贵阳：“入冬” | 40城楼市备忘录㉔

原标题：贵阳：“入冬” | 40城楼市备忘录㉔ 来源：乐居财经

编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

贵阳城市风景

城市综述·贵阳：2019年贵阳楼市持续低迷，除在6月份因集中备案及房企半年冲刺等因素有所反弹外，其他各月份成交情况都不及前两年，甚至在往年都会集中冲刺的11月份，成交量也远低于此前，全年楼市遭遇“寒冬”，新房和二手房市场买卖双方处于观望或焦虑之中。此外，调控政策未变。

贵阳置业指数：★★★

即便经历了前两年的较大幅度上涨，目前贵阳市房价在省会城市中依然相对较低，房价“低洼效应”依然存在，购房者可以慢慢选房。

1、成交：新房及二手市场全年遭遇“寒冬” 新房房价总体平稳

根据贵阳市统计局的公开数据，2019年1-11月贵阳市房屋（新房）销售面积916.57万平方米，同比下降6.5%，住宅销售面积728.04万平方米，同比下降12.5%，房屋销售金额966.64亿元，同比上涨6%，住宅销售金额737.01亿元，同比上涨0.9%。

按照以往经验，11月及12月楼市将冲刺回暖，但11月贵阳市房屋成交数据较前两年同期均大幅下滑，仅为87.87万方，即便12月冲刺情况与往年相同，但全年成交量较大幅度下滑已成定局，据多个渠道数据估算，2019年贵阳房屋成交量约为1000万方出头。

在过去五年中，成交量最高的年份为2018年，最低的年份则为2015年。2019年以前，贵阳楼市成交一直维持着上涨趋势，而2019年则是近五年首次出现成交下滑的情况，时隔四年，贵阳楼市“涨声不再”。

而据克而瑞贵阳统计，2019年，贵阳主城商品房市场整体成交685万方，与2018年同期相比下降26.58%，市场成交规模大幅缩减；分月度来看，单月量价起伏较小，市场整体维持平稳趋势。

连续三年贵阳市房企销售金额集中度持续加大，到2019年前20强房企已占据市场85.15%份额。而TOP5房企布局持续深耕，业绩持续发力，全年总额达408.8亿元，市场占有率高达50.94%，寡头化加剧，占据较大部分市场份额。

二手房方面，经多个二手中介介绍，2019年市场成交下跌幅度较大，市场冷清，而市场下行则是从2018年中便已经开始了。观山湖区德佑地产经纪人张成介绍称，近五年来，2017年是贵阳市二手市场成交量最高的年份，而2019年则是成交量较低的年份。

而根据国家统计局公布的70城二手住宅销售价格指数，二手市场下行的拐点出现在2019年3月份，是贵阳市二手房近2年首次出现下跌的情况，这说明市场需求冷淡已逼得二手房开始降价。

价格方面，2019年1-11月贵阳市商品房成交价较为平稳，而具体到住宅，则有所波动，但波动幅度不大，总体位于万元左右。

具体到项目，综合各类数据统计，2019年贵阳六核心城区中，商品房成交量最高的项目为碧桂园·西南上城，此后依次为贵州金融城、花果园及中天未来方舟等；分区域看，商品房成交量最高的区域为观山湖区，此后依次分别是云岩区、南明区、花溪区、白云区、乌当区和经开区。

碧桂园·西南上城和泰府中庭园林景观及大平层交付展示板房开放

2、政策：调控政策未变 其他政策“旁敲侧击”

截至目前，贵阳市政府及主管单位并未对贵阳楼市做出直接的政策调控，而这距去年“限售”政策落地以来已经过去一年有余。不过，政府却在土地和公积金贷款等方面，从楼市侧面对市场做了相应调整。

1）土地政策。2019年上半年，新挂牌的核心城区土地悄悄解除“熔断”限制，宣布了“熔断”政策的试水正式结束，而随其而来的，则是土地市场在保留价及“自持”方面的试水，部分挂牌的远郊地块开始适当设置保留价，另外部分商住用地在商业部分提出自持要求，但无论是保留价还是“自持”要求都仅在少数地块提出。

2）公积金贷款政策。除了以往继续简化贷款流程外，2019年6月1日起，贵阳市域内双职工家庭公积金缴存额度将提升至60万元；9月9日起，取消二套住房公积金贷款时间限制（结清首套住房公积金贷款后，即可再次申请贷款），降低二手房住房公积金贷款最低首付款比例（第一次使用公积金贷款购买二手房，首付款比例不得低于20%，此前为25%；第二次申请住房公积金贷款购买二手房，首付款比例不得低于30%，此前为40%），调整贷款年限认定标准（贷款期限按照主贷人可贷年限进行计算）。

3）其他相关政策。刨除对楼市有所影响的城建规划及政策外，落户政策同样是影响贵阳楼市的关键。2019年政府虽未公布相关新政，但依然在全国各地“抢人大战”打响时提出了“来了都是贵阳人”的口号。

影响：以上政策，对于贵阳楼市来说基本都是积极的，可以看出政府依然在贯彻落实“房住不炒”，同时也力求房地产市场健康平稳发展。不过，这些政策对于楼市的影响也是相对较小的，既没有较大的激励，也没有较大的限制，对市场在短时间内难以产生较大影响。

