原标题：朗诗绿色生活：绿色建筑服务优势加持，冲刺港股物业板块 来源：格隆汇
作者|尼莫
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2021年港股物业股的上市潮依然在继续，又一物管公司申请港股上市。据公告，朗诗绿色生活近日向港交所递交主板上市申请，海通国际为其独家保荐人。
行业收并购火热
朗诗绿色生活是一家提供多元化物业管理服务及增值服务的物业管理公司，服务范围包括物业管理服务、咨询、园林绿化、保洁服务，家政服务等，在管总建筑面积约为1620万平方米，重点布局长江三角洲地区。公司的物业服务涵盖全国19个城市，长三角地区占了14个，2019年在长三角地区的在管建筑面积占总在管建筑面积的88.8%，收入占总营收的89.2%。
近年来，我国物业管理行业稳定发展，市场较分散，呈集中趋势。据中指院数据，2015年为我国物业管理行业的总在管建筑面积为175亿平方米，2019年达到239亿平方米，年复合增速为8.2%，预计2024年将达到311亿平方米。其中，长三角地区在长三角一体化的国家战略布局下，众多的建筑项目、企业、人才涌入，2019年底人口总数达2.3万亿人，朗诗绿色生活就在这样的一片沃土中生长起来。
2015-2024年长江三角洲在管建筑面积（十亿平方米）
数据来源：中指院、公司招股书
长三角地区在管建筑面积增速高于全国水平，从2015年的37亿平方米增至2019年的53亿平方米，年复合增速9.1%，预计2024年达67亿平方米，市场空间较为广阔。
2015-2024年中国物业服务百强企业在管建筑总面积及所占市场份额
数据来源：中指院，公司招股书
目前市场格局虽然分散，但收并购竞争加剧，头部企业不断开疆扩土，市场呈现集中的趋势，且集中趋势的增速在提高。2015年百强企业总管理面积仅有49亿平方米，仅有28.42%的市场占有率，2019年的集中度明显提升，百强企业总管理面积已经接近半壁江山。
按综合实力计，朗诗绿色生活被中指院评为“2020中国物业服务百强企业”第28名，相较于2018年的第46名，排名不断提升。从这可以看出公司综合实力的提速高于同水平公司，具备突破重围的潜质。
虽然公司在管建筑总面积规模不及龙头公司，但在绿色建筑管理面积方面具有一定优势。截至2020年9月30日，公司绿色建筑在管面积约有552万平方米，占公司在管建筑总面积34.1%。据中指院数据，公司在2020年中国物业管理百强企业绿色建筑管理面积排名第七，管理面积占比排名第四。
借助朗诗绿色地产集团在开发绿色地产方面的优势，配合此时国家推进发展绿色建筑的力度加大，政策优惠也将更多，公司未来的发展速度将有很大的想象空间。2020年7月，国家住建部等相关部门发布的《关于印发绿色建筑创建行动方案的通知》，要求2022年新建建筑中“绿色建筑”面积占比至少达到70%，比之前60%的目标进一步提升，这将使绿色建筑市场需求进一步扩大，未来新的绿色市场需求到来时，朗诗绿色生活将会是这场战斗的主角。
公司外拓能力增强
朗诗绿色生活2018年、2019年及2020年9月30日止的营收分别为3.10亿元、4.33亿元、4.06亿元，2019年同比增速为39.55%，2020年前九月同比增速34.74%，营收呈高速增长。
公司的三大业务为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务，其中物业管理服务的收入占比大约七成。
数据来源：公司招股书，格隆汇整理
朗诗绿色生活2018年、2019年的合约建筑面积为1436万平方米、2176万平方米，在管建筑面积为907万平方米、1503万平方米，建筑面积规模扩张较大。
在保持与朗诗地产集团合作的基础下，公司的外拓能力2019年出现了显著提高。2019年公司来自独立第三方物业开发商供给面积为644万平方米，相较于2018年的150万平方米，增长了329%，且42.9%的独立第三方开发比例在同行里算是较高水平，具有较高成长性。
数据来源：招股书，格隆汇整理
但在物业管理服务方面，属于独立第三方开发商开发的地产毛利率不及朗诗独立开发与共同开发的地产。毛利率较低的原因一部分是来自物业管理费，由于公司在独立第三方开发商方面不断扩张，项目在初期未能提供非常全面的服务导致平均物业管理费较低。另一方面也来自新项目前期的投入成本，公司需花费较高的成本建设各类型的服务。从而导致了独立第三方开发的项目毛利率不及前两者。
小结
在发展绿色建筑的政策支持下，朗诗绿色生活拥有传统物业服务公司所不具备的潜力，随着公司各项目的不断成熟以及规模的不断扩张，未来或将一路高歌猛进。
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