，这种情况只有一种可能，就是国家公布了重大利好。

　　你比如说，突然宣布搞个“雄安新区”，那雄安这片的房价猛涨，这合情合理。

　　再比如说，宣布要在海南建设自由港，那海南的大城市房价就会飙涨，这也很正常。

　　但像图上所表现的，这样全国性的二三线城市房价涨幅全面赶超一线城市，这就完全不是正常的东西了。

　　这里面必定存在大量的泡沫，而有泡沫，就必定有韭菜。

那么我们先一样样来说，首先要说的，就是“为什么”

　　为什么近几年，二三线城市的房价涨幅这么凶猛呢？

　　原因只有一个

　　PSL，也就是“棚改货币化”

　　相信有朋友对“棚改货币化”很了解，但我想还是用最简单的方式，来为大家介绍一下，什么是“棚改货币化”吧。

　　因为只有解释清楚了这东西，才能说清楚为什么这几年二三线城市房价涨的那么凶。

以时间线为顺序，帮大家简单梳理下PSL（棚改货币化）的来龙去脉。

　　一切始于2005年

　　2005年，东北地区国有林区的基础建设十分落后，职工生活设施严重滞后，整个林区呈现“又小，又散，又破”的景象。

　　为了提高国有林区的基础设施建设，优化生产和生活效率，国家出钱，对林区内的棚户区进行拆迁改造。

2009年，林区棚户区改造初见成效，开始向全国推广。

　　当年，国务院召开十几次专题会议，重点讨论“推进保障性安居工程建设”

　　而所谓的“保障性安居工程”，讲白了，就是拆棚户区，这时候就不光是林区棚户区了。

　　它已经被提升到一个“全国性任务”的高度了。

　　包括城市、林区、垦区、煤矿，危房及其他所有国有工矿棚户区都适用于该“棚改计划”。

　　以前是东北地区小试牛刀，现在要在全国进行“棚改计划”。

　　当“棚改计划”从研究讨论到正式部署之后，全国各地政府都开始了相应的“棚改动作”。

　　“棚改计划”当然是一个利国利民的好东西，让住危房，住烂房的老百姓住上新房，同时也清空出了新的土地进行新的投资。

　　然而，这样一个利国利民的东西，却在执行过程中遇到诸多困难，并且从2010年到2014年期间

　　“棚改计划”的速度不断不断不断放缓，而且每年计划都无法按预期达标。

　　这是为什么？

　　是老百姓不愿意住上新房，还是地方政府不愿意按照上面的指令做？

　　其实原因很简单

　　一句话，因为没钱

　　你要棚改，要拆旧房盖新房，钱哪里来？这是一笔巨大的财政支出，少则几亿，多则十几亿，几十亿。

　　而且大家也知道，不少人就是靠着拆迁来“翻身”的。

　　你要拆我的家，不是拆一套房补一套房那么简单哦

　　在很多地方，拆迁没有高昂的补偿款或者赔上几套房，想让住户搬走，简直难如登天。

　　新闻里经常报道的“钉子户”相信大家都知道是为什么。

　　所以一个政策下达下来，尤其是那么宏大的一个政策，它在真正的执行层面，一定会遇上各种各样的困难。

　　而在这其中，“棚改”最大的困难，就是没钱。

　　2005-2014，这十年间，“棚改计划”的钱，主要是靠中央政府拨款，再依托中央、省、市（县）的“三级财政统筹”来解决。

　　简单讲，就是上面每年按照计划拨预算给各地，进行棚改。

　　但是光靠上面的奶水来哺育，下面那么多张嘴，你根本喂不过来。

　　于是在2013年，就直接将原本计划的304万户棚改计划，降低到232万户，主要原因，就是没钱了，改不动了。

　　对百姓来说，没有更大的经济利益，我不想搬走

　　对地方政府来说，没有更多的财政预算，棚改改不下去。

　　2013年，全国的“棚改”前景，其实已经不太明朗了，很多人认为“棚改”搞不下去了，再过个一年就谁也不提了，当做没这回事。

　　然而在2014年，一个崭新的“货币政策”横空出世，这个政策，在世界其他任何国家都没有，都没有。

　　它叫“抵押补充贷款”