3、土地：迎来新一轮爆发 核心城区仍有地可供

据贵阳市公共资源交易监管网的公开数据统计，2019年贵阳市商住类土地迎来爆发。供应8541938.7平方米，同比上涨7.04%，出让9020964.69平方米，同比大幅上涨94.13%，出让金额高达4926692.654万元，同比大幅上涨78.05%。其中，出让面积及金额均超过2017、18两年总和，创下近3年新高。

分区域看，2019年花溪区成为贵阳商住土地市场“双冠王”，出让面积1555041平方米，出让金额647006.3559万元，均为贵阳市最高；分月份看，12月份贵阳商住类土地出让金额再创新高，成为全年之最。

总体来讲，作为省会城市，房企在贵阳市拿地限制条件较少，因此当前土地市场依然较好，不过需要注意的是，土地市场两极分化同样愈发明显，核心地块价值与远郊地块价值相差较大，楼面价甚至出现相差5000元/平方米的情况。

根据贵阳市2018年住宅用地供应三年(2018-2020)滚动计划，2018至2020年，贵阳市计划供应住宅用地1942.2508公顷，按照2018、19年贵阳市住宅用地供应计划来看，2020年贵阳市有望供应住宅用地超过900公顷，土地供应量呈现出逐年递增的趋势。

值得注意的是，随着人民、数博和花溪三条大道，以及2号线、3号线和S1号线的建设推进，其沿线周边仍将有大量土地未来可以供应。其中，花溪大道沿线地块开发建设推介会于7月举行，规划范围内计划出让用地近70块，预计用地总规模为407.28公顷。

4、2019年房价收入比：8.2

来看看贵阳2019年的房价和收入比。我们的公式是：单套市场中等户型总房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5间）。

新房方面，据多方数据统计，2019年贵阳市成交主力户型为总价在110-160万元的三房户型。根据国家统计局贵阳调查队的公开数据，2019年上半年贵阳市城乡居民人均可支配收入达到19813元，同比名义增长9%。家庭年收入应该在158504元。以130万元总价为准，则房价收入比为8.2。

5、市场意愿：2019年买卖双方均处于观望及焦虑情绪中

经过多方咨询，当前的购房者多数为持币观望“慢慢挑”的状态，而在上半年已经买房的购房者则有“降价焦虑”，此外，部分新房销售及大部分二手房销售，则处于焦虑中。冷清的二手市场，让中介们如临寒冬，一位不愿透露姓名的中介经纪人说：“中介现在都希望有人能够聊天，那么冷清的二手市场，有个人聊聊天暖和点。”

而2019年4月份在中天未来方舟购置了一套住宅的王先生，同样处于较为焦虑的状态，他说：“很多楼盘都降了，尤其是位置偏的，还有很多楼盘都送车位减首付，实际上也是变相降价，我担心会影响到我的房子的价值，我怕买亏了。”

此外，准备买房的罗女士，则处于持币观望的状态，正在楼市中“精挑细选”，她认为，看了许多楼盘价格都差不多，要从产品和规划的角度慢慢选，尽量选自己喜欢的。

6、租金:涨势不如往年,花果园租金涨幅最高

经租房中介介绍，贵阳市除花果园外，其余区域房租涨幅较往年涨势缓慢，中心城区租金最高。一位花果园业主表示，2019年花果园U区租金涨幅超过37%，核心区涨幅稍逊。

7、2020预测：房企员工认为市场低迷是主旋律

多数乐居编辑认为2020年楼市将会恢复涨势，少部分认为楼市将进入下行通道。

房企员工唐先生认为，2020年市场低迷仍然是主旋律，各家房企拿地偏向谨慎，供求比将持续放大，价格不会出现特别大的松动，基本与2019年价格持平。

一位石榴集团员工认为，土地端：各企业会在2020年一季度，二季度集中拿地，土地市场会热，但符合预期。房价端：一城一策，2016-2018年受到政策影响，房价未能上浮甚至下跌的城市，逐步放松楼市管控，适当的回调房价。上半年部分二线城市，量价会有上走的形式；三线城市低迷可能还会持续，到2020年下半年。房地产行业依然会洗牌，前100强还会爆掉几家，大的并购案会出来，中小房企业务量会收缩，甚至转型。

另外几个房企员工认为，2020年2号线的开通，以及数博、人民、花溪三条大道的建成将对楼市形成积极刺激，5月份后有上涨的机会。其他部分贵阳市民认为房价依然会涨，但涨幅不会很大。

综合政策、城建情况及以往经验，预计2020年贵阳楼市总体将会稳中回暖，成交量预计将略高于2019年，价格方面则将出现两极分化的情况，核心区域预计成交均价在13000-15000元/平方米左右，周边区域则会在5000-10000元/平方米不等。

政策方面则将延续当前较为宽松的态势，若2号线通车引领楼市大幅回暖，则可能有收紧政策出台。目前贵阳楼市基本面依然较为健康，出现重大调控的可能性不大。

2020年大贵阳市域（包括贵安新区、龙里等）值得期待的区域有贵安新区、双龙（南明区辖区）、乌当区奶牛场片区、云岩区三马片区、南明区花溪大道沿线、观山湖区数博大道沿线、老城区人民大道沿线、白云区2号线沿线。

值得期待的新入市项目有远洋双龙新项目、绿地双龙新项目、恒大观山悦府、融创敬山府、融创云湖十里、融创云麓长林、华润悠山悦景、中海映山湖、宏立城贵安项目、中铁建兰草坝项目、万科花冠路项目、恒大甘荫塘项目、恒大经开区项目、龙湖三马项目等。

本次调查采编人：乐居网贵阳 杨博 潘宇凌

2019年1月13日