原标题：行业赛道加速 世茂集团能否凭多元化走出估值洼地？ 来源：金融界网
金融界网1月15日消息世茂集团（00813.HK）日前宣布，2020年全年累计合约销售金额3003.1亿元，同比增长15%，超额完成全年目标，通过连续四年高质量稳健增长成功跨越3000亿元销售门槛。其行业排名位居第8，较2019年再进1位，销售额增速高于TOP 10房企12%的平均增速。
2020年，疫情冲击导致国内外宏观经济形式格外复杂多变，房地产全行业整体增长动力不足，而行业监管政策丝毫不放松，头部房企竞争越发白热化。在这样的背景下，能够取得这一成绩实属不易。尽管房地产行业规模增速普遍放缓，但从更深一层来看，新的时代重塑新的格局，那些较早启动“第二曲线”、加快实施“多元化战略”企业，有望在长跑中获得更多加速度，也更有望率先走出当前的估值洼地。
“大飞机战略”打造“第二增长曲线”
多元化发展是企业发展到一定阶段为了寻求长期发展而采取的一种经营战略。在当前“房住不炒”的主基调和行业增量规模见顶的背景下，众多房企寻求角色转变，增加对房地产增量开发主业之外的多元化布局，打造助推业绩增长和企业转型的“第二曲线”。
据世茂集团官网显示，该集团于1989年开始进军房地产市场，1994和1999年分别进入北京及上海住宅市场。2003年开始全国布局，2004年正式涉足酒店及商业，推动多元化发展，现已成为一家综合性大型投资集团，业务布局全国140多个城市，涉足地产、商业、物管、酒店、娱乐等各领域。目前，集团旗下有三家上市公司，分别是世茂集团（0813.HK）、世茂股份（600823.SH）和世茂服务（0873.HK），分别主管集团住宅业务、商业业务和物管业务。
2020年，世茂集团提出“大飞机战略”多元业务发展模式，即以物业开发为核心主体；以商业运营、酒店经营、物业管理及金融为坚实双翼；以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展关键尾翼。去年6月，集团中文名由“世茂房地产控股有限公司”更改为“世茂集团控股有限公司”，股票名称相应地由“世茂房地产”更改为“世茂集团”，显示了公司持续优化多元业务的决心。
2020年中报业绩发布会期间，世茂集团表态，未来世茂在做强利润的基础上，将更多地通过多元化战略，提升发展的质量与速度。
下图显示了世茂集团多元化业务格局。从2017-2019年，世茂集团的非房业务——包括物业管理、酒店、文旅产业收入在整体盘子在所占比例一直有所提升。在2020年，由于疫情影响，酒店业务收入板块有明显回调，导致非房收入占比逊于2019年。但是2020年成功分拆世茂物业板块上市，为其贡献的投资收益将有望体现在2020年的利润之中，同时也使世茂服务跻身港股物管板块头部阵营，获得了资本市场的格外关注。
世茂集团收入结构图（2020年中报）
制图表：金融界上市公司研究院 数据来源：WIND
物业销售营收贡献最大，世茂服务携手红杉腾讯助推物管数字化升级
据世茂集团财务数据显示，2017年-2020年上半年，集团分别实现营收716.50亿元、877.46亿元、1141.34亿元和651.93亿元；净利润分别为78.40亿元、88.35亿元、108.98亿元和52.66亿元。
制图：金融界上市公司研究院 数据来源：企业预警通网页版2020年上半年，在集团五大类业务中，物业销售业务的营收贡献最大。其中，物业销售、酒店经营、商业运营、物业管理及其它业务的营收占比分别为95.2%、0.7%、1.1%和2.9%，2019年则分别为94.4%、1.9%、1.3%和2.4%。
从物业业务来看，世茂服务的前身为世茂物业公司，成立于2005年，于2019年8月正式更名成功，该公司以“美好生活智造者”为定位，重点布局长三角、环渤海、海峡与中西部四大核心城市群，管理项目涵盖住宅、学校、政府及公共设施等。
近年来，世茂服务的合约在管面积快速增长，2017年-2020年上半年，公司物业合约在管面积分别为4570万平方米、6040万平方米、10090万平方米和12550万平方米，共覆盖近500项物业。随之带来公司物管收入的快速提升，2019年和2020年上半年，公司物业业务分别实现营业收入27.01亿元和19.00亿元，分别同比增长68.08%和18.00%。