　　英文叫做Pledged Supplemental Lending

　　简称PSL，也就是我们后来说的“棚改货币化”

　　那这到底是个什么东西呢？

　　太专业的东西看起来也看不懂，读起来也没意思，用最简单的方法给大家讲讲，PSL到底是什么意思吧。

　　首先大家要有个概念，就是这PSL横空出世的目的啊，它就是为了解决我上面讲的“棚改没钱”的问题的。

　　PSL的诞生，是为了“无中生有”的把钱给弄出来，然后支持当时快搞不下去的“棚改计划”。

然后再给大家举一个最直观的例子，方便大家了解PSL，究竟是个啥。

　　比如，你的朋友A，要盖房，可他没钱，于是来找你借钱。

　　你借了1000万给A，然后A给了你张1000万的借条。

　　一个月后，你自己也要盖房，可你也没钱，你的钱借给A啦，于是你拿着A写的1000万借条，去问银行借钱。

　　原本，银行说，你这1000万的借条，关我什么事，我不认。

　　可现在，PSL横空出世，银行就认你这1000万的借条

　　然后你用借条做抵押，借给你500万或者800万。

　　这就是PSL，它直接打通了在棚改过程中的，各方的资金链。

那他具体是怎么运作的呢？

　　打个比方来更直观的理解吧。

　　比如在A城市的幸福村小区，要棚改

　　以前棚改的套路是，上面财政拨款，地方上建安置房，然后在补贴一点钱给居民，以此来完成棚改。

　　可上面的财政拨款是死的，今年拨给你多少亿，他就是多少亿，可建房，买房以及补贴居民的钱，他是随着市场变化而不断变化的。

　　这就造成很多时候，地方政府根本不够钱来完成“棚改计划”

　　中央拨款→地方建保障房→拆迁旧房子→居民获新房子

　　大家可以看到，这个管道是单向的，中央的钱流向地方，进行棚户改造。

　　这是老套路。

　　而新套路呢？

当PSL横空出世后，这个棚改的套路，就完全改变了。

　　首先他从单向，变成了双向。

　　现在，同样的A城的幸福村小区，要进行棚改，那他的钱哪里来呢？他的钱不再是被动的等中央拨款了。

　　他变成了一个主动的“要钱过程”

　　这个要钱的过程称之为——棚改项目资产证券化

　　“棚改项目资产证券化”的具体流程，如下图

复杂的流程，讲的人头晕，听的人也头晕。

　　还是简化来让大家理解吧。

　　现在我这个幸福村要棚改，我不等上面拨预算了，我就弄一个项目，我弄一个“项目”，这个项目叫“幸福村棚改项目”，这个项目所需要的资金，我可以用抵押贷款的方式获得，也就是上面所说的“写借条”，这个“借条”它不是真金白银，但却是个被政策性银行承认的“抵押凭证”

　　而我这个“幸福村项目”，包括三部分

　　征地拆迁

　　安置住房筹集

　　基础设施建设

　　这个项目的参与者

　　地方政府，建设公司，房产公司，

　　银行，证券公司，

　　评级机构，律师事务所。

　　这一帮子人和公司，全都参与到这个“项目”中来，然后，我用这个项目的“借条”，直接向……

　　不是向下面哦，而是直接向“上面”要钱。

　　也就是直接向“国家开发银行（国开行）”要钱。

　　而国开行的钱，上头的央行早就已“抵押补充贷款（PSL）”的形式发给国开行了。

　　就等地方政府将“项目”提交上来，审批通过后，国开行就将央妈给的钱，撒向地方政府。

　　地方政府拿到钱，再和房产公司，和建设公司，和银行，和被棚改的居民一起完成这个“项目”。

　　原本，地方政府没钱，开发商盖楼也资金紧张。

　　那现在好了，地方政府和开发商以及一票服务提供商，统统打包成一个项目。

　　这个项目由地方政府给开发商和服务商“写借条”，借条经过国开行的审批后，再问央行要钱，然后这钱以“PSL”的形式，发给该项目。

大家注意，其实这里面形成了一个“三角债的关系”

