以稳健发展为目标的首创置业 正在全面布局、蓄力长远

原标题：以稳健发展为目标的首创置业 正在全面布局、蓄力长远 来源：21世纪经济报道

2020年，新冠疫情、“三条红线”等诸多不可抗力的出现，给房地产企业旧有的发展模式带来冲击，但同时也蕴含着大量的机会。

近日，首创置业正式对外公布2020年度业绩数据。期内，首创置业实现营业收入212.48亿元，同比增长约2%；营业利润18.01亿元；归母净利润9.82亿元；毛利率23.66%。

对比同期数据，指标有所下滑，但在背后，也可看见一系列业绩亮点，比如操盘项目比例提高、回款创历史新高、土储布局进一步优化、财务安全性提升等等。

在业绩发布会上，公司管理层坦言受到了疫情和部分城市楼市调控的影响，但首创置业对公司发展策略的一系列调整仍然值得关注。尤其值得注意的是，与其他同行不同，首创置业并未对2021年的发展提出明确的数据指标，其中包括销售目标。

对于一家始终保持稳健发展的老牌房企而言，这一情况非同寻常。

回款创历史新高

近几年，首创置业一直保持稳健增长。2020年，公司实现全口径销售额人民币708.6亿元，签约面积292.7万平方米，签约均价人民币2.4万元/平方米。

其中，操盘项目签约销售额564.3亿元，占比近80%。三大核心城市圈实现签约额563.4亿元，占比约80%。长三角、粤港澳区域抓住市场窗口，签约额分别同比增长约12%、21%；武汉、昆明、厦门、郑州北新乡等其他潜力型强二线单核城市实现签约额145.1亿元，占比约20%，较去年同期提升近10个百分点，多区域布局成果初步显现。

2020年，首创置业回款创历史新高。公司实现并表销售回款人民币294.6亿元，同比增长11.8%。

在调控持续重压、市场环境并不乐观的情况下，首创置业多项目开盘即售罄，取得区域销冠，诸如北京禧悦学府、北京孙河项目区域，上海禧瑞荟、东莞禧瑞阅府等项目开盘去化率100%。杭州天阅云合源、苏州天阅湖滨雅苑、东莞禧瑞阅府、昆明誉华洲等项目开盘去化率超90%。这些数据表明，首创置业无论在区域布局上还是在项目实施中均秉持着优中选优、高能级、高质量的运营思路。

持续布局高能级城市，是首创置业的销售、回款双双得以保证的重要原因。

在全球货币持续宽松的环境下，购房资金优先向长三角、大湾区等核心城市群聚集，进而向周边辐射，可以说，2020年的房地产市场是由高能级城市点燃并带动的。随着各地政府“稳房价”政策的密集出台，加上流动性收缩，资金未来会继续向核心城市抱团，高能级的战略布局便显得尤为可贵。

起家于北京的首创置业，如今已聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市圈及潜力型强二线单核城市，实现资源优势聚焦与区域重点开发，并一直与各时期市场风向的相关性极高。由于积累了优势资源及丰富经验，加之土储优势，首创置业的护城河不断增厚。

2020年，首创置业严控投资节奏，优中选优，审慎投资，年内土地投资总额189.9亿元。虽然投资节奏较往年有所缓和，但也避开了盲目疯抢对未来业绩的侵蚀。

与此同时，土地成本得到了控制，区域布局也进一步优化。去年首创置业大幅降低了招拍挂拿地的比例，9宗地块为底价获取，平均楼面地价6126元/平方米，溢价率仅2.6%。截至2020年末，首创置业土地储备总建筑面积1683万平，总货值3007亿元，较去年进一步上升，可满足未来3年发展需求。

财务安全与融资优势

现金是房企的生命线。随着行业竞争日趋激烈、楼市调控常态化、新冠疫情等“黑天鹅”事件不期而至等影响，财务安全的重要性已经上升到前所未有的高度。

2020年以来，一系列房地产调控政策的发布，对房企的资金运用效率、融资结构等提出了更高的要求。比如，“三条红线”督促房地产行业降低杠杆率、控制有息负债规模；银行房地产贷款“两条红线”对房企的融资补血需求形成限制；“两集中”土地供应政策下，考验企业对土地市场的判断力和资金调度能力。

首创置业恪守稳健的战略思路，响应政策，积极主动降杠杆。2020年首创置业资产质量进一步提升。净资本负债率同比下降34%，现金短债比、剔除预收款后的资产负债率均逐步改善，杠杆风险控制收效显著。

