原标题：报表施“术” ，港股新秀金辉控股如何解印曲折“魔咒”？ 来源：腾讯房产
作者：戴雪
编辑：乐燕红
为上市在A股与H股之间徘徊折返了七年；为了进军千亿，努力冲刺了两年，结果还是被挡在了门外。金辉控股，这家总部设定路径不同于其他闽系房企的企业似乎命中注定“好事多磨”。
根据中指研究院2020年的房企销售排行榜，同样是成立于上个世纪90年代，阳光城销售额2185亿元，正荣1556.8亿元，分别排位在19、20；成立于千禧之年的旭辉销售额已杀到第15位，2020年销售额2310亿元，而金辉排在第44位，销售额972亿元。其他区域“黑马”房企蓝光、滨江早已跨过千亿，将金辉甩在了后边。
金辉控股董事长林定强曾未掩饰想要进入千亿的渴望，为此，去年将90后“少东家”林宇推到前台。与父亲一样有着闽商的狠劲与冲劲，林宇将做房地产比喻成必须要有“赛车这种冒险的精神”。
只是，想要激进、冒险似乎预示着高收益必然与高风险联系紧密。去年上市时金辉控股房企净负债率高达170%，三条红线全踩线。而今年年报出炉，三条红线零踩线。
年报显示，2020年金辉控股净负债率减少至75.3%，于二零二零年十二月三十一日，现金短债比上升至1.4；剔除预收款项后的资产负债率下降至69.0%。
这是否意味着这家新晋港股新秀已经走出危险期，迎来繁荣期？腾讯房产就几个疑问点展开搜索。
一问：净负债率大降，存明股实债嫌疑，如何确保资金安全？
从公式看，净负债率=（有息负债-现金）/所有者权益。一家房企想要迅速降低净负债率，无非两条路：扩大所有者权益和降低负债，或者增加现金。
腾讯房产发现，2020年金辉所有者权益（权益总额）为361.12亿元，该项数字在2019年是213.79亿元，同比增加68.91%；而该项权益的增加主要是由少数股东权益增加。
年报显示，2019年金辉非控股权益为45.49亿元，而2020年非控股权益变为了145.50亿元，同比大增219.85%。经计算可知少数股东权益占到权益总额的40.29%。但是，就全面收入盈利来看，少数股东占据的利润只有6.9亿元，仅仅占到全部盈利的18.06%。
此前，很多房企都有美化报表的惯用手法，这是他们明股实债惯用的技巧，有专家称，通过私募基金公司和投资管理公司、信托公司等很多房企所谓股权合作开发进行债务融资，这样做的目的，主要是为了隐藏债务，而金辉控股的实际债务应该远远大于现实业绩公告所呈现的程度。
腾讯房产发现，去年金辉控股曾进行160亿信托融资。同年11月， 金辉控股成功发行12.2亿公司债利率6.95%。此外， 上市后的金辉更多依赖的是优先票据、银行贷款等融资举措。
年报显示，2020年金辉控股优先票据达到17.45亿元，相比于2019年的0.34亿元猛增。而金辉控股2020年公司债券为70.56亿元，相比于2019年的40.35亿元，同比大增74.87%。
上交所债券项目信息3月19日披露显示，债券名称为“金辉集团股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券”项目状态更新为“提交注册”。上述债券品种为小公募，拟发行金额83.49亿元。关于募资用途，金辉集团方面表示，募集资金扣除发行费用后用于偿还到期或回售的公司债券本金及利息。
此外，金辉还面临着短期银行还贷压力。年报显示，一年内需要偿还银行贷款达到57.40亿元，一年至两年需要偿还的银行贷款为119.09亿元。截至2020年底，需要偿还银行贷款283.53亿元；此外，金辉控股的现金及银行结余约为人民币265.9亿元，同比大幅增长约98.4%。
在房地产融资趋紧，主要靠银行、信托、公司债券等“输血”的金辉控股又该如何确保资金安全？
二问：“失守”一线，如何精准“定投”提升盈利能力？
近年来，闽系房企皆有搬迁总部提升全国化布局的动作，相比于其他房企选择上海作为辐射地，金辉控股早在2009年便选择进入北京建设总部谋求更大的发展空间。只是，此种操作效果不大。
据腾讯房产查询并计算发现 ，在去年金辉销售额贡献方面，北上广深一线城市仅上海贡献了1.68%，一线城市基本处于“失守”状态。贡献率较高的为西安、福州、重庆、宁波等二三线城市。其中，西安销售贡献率最高达到14.4%。
在目前所拥有的合营及联营公司项目中，北京仅有朝阳口岸1号地及金辉大厦，竣工时间分别为2020年及2016年，金辉所持有权益分别为96%，皆为办公楼；而上海持有的项目同样是两个，分别为金辉天萃苑、金辉商业广场，分属住宅及商业，竣工时间分别为2019年及2017年，股权占比皆为96%。由此可见，一线上市住宅项目可以说非常匮乏，而住宅对于现金流来说扮演着重要作用，这两者的悖论尚需破解。