　　就是地方政府欠开发商的钱，开发商欠国开行的钱

　　地方政府为开发商写打引号的“借条”，凭借这“借条”，可以从国开行拿到贷款。

　　他这有什么好处呢？

　　他这最大的好处就是保证了资金的来源和资金链的稳定。

　　你想开发商会资金链断裂，地方政府也会遇到财政困难，可国家开发银行会缺钱吗？

　　当然不会

　　为什么不会？

　　因为国开行背后是中国人民银行，也就是咱们的央妈。

那肯定有人会问，“央行”的钱，哪来的？

　　当初“棚改计划”越来越难弄，不就是因为缺钱吗？

　　现在“不缺了”？

　　知道美国怎么解决问题的吗？

　　搞QE，开启印刷机，印美元呗

　　而央行也同样以PSL的形式撒钱给国开行，国开行再把钱撒给地方政府。

　　当然撒出去的钱是要还的，是期限为3-5年的，低利息贷款。

　　这个PSL最妙的地方就是，它用一种“无中生有”的方法，打通了整个“棚改计划”的资金链。

　　地方政府用“项目”的方法，问上面要钱，而大家要重点知道的是，这个“项目”里面，不光有地方政府，还有建筑公司，还有房产企业，还有相关银行。

　　等于说，一个“项目”将一大批“利益相关方”全都揽了进来。

　　这样一来，“棚改计划”就不是地方政府一方的任务了，它成了房产企业，建筑公司，银行和一系列“利益相关方”的任务。

　　当我们都坐上一条船的时候，那我们的利益就被捆绑在一起了。

　　而且，更重要的是，这条船上，现在装满了人民币。棚改计划的资金链，被彻底打通了。

　　这一打通后，不得了了，钱来了。

　　钱来了

　　房市大爆炸。

　　之前，居民对棚改积极性不高，因为政府给不起钱，一套房换一套房，换的还是安置房，没什么人愿意换。

　　现在，通过“棚改货币化”这招绝妙的办法，帮助地方政府弄到了钱，地方政府一有钱，补贴拆迁户的资金上涨，补偿的房子也不是一套了，可能是两套，是三套。

　　到后来，在2015年后，各地都特别强调了，“提高货币化安置比例”。

　　而所谓的“提高货币化安置比例”，直白讲，就是棚改户们，不给你们房了，直接给你们钱，有了钱你们自己去买商品房吧。

这样一来，会出现什么现象？

　　会出现一个现象叫做，人人都想被棚改

　　每一次拆迁，都是一个一夜暴富的机会

　　所有人，所有人，都期待我被棚改。

　　另一方面，所有地方政府，它只要能搞个“棚改项目”出来，就可以用这“项目”向上面要钱。

　　这个“项目”经过审批后，钱很快就下来了。

　　而每一个“项目”里面，都无一例外的会出现房产商的身影，这些房产商直接是“项目”的参与者和获利者。

　　棚改后居民拿着钱去买“房产商”的商品房，一套两套，一百套两百套，那由谁买单？

　　PSL的发行方，央行买单。

　　央行怎么买单？

　　印钱买单（M2）

好了，现在问题都解决了。

　　棚改计划一路高歌猛进，棚户区百姓拿到了钱，大量的钱，有的在当地买房，有的跑到其他城市买房。

　　五线城市跑四线买，四线跑三线买

　　那些原本无人问津的楼盘，那些原本愁眉苦脸的开发商，开始喜笑颜开。