制图：金融界上市公司研究院 数据来源：公司财报此外，据世茂服务2020年5月14日公告，红杉资本中国基金和腾讯分别向世茂服务投资1.3亿及1.14亿美元，两者将与公司在物联网、云计算、线上线下融合等方面协同合作，帮助世茂服务物业管理进入数字化升级的快车道，释放出增长新活力，助推其全产业链优化升级。同年10月世茂服务成功分拆于港股上市。
酒店业务去年二季度起稳步复苏，打造多类型商业标杆项目
从酒店业务来看，集团自2004年正式涉足酒店业务以来，始终专注于城市级乃至世界级地标酒店的打造与经营，先后与万豪、凯悦、洲际等知名酒店管理公司缔结战略合作关系，并于2009年成立世茂酒店及度假村负责公司旗下酒店业务的经营管理。
据世茂集团2020年中报，截至去年上半年，公司以高端客群为目标的自持酒店共有27个，已开业22家，包括上海外滩茂悦大酒店、上海佘山世茂洲际酒店及厦门康莱德酒店等，拥有客房数近7200间。
此外，为拓展中高端酒店市场，公司在2017年与喜达屋资本进行合作成立世茂喜达集团，进行轻资产品牌输出，布局以北京、上海、深圳、成都等为代表的一二线城市及以昆明、珠海、桐乡等为代表的新兴经济发展潜力城市和旅游发展强劲地区，同时积极开拓海外市场。截至去年上半年末公司拥有御榕、茂御、世御等7个自主品牌，旗下管理酒店99家，已投入运营酒店11家。
据世茂集团财务数据显示，公司酒店业务营收由2015年的13.02亿元稳步增至2019年的20.97亿元，2019年同比增长9.91%。受新冠疫情影响，旅游业在2020年一季度整体面临寒冬。但随着国内疫情受控，酒店业绩于二季度开始稳步复苏，4月起，酒店业绩已开始稳步增长，业绩逐月攀升。据世茂透露，2020年下半年，随着上海世茂皇家艾美酒店及上海佘山茂御臻品之选酒店全面改建完工迎客、香港东涌喜来登酒店及武夷山世茂御榕武夷度假酒店陆续开业，酒店业务的收入也在持续提升。
制图：金融界上市公司研究院 数据来源：公司财报从商业运营业务来看，世茂集团致力于打造不同类型的商业标杆项目，通过控股子公司上海世茂经营开发商业地产，业务涵盖零售、办公、主题娱乐等多种类型物业项目的运营管理。截至2020年上半年，公司商业运营业务已进入全国29座城市，拥有51个商业项目，经营管理面积近750万平方米，其中28个已开业。
2019年公司商业运营收入14.28亿元，同比增长30.89%；2020年上半年公司商业业务营收在减免租户逾8000万租金的情况下实现了1.7%的同比增长。
制图：金融界上市公司研究院 数据来源：公司财报此外，世茂集团依托集团产业链，与世界知名文化版权方合作，打造具有独特文化娱乐精神和拥有自主产权的娱乐项目。由世茂与比利时蓝精灵版权方合作倾力打造的亚太区首家蓝精灵乐园在2020年上半年正式开业，成为集团继“Hello Kitty上海滩时光之旅”后以文化版权赋能城市文娱生活的又一力作。
被低估的股价 被重估的市场
2020年12月4日，有国际投行发表报告称，因公司管理层下调增长指引导致对其未来增长担忧，故此下调目标价。此举引发了多家国际投行对内房龙头股2021纷纷看空，摩根大通下调7家内房龙头股预期，德银、交银国际等也纷纷发表报告下调对华润等的预期和目标价。
对此，世茂集团于亦于当日晚间发布公告，预计集团2021年合约销售额将比2020年增长超过10%以上。根据2020年top10房企销售增速来看，此增速目标依旧高于头部房企均值。
截至1月14日收盘，世茂集团报收于22.8港元。考虑到其目前每股净资产为21.29港元，再考虑到其连续多年的慷慨派息率，即使按照2020年年报和中报两次派息共1.29港元/股的水平计算，二者之和也已超过目前股价，因此其当前价位显然“被低估”。
这次国际投行对部分内房龙头企业下调预期实际反映了监管政策整体趋严对房地产行业的影响。目前距离这次下调已经过去一个月，新的数据和新的趋势正在对市场估值锚点做出重新调整。
具体到世茂集团，中金公司在最新研报中指出，主要考虑到公司土储充裕、财务扎实，因此我们预计其在中期维度的增速能够超出可比公司的平均水平。
中金在研报中指出，明年预计前十名房企平均销售增速在10%以内，而世茂有望超过这一水平，预计其销售增速在10%以上，主要得益于公司丰厚的土地资源。当前世茂土储能够支撑公司约4年的发展，平均土地成本约占销售均价的30%，且高达80%的土储位于中高能级城市；此外，扎实的财务盘面，以及慷慨派息率，都将成为其“加分项”。多元业务的齐头并进也将为其带来更多的利润空间。
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