即便是在债务承压，忙着降负债的状况之下，金辉控股在2020年还是了新增35幅土地，总计规划建筑面积达430.1万平方米，覆盖15个强二线重点城市，长三角和粤港澳大湾区也成为金辉控股在2020年新增土储的重点布局城市。
年报显示，截至报告期末，金辉控股土地储备总建筑面积达到3072.7万平方米，其中94.7%位于二线及核心三线城市。
对于目前项目呈现的布局效果，金辉控股的销售额有所反映。2017年至2019年，金辉控股的全口径销售额分别为445.1亿元、746.8亿元及888.6亿元。同比增速分别为 44.89%、 67.78%、18.99%。2020年，销售额增速为9.39%，增速进一步下滑，在销售方面金辉控股与千亿俱乐部再次失之交臂。
就盈利能力来看，2017年到2019年，金辉控股的销售额从117.8亿元暴涨到259.6亿元，年复合增长率接近50%，但是净利润的复合年增长率仅为10%。现金流上，2017年其经营活动产生的现金流量净额为-97.269亿元，2018年转正后，2019年却又再次转负，为-52.69亿元。
此外，虽然金辉控股2020年的净利润约为人民币38.19亿元，较去年同期同比增长42.0%。但是，据金辉控股公告信息显示，金辉控股的毛利率由2017年的32.2%下滑至2020年的22.12%，已下滑近10个百分点。
如此盈利能力，是否与其战略布局紧密相关？
三问：存家族管理风险，地产二代如何保证企业经营稳定？
像世茂等其他闽系房企二代接班，金辉控股“少东家”林宇也于去年被父亲推到前台。
相比于第一代地产“拓荒人”，地产二代往往有“初生牛犊不怕虎”之势，通常也有良好的海外留学或者进修经历做背书，但是企业发展大环境正在逐步规范，也需要面对更加剧烈的行业竞争压力，对于企业抓略管理能力和运营管理经验都是一个严峻的挑战。
林宇担任执行总裁，面临的是金辉刚刚成功登陆资本市场，而千亿之路仍旧荆棘满布，物业分拆，金辉整体业务板块调整有待发力。这对于90后的林宇而言，任重道远。
此外，像金辉这种家族企业，不可避免地带有管理上的弊端。
根据此前金辉上市募集说明书披露风险显示，该公司存在家族管理风险。林定强目前担任董事长兼总经理，实际控制人可以利用其控制力在公司的发展战略、生产经营、利润分配决策等方面施加重大影响，有可能损害公司和投资人的利益。如果金辉投资利用其控股地位，并通过对公司董事会的影响干预公司的正常经营管理，有可能损害公司和投资人的利益。
此种家族管理风险体现在经营端上，则表现为高管的离职。今年年初，金辉总裁助理周长亮离职；早在2016年10月，金辉集团总裁马立强离职；2017年6月，北京金辉集团营销总经理阙东岳离职。
新官上任，工作风格及管理风格或更加年轻及现代化，而对于林宇而言，能否稳定金辉老臣，聚人心，齐发力，仍旧是一道非常重要的课题。
四问：小股操盘，高周转之下如何平衡质量问题？
告别土地红利时代，房企拿地成本逐渐走高。为了分摊市场资源，金辉控股也走上了合营与联营的道路。
腾讯房产从年报中发现，2020年金辉控股合营企业及联营企业实现猛增，金辉控股小股操盘项目非常多，其中，在重庆、成都、石家庄、潘阳、连云港、福州、福清、佛山等地项目小股操盘股权占比皆低于50%。
小股操盘的好处是有效减少周转的压力，但是，不可避免地会带来旗下子公司“罚单”较多，“踩线”违规施工、环保问题、虚假宣传等诸多问题。
公开资料显示，2017年4月29日，西安曲江原山因在“金辉世界城”项目中，涉嫌违规销售，而被西安市住房保障和房屋管理局责令暂停该项目网上签约业务，并依法进行严肃查处；2018年7月6日，重庆金辉长江因建筑施工夜间噪声扰民被群众投诉强烈，被重庆市环保局、城乡建委及公安局联合约谈；2019年1月3日，盐城金辉居业因违反广告内容管理条例，而被盐城市市场监督管理局责令停止发布违法广告、在相应范围内消除影响，并处以罚款18万元的行政处罚。
据招股书显示，2017-2019年，其因违规事件而产生的罚款及滞纳金分别为508.7万元、1954万元、421.4万元。
此外，诸多质量问题也与金辉控股高周转的模式有很大相关性。据金辉控股透露，其通常要求拿地后110天内完成方案批复，8个月内开始预售，24–30月内实现交付结转。而此前想要规模“大跃进”的金辉控股不惜在上海等地疯狂拿地王，这也在一定程度上推升了负债的高企。
按照房地产的投资、开发逻辑，“面粉”成本逐渐叠加，房地产开发商想要赢回差价，便不得不在用料及人工成本上“动脑筋”，这也会在一定程度上影响项目的质量。
从七年曲折上市路，到如今千亿之门再次关闭，再叠加质量问题的拷问，想要“金辉”普照的金辉控股又将如何何冲出命运波折的“魔咒”？
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