　　看着一批批拿着拆迁款来买房的人民，房产商的库存，就这么轻轻松松的，给去了。

　　而这就直接推高了当地的房地产价格，因为以前大多是政府建保障房，现在政府不建房了，直接发钱让居民自己去买。

　　居民拿了钱冲进楼市，这就让二三四线城市的，商品房价格不断升高。

　　那对于“项目”的利益方，房地产商来说，卖了房，去了库存，房价又被炒热了，有百利而无一害，何乐而不为呢？

　　那棚改货币化为市场注入了多少钱呢？

　　30978亿

这30978亿是从2014年年末开始一直到2018年5月

　　在这三年间，逐渐累计累计的PSL，总额超过30000亿人民币。

　　这三万亿朝房地产市场打进去，犹如一针强心剂，效果显著。甚至可以说，这三万亿，扎扎实实的救了中国房市。

　　为什么这么说？来看兴业证券的最新统计

　　当年，2014年房地产销售问题非常严重，尤其是，尤其是三四五线城市的房地产库存，非常的多。

　　三四线城市的房子，根本卖不出去，大量的房子积压在那里。

　　从上图可以看到

　　2014年的时候依靠各种方法拉抬房地产销售都没用，不管你怎么拉，房市销售依旧萎缩10%

　　简单讲，就是在2014年，买房的人足足少了十分之一，而各大房地产商的库存积压在那里，动弹不得。

　　库存积压会造成什么严重的问题？

　　最严重的问题就是资金无法回流，我买地，盖楼，这些投进去的钱，如果房子卖不掉，我的钱就无法拿回来。

　　钱拿不回来我可能就没法付各种贷款和利息，我的资金链就可能断裂，资金链断裂这公司就无法运转，面临倒闭。

　　所以当高库存的楼盘积压在那里卖不出去的时候，对房产商来说是一件有着巨大风险的事。

　　然而仅仅过了一年，房产商们就看见了曙光。

　　2015年，天清气朗，当其他拉抬房产销售的手段依旧没用的时候。

　　一个叫做PSL的东西，横空出世。

　　靠着PSL，全国的房地产的总销售量，增加11%

　　2014年减少10%，2015年增加11%

　　这一来一回，PSL起到了“鲤鱼跃龙门”的效应。

　　2016年，房产销售又增加8.6%

　　2017年，再增加4.4%

　　也就是说，如果没有PSL，这个横空出世的东西，中国的房地产市场，不说崩溃吧，但绝对不会像今天一样再度陷入疯狂。

　　PSL直接改变了中国房地产的供需格局

　　它从

　　原先的高库存，供过于求

　　变成了低库存，供不应求

　　如果依照这条逻辑线想下去的话

　　你甚至可以认为，这个PSL，并不是为了棚改居民准备的，也不是为了地方政府准备的

　　它就是为了房地产企业准备的。

　　通过PSL这套“漂亮”的操作，中国房地产再次起死回生，并且来了一段轰轰烈烈的“悬崖之舞”。

为什么我说它是“悬崖之舞”呢？

　　因为它是华丽而残酷的，是美艳与危险的，在绚烂的悬崖上舞蹈后，舞者可能掉下悬崖，生死未卜。

　　轰轰烈烈的三万亿PSL朝房市打了进去，造成了后续一连串的严重问题。

　　这一系列问题将直接导致中国房产市场的重新洗牌，甚至一两家房产龙头企业的危机

　　首先，我们要明确目前中国房地产市场的一个基本情况，这一基本情况很好理解，用四个字来概括就是

