万科华夏幸福交易玄机：地产开发模式十年来最大变局

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　　来源： 食相大人 阿尔法工场

　　10月10日，华夏幸福（SH：600340）发布公告，拟与万科进行项目合作，转移涿州、大厂、廊坊和霸州房地产项目公司的大部分股权（交易对价为32.34亿元），然后双方共同开发。

　　本次合作该怎么评价？我觉得对双方来说都是极好的。

　　合则两利

　　对于华夏幸福来说，本质上华夏幸福之所以为华夏幸福，在于其产业新城业务。2018年上半年，华夏幸福产业新城开发建设业务营业利润为57.15亿元，营业利润率为40%（这个利润水平很恐怖）；房地产开发及其他业务营业利润为41.93亿元，营业利润率为19%（整整差了一倍，行业一般水平）。

　　如果说产业新城业务是目的，那么房地产业务则是完成目的的手段，一切都是为了现金流，现金流是为了更高利润的业务。

　　所以我认为房地产开发业务，是华夏幸福的可选业务，如果市场环境（房价）好，能接近产业新城利润水平，或者超过行业利润水平，那么当然自己开发。

　　反之，如果市场环境差，那还是赶紧回笼资金为妙，兄dei，你知道目前环京是什么情况吗？相关信息显示大厂、霸州和廊坊等地房子价格冲高回落，有些地方一、二手房价格还是倒挂的。

　　本次交易占房地产项目公司的权益对应25.98万平，也即是说均价1.24万元/平。同样的土地价格对华夏幸福来说，也许做起来兴致缺缺，但对于万科来说可能是另外一番模样。

　　因为不同的公司操盘，最终的净利润率是不同的（中间隔着资金成本，项目管理能力，操盘方式，内控能力等等），环京毕竟是环京，万科应该是看好未来长期的发展潜力。

　　华夏幸福遵从规律，各自做擅长的事情，把时间潜藏的收益交给了万科，自己则快速回笼了资金，这叫“闻道有先后术业有专攻”。

　　联系上此前邀中国平安入伙（不单是入股，重点是今后融资方面的便利，平安可以提供一揽子的金融服务，还有双方在长租公寓、康养服务、汽车服务产业群、智慧城市等方面的合作），华夏幸福的资金实力，可以说是大幅的加强。

　　本次华夏幸福与万科的合作，可以说是双赢的，之所以引得很多人调侃，大多是冲着万科“当初你说活下去，现在你又买买买”的言行。再就是出来编段子的，各种“万科哭穷nb买买买，华夏幸福割肉云云”，实在是很外行，并没有什么意义。

　　我觉得内里折射的东西，才是值得关注与思考的。

　　华夏与万科的合作换个角度能看到什么？

　　我们应该看到的，是产业新城运营商与地产开发商的合作。

　　华夏幸福作为产业新城运营商，拥有大量价格合适的土地储备；万科作为地产开发商，拥有丰富的项目管理运营经验，这两类主体的携手可以说是天作之合。

　　其实这种配对眼看已成趋势了，前面配对成功的有两对，深地铁&万科大家都知道，比较冷门无人关注的是中交集团&绿城中国，都是前者入股成为后者的大股东，这也反映了——拥有大量价格合适的土储，话语权就更大。

　　华夏幸福与万科的合作，如果以产业开发与地产开发合作的角度看问题，就很接近行业的核心逻辑了。

　　从前的房地产开发是怎样的？核心是增量市场房子不愁卖，基本上拿到地就等于赚到钱，而且是赚大钱，为什么能赚大钱？因为房子不愁卖上杠杆基本是无风险的，借钱上项目带来的杠杆就不说了，还有一个隐形杠杆是预售制（这三个字是高周转的核心），加上这双重杠杆那收益率那是杠杠的。

　　（预售制加的隐形杠杆这里单独说一下，大部分行业都是一手交货才有一手交钱，顶过一方话语权强一些，有几个月半年的账期。

　　但房地产不同，因为预售制，以前好多地方都是挖个坑或者整体工程完成1/4、1/3就开始卖房，只有上海广州这种极少的超级一线城市结构完成2/3才开卖，而这离交房还有2-4年的时间。。。房子还没开工钱就拿到了，再去拿更多的地，挖更多的坑，滚雪球…这就是一种隐形的杠杆）

　　现在的房地产开发是怎样的？核心是从增量市场的房子不愁卖——到存量市场房子可能卖不出去或者折本卖。

　　一是房地产13万亿的总盘子已经相当庞大；二是监管严控房价上涨，不赚钱谁买房，你真当我们炒房的是傻散？三是地价高（今年上半年流拍800多块地）、融资成本高，利润两头承压大幅下降。

　　中国前十大的房地产公司，市占率从2017年底的26%提高到了2018年上半年的30%，中小开发商面临的是品牌、项目管理能力、资金、土地储备等等环节的全方面竞争，会慢慢的拿不起地，赚不到钱，自然而然的退出市场。

　　反正，高周转肯定玩不下去，不少三线城市都要2/3封顶才卖，而且还不一定卖的出去，跟以前挖个坑销售去化个八八九九真的没法比了。那么中小房地产商怎么办？未来还有另外一条窄道可以走，他们可以与产业开发商合作。

　　华夏幸福手上有大量价格合适的土地储备，可以说是掌握着主动权的，至于未来以什么形式开发，那就随行就市了。

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责任编辑：陈靖