报告：多城市写字楼空置率提升 联合办公行业需求最大

原标题：报告：多城市写字楼空置率提升 联合办公行业需求最大 来源：财经网 - CAIJING.COM.CN

11月15日，58同城、安居客发布《长期看好 短期承压——2019全国写字楼市场宏观报告》（以下简称《报告》）显示，写字楼销售持续遇冷，多个核心城市空置率提升，使得写字楼库存在2014年至2017年消化周期呈下降趋势后于2018年底再次上升，去化压力仍存。

一线城市写字楼市场分化

TMT、专业服务业、金融业成为需求主力

从写字楼市场发展成熟的一线城市来看，2019年前三季度，北京、上海、深圳空置率为13.8%、12.5%、21.2%，分别较去年底上浮3.2%、2.4%、1.8%，广州空置率降至3.7%。《报告》认为，北京回暖的租赁需求不足以支撑巨量供应导致空置率上升，P2P行业整顿叠加新增供应大增或是深圳写字楼承压主因，广州空置率下降则得益于较低租金水平及较少新增供应量。

数据显示，2019年前三季度，北上广深写字楼租赁新增供应量分别为72万方、18万方、7万方、59万方，净吸纳量严重下挫，一线城市写字楼去化周期及租赁决策周期均拉长。从租金方面来看，2009年底至今，北京写字楼租金增幅133%，深圳、上海、广州增幅65%、50%、39%。2019年三季度，北上广深写字楼每平米月平均租金为389元、310元、178元、和233元。

值得关注的是，2017年10月至2018年9月，一线城市甲级写字楼新增租赁需求以TMT、专业服务业、金融业为主力，三大产业占北京和深圳租赁成交面积超过80%，同时，占上海和广州租赁成交面积超过60%。其中，联合办公行业发展最快需求最大。《报告》认为，随着行业带来的企业空间解决方案革新，有望带来更多租赁需求。

广州租赁搜索热度提升明显

西安、成都、重庆等西部城市热度增长快

据58同城、安居客线上写字楼搜索数据显示，2019年1-9月，一二线城市写字楼整体租赁搜索热度同比抬升，部分热点城市的写字楼租赁需求仍然旺盛。《报告》指出，二线城市经济紧追一线城市，且政策上提供更多优惠，造成各城市对人才和企业的争夺更加白热化，二线城市核心商务区的价值正在获得更多认可，写字楼的竞争亦突破城市界限。

六个重点二线城市中，西安、成都、重庆三个西部城市租赁搜索热度提升较大，西部各城商业的崛起推升办公需求。其中，成都整体热度和同比变化均名列前茅，这主要得益于繁荣的零售业推动，“首店经济+网红效应”持续为成都的商业市场输血，吸引更多国内外企业和人才落户，让成都的写字楼租赁热度持续提升。

在一线城市中，广州租赁搜索热度提升明显，低空置率叠加亲民的租金使得广州写字楼租赁市场越来越受追捧。58同城、安居客线上搜索数据还显示，一线城市中写字楼租赁搜索热度排名较前的地段有深圳宝安西乡、北京大兴亦庄、深圳龙岗中心城等，新兴商务区逐渐崛起。

从写字楼租赁面积搜索来看，一线城市热度最高的是100平方米以下的房源，占比29.1%，而二线城市需求最大的是100平方米-200平方米的房源，占比高达33.4%，且200平方米-500平方米面积段房源搜索占比均超过一线城市，二线城市租客更青睐中等大小的写字楼房源。

一线城市商业地产大宗交易活跃

外资参与度快速提升

商业地产进入存量周期后，大宗交易与其间的资本运作越发繁荣。《报告》显示，一线城市商业地产大宗交易整体活跃。据不完全统计，2019年前三季度，一线城市写字楼（含综合）成交额超过774亿人民币，外资占比超过55%。近年来，外资参与度快速提升，从2016年的14%占比上升至2018年的32%占比。

尽管商业地产交易总额屡创新高，写字楼也稳坐最受青睐资产类别，但其交易额占比从2005年至2015年均55%，降至2018年不足40%。《报告》指出，写字楼占比下滑主要是其他资产类别冲击所致，重点城市优质写字楼出售标的有限，北京等城市核心区域出售资源稀少，带动可改造类物业受到投资者关注。

同时，重点城市写字楼租金平均涨幅普遍低于其资产价值涨幅，使得写字楼的投资收益较低，因此更多投资商把目光转向增值型资产。此外，零售、酒店、物流等资产投资价值的提升，也一定程度上挤占了写字楼的交易额占比。

整体来看，中国写字楼市场仍处上升通道。数据显示，2019年1-9月，写字楼开发投资同比增长0.8%，虽然低于房地产10.5%的整体投资增速，但相较去年同期11.4%的负增长，表现出积极向好的走势。另外，写字楼新开工面积在连续两年负增长后，于今年转正，截至9月底，2019年写字楼新开工面积5010万平方米，同比增长15.7%，但竣工面积却未能扭转颓势。

《报告》分析，随着中国第三产业GDP占比不断抬升，三产从业人数占比有望提升。同时，近年中国城镇化率也在迅速提高，体现新兴经济体的活力且尚有较大发力空间。因此，中国写字楼整体市场需求仍处于上升通道。