　　寅吃卯梁

　　目前，中国房地产市场“寅吃卯梁”的情况，非常，非常，非常严重。

　　造成这一情况的原因，和两方面有关

　　一是房屋的商品属性

　　二是房地产企业的“高周转”策略

先说第一点

　　谁都会说，房子是拿来住的，不是拿来炒的，而商品房的商品属性则和其他消费品不同。

　　你比如买双鞋，买件衣服，或者买个汉堡，我消费了鞋、衣服和汉堡，一段时间后，鞋破了，我扔了，衣服旧了，我扔了，汉堡吃了，消化了。

　　这是一般消费品的商品属性

　　可你听过把房子扔了的吗？

　　房子，要么卖给下家以旧换新，要么等拆迁。

　　你买了一间房，它作为商品的使用属性非常长，不会出现什么，哦房子旧了，我就把它扔了的情况，顶多是旧房卖了换新房。

　　房地产的消费，它是一种将商品从社会库存，转移到个人库存的过程。

　　换句话说，它的库存永远在那，不会因为你消费了，它的“库存”就真的减少了，它只不过是从开发商的库存，转移到了你个人库存。

　　那这就出现了一个问题，当全中国的房地产库存只会增加不会减少，但真正要买房的人却买一个少一个的情况下，它这个房地产的供求关系，就会越来越不平衡。

　　因为，如果不考虑“炒房团”的话，全中国的买房者，其实是买一个，少一个的。

　　如果不炒房，没人会心血来潮去买多于自己需要的房子的。

　　这是房子，这一商品的特殊属性。

　　而建立在这一“特殊属性”之上的，就引出了房企“寅吃卯梁”问题的第二点

　　全国各大房企的“高周转”策略

大家可以想象一下这么一个场景

　　当央行撒钱三万亿推动棚改计划，使得市场上资金非常宽裕和宽松

　　当全国人民的情绪都被蔓延全国的“棚改”带动起来后，会出现什么现象？

　　想象一下，你是房企老板

　　现在你

　　一不缺钱

　　二不缺客人

　　那么你这个老板最应该做什么？

　　当然是抢市场

　　你又不缺钱，又不缺客人，加上房子这一特殊的商品属性，你不把握这个“历史机遇”抢市场的话，还等什么呢？

　　于是顷刻间，全中国的所有房地产企业，都不约而同的上演了一场轰轰烈烈的“抢市场”恐怖戏码。

　　于是应运而生了房企“抢市场”的九字方针，

　　多拿地，快建房，速卖房

　　这九字方针，也被各大房企和业内人士称之为“高周转”。

　　有钱就去拿地，拿了地马上盖房，盖了房快速卖房

　　卖了房资金回来了，再次拿地，拿了地立刻盖房，盖了房即刻卖房。

　　如此如此，它形成了一个“九字方针”的“环形结构链”，如下图。

　　全国的不少房地产企业在过去几年，都在疯狂的重复这九个字

　　因为他们比你我更清楚，这波房地产热潮其实就是在透支居民的房地产消费。

　　你如果不以最快速的手段抢占市场的话，那对手，就会比你更快更美的抢到这块奶酪。

　　根据新闻报道，某知名房企，一周内连发三封内部文件，要求其公司的设计院在接到项目后必须通宵出图。

　　三四线城市的地产工程，一摘牌就马上开工，一秒钟也不准耽误。

　　120天内一定要实现开盘销售。

紧跟着，其他房地产企业也陆续提出了类似“456模式”，所谓的“456模式”

