奥园引战前路 | 曙光

奥园引战前路 | 曙光
2023年03月13日 16:51 乐居财经

  2022年11月4日,广东佛山深村的操场上空传来久违的喇叭声,在当日举行的前期服务商续签表决会中,奥园成功突围,最终续签下一年前期服务商。

  去年8月,奥园城市更新集团佛山深村项目组团队6人进驻深村。他们平均年龄仅31岁,为了省几万元的成本,这群年轻人不惜赤身上阵,扛水泥、修屋顶、画停车线,干上了本不属于自己本行的工作。

  最终,项目组经过制度化、规范化的精细化管理和改造,融入村子内部,得到了村民的普遍信任,不仅成功续签一年前期服务商资格,还承接下了村集体物业经营管理工作。

  对于仍处于债务漩涡中心的奥园而言,这无疑是一个鼓舞人心的消息。而佛山深村项目组还是一面镜子,它照见了奥园自出险以来内部员工团结一心、积极自救的一个缩影。

  自2021年11月年出险以来,奥园与其他暴雷房企无疑,促销售、抓回款,处置项目回笼资金成为成为常态。此外,其也在引战、沟通债务展期上做出不少努力。这些措施虽没能让奥园的情况立刻得到扭转,但也让其至今未彻底躺平,仍在负重前行。

  刚过去的2月28日,奥园宣布,在重组顾问毕马威及法律顾问年利达的推动下,已与部分主要境外债权人达成中期债务静止协议。他们同意暂缓偿还债务安排,支持奥园进行全面债务重组及引进战投,并承诺不采取任何强制执行行动。

  此次暂缓偿还债务安排涉及奥园12笔美元债,本金总额共计34.53亿美元(约合人民币239亿元),其中的5笔在2022年已经到期。巨额美元债暂缓偿还,对奥园来说是一次很好的喘息之机。也让它的债务重组,经营稳定回归,增加了更多的可信度。

“引战”国资

  通过出售资产快速回流资金补充流动性,是大多房企出险之初的主要动作,奥园也不例外。自2021年11月出险以来,为增加资金流动性,奥园开始陆续出售、转让、退出香港、澳门、阳江、湖州、九江、漳州等多处资产。

  一些海外资产也被频繁摆上货架。如去年1月、6月,奥园先后以2.15亿加元出售加拿大物业,以1.05亿澳元出售澳洲附属公司六个物业项目权益。

  项目出售之外,为达成自救的目的,更彻底地改善流动性和资本结构,奥园也开启了漫长的引战之路。2022年4月,中国奥园正式拉开战投重组序幕,当时消息称已有国资入场尽调,预计不日就将公告其阶段性进展。

  而广州、山东多家国企对中国奥园战投有兴趣,并已先后进驻中国奥园开展尽调工作。随后更传出山东能源集团计划通过子公司持有奥园39%股权并成为中国奥园控股股东的消息。但兜兜转转至今,奥园的引战仍未真正落地,反而在旧改以及奥园健康首先迎来的出售的消息。

  今年1月,奥园与国企山东健康达成协议,共同开发珠海翠微旧村改造项目。具体而言,翠微旧村改造主体珠海奥园华富置业有限公司出现股东变更,山东颐养健康集团置业(集团)有限公司拿下60%股权,剩下40%股权由奥园方继续持有。

  翠微村项目用地面积477.9亩,总投资(开发成本)预计需约121亿,总建面超过31万平方米,项目目标是打造珠海版“太古里”,市场预期该项目总体货值超过220亿元。但随着奥园陷入流动性问题,项目曾一度陷入停工。

  山东健康置业为山东颐养健康产业发展集团有限公司的全资子公司,背后是山东能源集团,最终实际控制人为山东国资委。这一股权变更意味着翠微村旧改已经正式获得山东国企纾困。

  此后于2月16日,奥园官宣,为旗下物业运营板块奥园健康引入广州国资南粤基金。完成后,南粤基金及奥园方分别持有奥园健康全部已发行股本的29.9%及24.68%,前者成为奥园健康的单一最大股东,奥园不再为目标公司控股股东。

  此次合作,奥园还获得国资承诺全面合作推进其大湾区旧改项目。2021年中报显示,奥园拥有超70个不同阶段的城市更新项目,预计额外提供可售资源7543亿元,大湾区占比达99%。

保交付行动

  对出险房企而言,保交付既是责任,也是企业回归正常经营的关键一役,重要性不言而喻。

  1月28日,奥园集团董事局主席郭梓文在新春开工动员大会上表示,2023年是房地产行业迎来复苏的重要转折期,也是奥园转型重组成功,迈向可持续稳健经营的关键之年。其指出,要重点围绕债务重组、保交付、保兑付、促销售等工作快速行动起来,把握市场回暖的机遇窗口,抢先布局,稳定经营。

  据了解,奥园佛山深村项目组团队盘活存量物业实现自身造血,破解经营困局并非个例,出险以来,奥园各项目团队几乎从未躺平。

  比如,其广佛区域通过闲置资金盘活、优质企业引入等多措并举力保优质项目,稳住经营基本面;深莞区域基于市场政策、转化条件等因素的综合研判制定经营措施,化危为机;珠海区域则内外联动、因势利导,至今突破多项重难点问题。

  为了快速推进旗下项目开发建设,春节后,奥园旗下全国各地项目迅速于掀起复工热潮,至2月28日已超92%项目已实现安全有序复工复产。据悉,为了能在年后迅速组织人员返岗、全面恢复建设状态,奥园各项目在春节前已加强统筹协调,倒排工期、挂图作战,提前谋划复工所需人材机。

  奥园还调动总部运营、营销、成本、财务、资本等各条线班子成员组成的“一盘一策”工作组前往各区域,汇同区域及项目领导班子走进“销售中心和项目工地”两个战场,深入一线听取“枪声炮响”。针对项目实际情况,共同制定“一项目一策”及复工复产方案。

  值得一提的是,在保交付方面,奥园此前已经多次引入代建企业,增强旗下在建项目的市场信心,顺利完成项目的保交楼。

  2022年7月,奥园首先与绿城管理签署战略合作协议,双方就广州奥园云和公馆项目代建等多层面展开深度合作。据此,绿城管理为云和公馆项目提供品牌输出,以及规划设计、成本、工程、营销、客服等全过程开发管理服务,全力保障项目交付、销售。

  一个月后,奥园再次与绿城发展集团签订合作,绿城发展负责西安奥园誉峯、重庆南川奥园公园壹号项目全过程开发管理工作,统筹、整合、管理相关规划设计、工程监理、建筑施工、营销策划等,严格控制项目质量和工期,全力盘活项目销售,保障项目交付。

  公开资料显示,1-2月,奥园在江门、梅州、徐州、西安等城市多个项目实现集中交付。其中,鹤山奥园峻廷湾提前40天交付,首日到访交付率100%,并实现交付即办证。仅一家出险房企而言,这对其经营的回归已是个不错的信号。

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