大悦城：猫大成虎愿望成真？同业竞争问题将迎刃而解

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　　地产K线 林振兴 

　　【编者按】

　　“仙”是香港人对英语“cent”（分）的音译。仙股就是 指其价格已经低于1元，因此只能以分作为计价单位的 股票。仙股之说，最初源于香港的股市，是特指市值跌至1元以下的股票，在英语中被称为penny stock。2018 年，港股市场“马太效应”明显，出现一大批仙股， 其中不乏地产公司。房地产一直以来备受港资追捧，这些房企为何沦为仙股？乐居财经特此推出独家策划——仙股传系列，针对筛选出的代表性地产仙股和准仙股，逐一剖析，深入解读。

　　乐居财经 林振兴 发自北京

　　置身央企重组的浪潮之中，大悦城地产（00207.HK）过去的一年并不平静。不过，前三季度两位数的业绩增长多少令管理层感到欣慰。但在繁荣背后，亦有一个不一样的声音，就是大悦城估价。

　　截止2018年底，大悦城报收0.85港元/股，较年初1.22港元/股下跌30.33%，相较于内房股中具备商业地产概念的企业包括华润、龙湖等，亦或者香港本地较为著名的商业地产概念股包括新鸿基、九龙仓、太古、恒隆等，大悦城作为内地商业地产企业在港上市的典型代表，股价与其地位并不匹配，有被低估之嫌。

　　对比发现，大悦城拥有142.31亿的总股本，是华润（69.31亿）、龙湖（59.43亿）的两倍多。在巨大总股本分母作用下，大悦城每股收益、股息、每股净资产，都落后于其他房企。

　　再则，相对于投资回报慢的商业地产，资本市场更青睐见效快的住宅市场。由于其专注做商业地产，相较于商业、住宅等持有+销售的综合型企业，大悦城在股价表现上都较其每股净资产存在一定的折让。

　　变快变“轻”

　　2015年初，中粮置地正式由更名为大悦城地产。此后，大悦城的营收和利润均开始稳步增长。2015-2017年，大悦城的营收从53.74亿元增至116.58亿元，增长了1.17倍；归母净利润从7.26亿元增至2017年的11.53亿元，增长58.82%。

　　截至2018年9月30日，大悦城物业开发销售面积和销售金额实现双增长，销售面积约为11.3万平方米，同比增长17%；销售金额约60.3亿元，较上一年同期增长47%。此外，报告期内，大悦城租金也同比大幅增长。

　　作为国内中较早开发购物中心的房企，大悦城以西单大悦城、朝阳大悦城等项目开发而在业界占有一席之地。尽管单体项目有突出业绩，但品牌成立十年，大悦城正式开业的项目只有8家。

　　大悦城的规模扩张慢，一直是被业界质疑的核心问题。与之相对的是，大举圈地、在全国已经开出接近300家门店的万达广场。此外，重资产模式运作也在一定程度上拖慢了大悦城的扩张步伐。

　　过慢的发展速度，甚至引发大悦城部分团队精英离职。对于业内来说，大悦城换帅早已不是新鲜事，甚至在大悦城的高管眼中，这也不是一件值得过分担忧的事。

　　进入2018年，大悦城抛弃了“慢而精”开始加速奔跑，喊出了“2020年开业20个大悦城”的目标。并选择变“轻”的路径，开启“激活休克鱼”低成本扩张模式，以管理输出、低成本收购等模式拓展大悦城项目。

　　此外，为了给扩张提供充足的“弹药”，大悦城与多家合作方共同成立了并购改造基金，用于盘活大悦城地产并购市场上现有存量商业项目。

　　2018年末，酝酿一年的“大悦春风里”也终于揭开面纱，发布了首批即将落地的大悦春风里项目，四个项目分别位于北京、苏州和青岛。在定位上，大悦城偏向潮流、时尚品牌等强目的性消费，而大悦春风里将更侧重生活及延伸为主的高性价比、高频次消费业态。

　　大悦春风里的诞生，某种程度上为大悦城庞大的扩张目标提供助力。彼时，大悦城地产董事长周政曾表示，在大悦城和大悦春风里的双线发展战略下，将以每年3到5个新项目的速度，力争在2020年布局30个商业项目。

　　商业地产步入洗牌的新阶段，大悦城迎来豹变良机。

　　猫大成虎

　　2018年已翻过一页，被围观多时的中粮地产并购大悦城杀青，历时17个月的重组即将步入发行阶段。

　　去年12月4日，中粮地产以144.47亿元收购明毅有限公司持有的大悦城地产全部股权事项获证监会无条件通过。值得一提的是，上述重组方案曾在去年10月未获通过，如今已是中粮地产二度冲击收购大悦城地产。

　　由于此次并购是A股上市公司收购港股上市公司，横跨两个市场，交易复杂程度可见一斑。

　　如果最终能够实现整体上市，那困扰大悦城和中粮地产多年的同业竞争问题将迎刃而解，大悦城的资金压力将大大减轻。中粮地产的财报将会亮丽很多，业绩的提升势必也将拉升大悦城地产的股票。

　　此外，中粮地产将以大悦城为核心品牌，积极发展城市综合体。在城市布局、区域选择、商业模式提升上，大悦城城市综合体则会继续坚持持有与销售相结合，不断打造品牌影响力，提升市场竞争力。

　　在人事变动方面，大悦城部分董事和高管人员将由中粮地产管理团队人员兼任，中粮地产通过提名董事及行使股东权利，对大悦城地产进行管控，以期实现A股上市公司控股港股红筹上市公司的股权结构。

　　前中粮集团董事长宁高宁曾讲过一个关于二十六只猫和一只虎的故事。山里有一只恶狼遇到26只猫，猫虽多但无法合力相救，终难逃厄运，结果全部被狼吃掉。又一日，狼偶遇一虎，误认为猫，欲食之，终被虎食。

　　“大猫非猫，猫大成虎，一只虎的力量远超过26只猫。”执掌中粮11年间，大悦城被宁高宁寄予“成虎”厚望。他希望通过分别做大做强中粮住宅业务和商业地产业务，首先分拆上市，随后进一步整合，最终实现统一，整体上市，

　　如今，“猫大成虎”的愿望就快要成真。

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责任编辑：陈悠然 SF104