　　就是指在三四线城市

　　4个月开盘

　　5个月资金回正

　　6个月资金再周转

　　一切的一切，都要求快，快，快

　　这就是令人望而生畏的房地产企业“高周转”策略。

　　房企的“高周转策略”确实为他们抢占市场，炒热房市起到了推波助澜的作用

　　但其中问题最最重要的核心，还是钱。

　　高周转模式，依赖的是快速的建造销售，和稳定的资金来源。

　　试想一下，如果资金来源不稳定，一旦房屋销售不如预期，那企业就将面临资金链断裂的危险。

　　那么中国的各大房企，其资金链是否稳定呢？

　　我们从两个面向来看

　　第一个面向，向外借钱

　　第二个面向，向内要钱

先说第一个，向外借钱

　　相信大多数朋友不知道，中国的房地产企业啊，他们很乐于借一种“364天的短期美元债”。

　　这种美元债都是向国外借的，尤其是向美国人，美国的金融机构。

　　它的还款期限一般是364天，利息可能是1.8%-3%不等。

　　乍一听好像没什么，可大家有没有发现一个很奇怪的地方？

　　364天的短期美元债

　　364天？

　　一年不是365天吗？

　　地球什么时候少转了一天？

　　但对房地产企业来说，地球就必须少转一天。

　　为什么房企的一年是364天呢？

　　因为房企们全都在走一个法律上的漏洞

　　根据《中国外债管理暂行办法》规定

　　境内中资企业，借1年以上的中长期外债，必须经过国家发改委审批。

　　但是，借1年期以下的短期外债，则只需由外汇管理局备案即可。

　　发现没有

　　你借1年以上的，要审批

　　你借1年以下的，只要备案

　　审批和备案，这两个词的意思差别太大了。

　　所以几乎所有房企都开始走这个“法律漏洞”，发行的美元债都是妖路的364天

　　364天和365天，哎，差一天，你国家就管不到我咯。

　　我们来看下图

　　从图上我们可以看到，原本房企“借外债”的动作都相对稳定，可在2017年该“动作”突然爆炸，呈现出一个令人瞠目结舌的“井喷式”的爆发。

　　房企疯狂向国外借钱，主要是2017年国内房市实在太好太好

　　“高周转模式”需要更多钱才能继续快速扩张和占领市场，另一方面国内此时已经在收紧给房地产企业的融资。

　　这两方因素之下，促使房企疯狂找外国人借钱

　　而这借钱，就借出了“364天”当一年的滑稽现象。

　　那可能马上会有朋友问，向国外借钱有什么不好，国外利息低，1%-3%，国内借钱，利息，6%，7%

　　对国内企业来讲，向老外借钱，尤其向美国人借钱，有什么不好的？

　　那我来告诉你有什么不好的

　　它里面有可怕的风险

　　我们来打个比方，大家就能非常容易明白，风险在哪

　　比如你借1000亿美金，借回国盖房

　　那现在假设人民币兑美元的汇率是，1：6

　　那你借1000亿美金，等于在国内用6000亿人民币

　　好，那现在，人民币贬值了，

　　人民币兑美元不是1：6了

　　贬值成了，1：7

　　那么，你时间到了，该还美国佬钱了

　　那这时候，你可不是拿6000亿人民币去还美国佬了

　　因为人民币贬值，贬值成了1：7

　　1：7，你要还美国佬1000亿美金，就必须拿出7000亿人民币才能还清。

　　瞧见没有？

　　巨大的汇率风险，让6000亿变7000亿，会让你必须多还1000亿，你什么都没干，看看汇率，就多还1000亿。

　　6月开始，人民币兑美元一路走贬，看看那可怕的直线上升势头，将对借美债的企业造成不小的汇率风险

　　而今，这个我假设的“巨大风险”正在不断实现。

　　稍微关心财经的朋友一定知道，人民币兑美元最近正不断贬值不断贬值，夸张时更是连贬7天，这显然是上面的调控手段，要让人民币贬值。

　　在面对目前中美贸易战的阴霾下，人民币也必须贬值来最大限度的减少贸易战对中国的损伤。

　　而此时，人民币不断贬值，对于那些借了大量美国人钱的房地产企业来说，无疑是一大噩耗。

　　到了还钱的日子，人民币贬成这样，他们要还的钱也势必大幅增加。

　　这就使得中国的房地产企业们，面临更大的资金压力。

　　其中，房企又借了那么多美国人的钱。

　　下面这张图是我们的各大房企，所欠的外债。

恒大海外发债，981亿

　　佳兆业集团海外发债，698亿

　　碧桂园海外发债，523亿

　　这些持有高额美元债的房企大佬们，面对人民币贬值的巨大汇率风险时，企业资金链必定进一步收紧。

　　更何况上个月，一则更雪上加霜的新闻打下来

　　简单讲，国家的意思就是，人民币趋势走贬

　　你们这些房企别不长眼的再给我借这么多“美元债”

