金融街物业自揭年报“老底”

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　　原标题：这家国资物企自揭年报“老底” 

　　文/乐居财经 邓鑫妮

　　3月24日晚，金融街物业（01502.HK）提交了最新一年的财报。业绩表上方，有别于其他物企的“经重列”几个字样，尤为醒目。

　　年报中所列出的部分2020年对比数据，被打上了“经重列”的标签，对比2020年发布的财报，两者数据存在不少偏差，其中包括财务数据和业务详情等。

　　据乐居财经了解，出现“经重列”的情形，一般是因会计政策变更、会计估计变更或会计差错更正等原因对往年的财务报表进行了追溯调整。

　　此前也有企业调整年报数据，但如此大范围的修改并不多见。发布2021年数据，却“悄悄”调整了2020年的业绩。调整之后，2020年的营收、毛利等业绩有所提高；财务方面，2020年和2019年的资产、权益和负债均有增加。

　　除去经营表现的影响，在重列2020年业绩后，2021年的业绩涨幅也随之缩小。截至去年末，金融街物业总收入13.2亿元，同比涨幅11.85%；毛利2.62亿元，同比涨幅4.76%。

　　2020年的规模数据没有调整，截至2021年12月31日，其在管面积为3350万平方米，较上一年增长35.51%。

　　毛利率三年内首降

　　收入逐年增长，金融街物业的毛利率却迎来“尴尬期”，2019年至今，其毛利率首次出现下滑现象。

　　截至2021年末，金融街物业营收13.2亿元，较上一年同期的11.8亿元增长了11.85%。

　　金融街物业的收入主要来自物业管理及相关服务和餐饮服务，去年末，两项收入分别为12.6亿元和5560万元，占比95.79%、4.21%，同2020年相比，分别增长9.6%、80.25%。

　　整体11.85%的营收增速在目前已发财报的11家物企中处于尾部，其毛利增长也不同频。截至2021年12月31日，金融街物业的毛利较上一年的2.5亿元增加4.76%至约2.63亿元。

　　毛利增幅不明显，与其毛利率走势有关，过去一年，金融街物业的毛利率迎来三年内首次下跌。2018年-2021年，其毛利率分别为18.47%、19.20%、21.24%和19.90%，2019年-2021年同比涨跌情况分别为上涨3.96%、10.64%，以及下跌6.34%。

　　与营收正增长相反，金融街物业各业务板块的毛利率在2021年全线下滑，尤其在差异化竞争的餐饮服务赛道，毛利率贴地，如今再次为负值。。

　　截至2021年，其物业管理及相关服务和餐饮服务的毛利率分别为21.04%和-6.07%，与上一年相比，分别下跌0.73个百分点和7.86个百分点。

　　2021年上半年，金融街物业餐饮服务亏损74.4万元，毛利率为-3.96%，2021年全年，亏损已经扩大至337.7万元，较2020年取得的55.1万元毛利减少392.8万元。

　　金融街物业表示，公司的毛利率减少的原因主要是由于部分新接管或新开展的业务支出尚不稳定使成本增幅比例略高于收入增幅比例。

　　餐饮5年亏4次

　　金融街物业餐饮服务的毛利率“失守”，已经不是新鲜事了。

　　近5年来，其餐饮服务的毛利率只有2020年为“正”，其余皆在“0”以下。这唯一一次的正值，还是2020年经重列后的数据。

　　换言之，2020年的年报中，餐饮服务的毛利率仍为“负”，约为-7.9%；而在今年的对比数据中，金融街物业将该项调整为1.79%。

　　这一调整，直接改变了金融街物业餐饮服务近几年的毛利率走势。若按照此前的走势，毛利率逐年增长，虽然还未冲破负值，但走势向好。调整后，2020年的毛利率达到近5年峰值，2021年又走下坡路，且跌幅不小。

　　2017年-2021年，金融街物业餐饮服务的营收逐年增长，分别是1314.1万元、1460.4万元、1781.5万元、3085.9万元和5562.3万元，毛利率分别为-5.3%、-25%、-16.2%、1.79%以及-6.07%。

　　正如其在毛利率下滑的解释中所言，新业务支出不稳定使成本增长过快。其中，餐饮服务的较高成本是不可忽视的因素。

　　2021年全年，金融街物业餐饮服务所用原材料及消耗品成本达到4720万元，较去年同期的2590万元增长了82.6%。

　　去年中期，该项成本较上一年增长的幅度甚至超过了2倍。截至2021年6月30日，餐饮服务所用原材料及消耗品成本花费1733.7万元，较2020年同期增长268.8%。

　　餐饮作为金融街物业差异化布局的一项业务，虽然在近几年时常出现亏损，但其似乎并没有缩减规模的打算。

　　去年12月，旗下怡己餐饮系列子品牌——怡己巷子首店开业。截至年末，其已经经营八间怡己咖啡馆、六间怡己三矢堂餐厅、一间怡己小厨餐厅、五间怡己烘坊面包店及一间怡己巷子餐厅。

　　手中现金超过总市值

　　金融街物业省钱有一招，上市近两年，募集资金的零头都还没花完。

　　2020年7月份上市时，金融街物业一共募集了6.48亿元，截至去年底还剩下6.067亿元。

　　划了最多的钱给收并购，如今剩得也最多。计划用3.89万元用于投资、收并购，占总额的60%，眼下还剩3.79亿元。年内只用去969万元。

　　过去一年，金融街物业对多家企业表示了收购意向，但最终落地的只有1笔。2021年11月29日，金融街物业公告称，其与控股股东金融街订立股权转让协议，收购集团旗下北京永泰恒卫生服务有限公司（简称“永泰恒卫生服务”）100%股权，代价为345.18万元。

　　去年6月，金融街物业表露了三笔收购意向，其中便包括永泰恒卫生服务。另外两笔，一项是以约1.3亿元的价格收购株洲宏达物业65%股权，另一项是一家来自香港的物业标的公司。截至目前，公告收购进展的便只有永泰恒卫生服务这一笔。

　　囤了一年的钱，资金池已经超过其股票市值。截至去年底，金融街物业手中现金还有13.97亿元，较上一年同期略微减少200万元。

　　截至3月25日，金融街物业报收3.13港元/股，当天上涨2.62%，上市以来下跌55.84%，目前总市值约9.5亿元。

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责任编辑：彭佳兵