|
招商地产(000024)主营房地产开发和经营，园区供电供水。2004年年报显示，公司结转商品房销售面积29.3万平方米，较上年增长49%；房屋租赁收入达1.96亿元，较上年增加11%；供电供水业务收入6.92亿元，较上年增长6.6%。房地产业务利润占公司主营业务利润的61%，2004年实现主营业务收入34.75亿元，同比下降27.8%，净利润3.6亿元，同比增长8.9%，每股收益为0.581元，同比下降9.3%。主业收入下降的原因是石化分销业务剥离所致，每股收益下降主要因为公司股本扩大20%，净利润增长速度赶不上股本增长速度。
存货价值远高于账面值
招商地产资产负债率58%，低于行业平均资产负债率；净资产收益率10.43%，显示公司资本回报率较高；每股经营净现金流为-1.965元，源于房地产开发规模扩大和土地储备支出增加所致；每股净资产5.56元，目前市净率小于2倍。存货方面，开发成本和开发产品占70%左右，出租开发产品占25%，库存商品非常少，只有2.74%；另一方面，出租开发产品都是一些优质的物业，包括高档别墅、商铺、公寓、写字楼、厂房，不存在减值的风险。这些物业目前建筑面积35万平方米，如果出售，均价在1000元/平方米以上，而按账面值每平方米只有1635元，若重新评估，存货价值将至少增加一倍，每股净值将达到7元左右。
土地储备：900万平方米建筑面积
招商地产在深圳的土地储备按现在的规划，其建筑面积约120万多平方米，可以满足公司未来5年的快速发展需要。而且，蛇口工业区正处于转型的阶段，根据深圳市的规划，在深圳未来重点发展的七大居住区中，只有包括蛇口在内的南山后海居住区处于目前的特区范围内，计划将南山后海区建设成为海滨高尚社区，成为深圳的后花园。所以，蛇口土地储备的含金量高，升值潜力大。深港跨海大桥、地铁2号线建成后则将蛇口和福田、香港紧密联系起来，随着这些基础设施的建成，蛇口地区土地具有进一步升值的潜力。目前，公司在蛇口开发的住宅产品的毛利率平均在30%以上，可以预计，未来公司在蛇口的住宅项目毛利率将远超过30%的水平。与此同时，该公司还在上海、北京、重庆和广州等地购置不少土地，目前已支付地价的土地储备达300万平方米。另外，公司在漳州有土地5平方公里(按权益算)。所以，至目前为止，该公司实际土地储备有900万平方米建筑面积，能满足公司5年以上快速增长的需要。
目前招商地产主要项目在建面积为103万平方米，按2年左右的开发期，未来公司房地产销售和结算面积将继续保持快速增长的态势。由于公司潜质较好，在建项目较多，预计公司未来两年将以较快速度增长，预计2005、2006年的每股收益为0.69元和0.88元。
| 