　　如此，国内房企将面临的风险已经显现。

　　汇率风险，还美元债将还更多

　　借债收紧，再要向美国人借钱变得更困难。

　　这是中国各大房企，资金链变得越来越不稳定的第一个面向，向外借钱方面。

　　那我们再来看第二个面向

　　向内要钱

　　上一期说了，央行用PSL向市场撒钱，让房企借钱变得很容易，可以说这是一个从源头，拧开水龙头放水的动作。

　　而这个“水龙头”放水放了这么久，在进入2018年后，越来越多的信号表明，“上面”将对房企拧紧龙头。

　　我们先来看看“上面”的实力，和趋势。

　　上图是中国人民银行的总资产，及各项占比

　　简单为大家分析一下。

　　首先人民银行的总资产在进行必要的结构调整。

　　过去人民银行的钱主要来自外汇，也就是我们曾为之骄傲的，中国是世界工厂，生产东西卖到全世界。

　　这让中国的外汇占总资产的绝对大头。

　　而今，大家也知道，中国要从世界工厂变成世界市场，这样一来，外汇收入就必然会逐渐收缩，下降。

　　从外面赚到的钱少了，但总资产不能下降啊，那怎么办？

　　那怎么办？

　　那就开辟新战场

而这新战场主要是两个

　　一个是MLF（中期借贷便利），针对中小企业和三农

　　一个是PSL（棚改货币化），针对棚改计划和棚改服务

　　图上红色与橙色部分即MLF，PSL

　　可以看到在2015年以前，它是不存在的，是以前没有的战场

　　在2016年呈现一波爆发式增长，2017年已经明显减弱

　　2018年将进一步收缩，尤其是针对PSL，棚改这一块的“放水”，将会收紧。

　　这两个新战场的开辟，在15-17年间，很好的填补了外汇减少所带来的人行总资产减少。

　　直接的效果就是，保证了市场上的资金流动性，让需要钱的企业能顺利弄到钱。

　　而企业只要能顺利弄到钱，那国家的GDP增长就有保证。

　　可从今年，也就是2018年开始，这一趋势发生了很明显的转变。

　　配合“人民银行货币政策委员会”6月28日才开会透露出的只言片语来看

　　人行第二季度会议中提到

　　货币政策稳健中性

　　管好货币供应闸门

　　保证流动性合理

　　借由“人民银行货币政策委员会”最新会议释放的态度，我们再结合图上最新统计数据来看，可以看出，人行的所说所做，是统一的。

　　货币供应的水龙头，绝不会像以前那么宽松。

　　前两天央行虽然用MLF工具向市场放水5000亿，但大家要注意，这个MLF并不是针对房地产的，如果要向房地产市场放水，使用的货币工具是PSL。

我们再来看这张图

　　图上2018年5月，MLF占款已经减少了1408亿

　　而PSL虽然仍旧是7774亿，但已经不断不断传出，上面将收回PSL（棚改货币化）的审批及调整“货币化安置”政策。

　　对于PSL将叫停的传言，应该只是“传言”，但审批更严格，则是大概率事件。

　　那么，这意味着什么？

　　这意味着央行正在有选择性的调控资金流向，尤其是加大控制，借给房地产企业的钱。

　　央行不仅要加强对于PSL的审批，更是在严格控制各大房企在国内借钱。

　　下面的新闻就已经充分证明了这点。

　　去年底，融创中国拟发行100亿元公司债，被叫停

　　2018年，5月

　　25日，花样年集团拟发行的50亿元私募债，被叫停

　　28日，碧桂园拟发行200亿元公募债，被叫停

　　29日，富力地产发行60亿元公司债，被叫停

　　30日，合生创展发行31亿元公司债，被叫停

　　31日，金地集团发行60亿元公司债，被叫停

　　可以清楚看到，房地产企业们很想在国内发债，在国内借钱，可一桩桩发债计划，却又被一次次的叫停。

　　那么问题来了，

　　在这种内外借钱都困难的情况下

　　我国各大房企的负债情况又是怎么样的呢？

　　看下面的统计图

　　我们可以看到啊，中国几乎所有的房地产企业，他的负债率平均都已经超过了80%，负债率全都在高位运行