首创置业当前与主要银行维持非常良好的合作关系，同时已经启动的减债计划，全力降低杠杆水平，严格控制债务规模。下一步公司会继续把控负债，降杠杆，将确保现金流的稳健、安全作为公司的一个重点工作，进一步向“绿档”进发。

之所以有这样的底气，原因有多个方面。

其一，首创置业将“创确保现金及流动性充足”列为阶段性经营策略重心，2020年动态强监控、实时跟踪去化和回款、考核强挂钩的强抓回款经营策略得到了良好成效。在疫情防控常态化与行业调控持续加码的情况下，实现并表销售回款人民币294.6亿元，同比增长11.8%。

其二，首创置业在融资端的成本压力相对较小，资金来源广泛，资金安全保障度更高。

有着国企背景为背书，加之稳健良好的信用背景，首创置业可以通过合理统筹债券、保险资金、资产证券化、供应链融资等融资方式，保持多元融资渠道畅通，获取低成本资金。截至2020年末，公司存量债务加权平均成本5.14%，稳居行业低位。

另外，首创置业在年内启动H股全流通申请，目前处于中国证监会审批过程中，业务落地后，可进一步拓宽融资渠道，增强企业股权流动性。

公司旗下的金融平台首金资本，与领先金融机构和龙头房企实现战略合作，也在拓宽地产金融渠道，去年年内新增资产管理规模逾百亿元。

“教科书般”的战略规划

市场环境瞬息万变，行业竞争愈加激烈，对房企提出的要求也越来越高。但财务安全、融资通畅、土储充实的首创置业，无疑已经抓住了下一轮市场的先机。

在近期的年度业绩会上，首创置业总裁钟北辰表示，2021年，首创置业将坚持“强基固本，稳中求进”的工作总基调，积极应对多重挑战及困难，执行以下发展策略：

1、调整优化业务布局及资产结构，推进低效资产盘活变现，聚焦资源发展主业，全面提升资产质量，增强业务抗风险能力，助力公司稳健与高质量运营；

2、坚决执行快周转策略，深入落实“369标准”（3个月取得方案批复，6个月取得施工许可证，9个月取得预售证），更加注重签约质量和效益，强调有质量的签约；强化开发推盘节点考核激励，进一步优化供货节奏，全力提高周转速度及去化水平；聚焦经营现金回款，全面升级考核体系，狠抓回款严控支出，持续提升资金周转效率；

3、践行安全稳健的投资策略，全面落实精准投资，加强区域分析，进一步严格投资标准，踩准投资节奏，优选高效项目，以市场化原则进行资源分配，紧跟国家发展战略，把握城市新机遇；充分发挥多元业务联动优势，继续强化非竞争性差异化方式取地，全面降低纯招拍挂取地比例；

4、加速推进公司管理提升项目——磐石计划，重塑管理体系，进一步升级管理体系的精细化、专业化、信息化水平，提升管理效能，向管理要效益；全面升级“首创智造2025”运营体系，整合优化产品线布局，以智能化发展覆盖全业务线，以制造业思维锤炼产品核心竞争力，实现核心产品线持续迭代升级，提升全价值链服务水平；

5、充分发挥自身优势，深度挖掘存量业务价值，持续锻造资产运营管理能力，整合打造综合性轻资产业务平台，实现创新业务可持续可盈利的业务模式；聚焦二级开发主业，围绕地产+文创、地产+科技等方向，强化业务线间的协同资源获取，实现多元创新业务为主业赋能；

6、发挥自身信用优势与资本运作优势，依托立体金融平台，积极应对严峻融资形势，大力拓展融资渠道，保障充足融资储备，同时多措并举持续提升流动性，坚决控制债务规模与杠杆水平，优化资本结构，进一步提升抗风险能力；充分发挥首金资本“金融+地产”组合优势，聚焦并突破大资金方合作基金平台及外部领先房企合作投资平台，助力主业高质量发展。

这些措施的针对性和实操性极强，有专家甚至认为，首创置业的发展战略，堪称行业教科书式的范本。其战略眼光和发展策略，很好地契合了当前的市场和政策环境，加之公司良好的基本面，将有助于公司在未来的发展中取得先机。

进入2021年，这种策略已经迅速收到效果。今年第一季度，公司累计实现签约面积约78.0万平方米，同比增长197.2%；累计签约金额约人民币176.6亿元，同比增长133.8%。截至今年3月底，公司尚有认购未换签金额约人民币23.7亿元正在办理换签手续。

有券商人士指出，首创置业正在为下一个周期进行蓄力，在楼市调控常态化的背景下，类似首创置业这样战略清晰、步伐稳健、模式先进的房企，将具备更大的竞争力。

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