　　而我们的房地产龙头企业，万科的负债已经突破“万亿”，资产负债率为84%

　　如此高的负债率，充分说明了房企们在玩一种“疯狂借钱，疯狂扩张”的游戏。

　　而高负债率还不足以说明问题，我们来看看杠杆率

　　杠杆率，是说明一个企业到底有多大风险的主要指标

从杠杆率上来看

　　阳光城从2010年的83.9%，到2017年暴增到429.8%

　　华夏幸福从2010年的26.7%，到2017年暴增到289%

　　关于杠杆率我们之前文章已经解释的很清楚了，这里就不做赘述

这里只最简单的为大家解释下，杠杆率高为什么这么危险。

　　我们用杠杆率第一的阳光城举例

　　杠杆率基本上讲的就是，你每增加一块钱营收，你会增加多少的本业获利。

　　比如阳光城

　　它2010年的杠杆率是83%

　　那它每增加1元营收，它的获利成长0.83元

　　而到了2017年，它的杠杆率飙升到429%

　　这表示，它每增加1元营收，它的获利就成长4.29元。

　　那这有什么不好？

　　别忘了你这是增加一元营收，那亏损呢？

　　你每亏损1元营收，你的获利就直接减少4.29元

　　高杠杆，讲白了就是一种赌博。

　　你赚赚的更多

　　你亏亏的更惨

　　当大环境好时

　　你的高杠杆会让你赚得更多，扩张更快

　　而当大环境改变

　　你的高杠杆则会让你亏的更多，死的更快。

　　那些大举负债，大搞杠杆赌博的房地产企业们，其实风险巨大。

那现在我们已经理清目前各大房地产企业所面临的状况了。

　　向国外，借不到钱

　　向国内，叫停你借钱和发债

　　向上面，收紧PSL下放和审批程序，成大概率事件。

　　而房企自身呢？

　　高负债，高杠杆，高周转，高风险

　　一旦资金来源紧张，大环境风向改变，就很容易造成资金链断裂，从而造成破产。

　　那些现在依然在三四线城市疯狂拿地，盖楼的房地产开发商们，他们的房子能卖出去，能让当地居民接盘还好

　　如果卖不出去，如果找不到接盘侠，那他们将面临借不到钱，也卖不出房的险恶境地。

　　再加上，房企那令人恐怖的负债率和杠杆率，简直就是建造在泡沫上的海市蜃楼，泡沫能撑多久？取决于央行想让多少房企倒闭。

　　在之前节目中，我在分析中国“杠杆率”及刻不容缓的“去杠杆”工作时就说过

　　如今，正有计划的让一批房地产企业倒闭

如此高密度的房地产，你说它不会倒闭，可能吗？

　　房地产当然不会大面积崩盘，但房地产泡沫及风险必须降低

　　怎么降低？

　　先清除那些负债率和杠杆率奇高的中小型房企

　　怎么清除？

　　按部就班的，利用货币政策调整，利用楼市降温，一点点逼死一些中小型房企

　　进而，对中国庞大的房地产市场进行一次有效洗盘。

　　有效洗盘后，房企杠杆率降低，楼市趋于稳定，对中国经济系统性崩溃的风险也将降低，可谓是一大好事。

　　只是到时候那些持有“被洗盘”房企的股民，以及在泡沫最高峰购入商品房的百姓们

　　那些为谋取暴力，在三四线城市组团买房的炒房客们，无疑将一起“为国接盘”

　　那么，不管是真的要买房的，还是炒房的，就会成为房地产企业的，最佳杠杆转移对象。

　　房地产企业，很好的转嫁了风险。

　　如果房价继续高歌猛进，那这被转嫁的风险还没问题

　　而如果房价停滞，甚至下跌（尤其是三四线城市房价），那无疑就成了这波房价暴涨后，为房企去杠杆，为房企暴利买单的人。

　　警惕，别被房地产企业目前疯狂买地，盖楼的盛景所迷惑，越急着出售，越喊你来买的东西，风险越高。

免责声明：自媒体综合提供的内容均源自自媒体，版权归原作者所有，转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人，不代表新浪立场。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎。

责任编辑：陈悠然 SF104