廖传强踩点过关 佳兆业美好吞入千万面积|物业K线

原标题：廖传强踩点过关 佳兆业美好吞入千万面积|物业K线 来源：乐居财经

乐居财经邓鑫妮 发自深圳

年末进入倒计时，佳兆业美好（02168.HK）才开始今年第二次收购。

　　而这距离上一次收并购已过去了6个月。不过这一次出手，佳兆业在管面积大增1000万平方米，顺利完成了集团主席廖传强的今年外扩目标。

　　“2020年的外扩目标为1000万—1500万平方米。”这是廖传强定的规模增拓计划。12月27日，佳兆业美好发布公告称，约以1.08亿收购浙江瑞源物业管理有限公司（简称“瑞源物业”）60%股权。

　　据悉，此次收购的买方为佳兆业美好的全资附属公司佳兆业物业管理（深圳）有限公司。卖方是持有瑞源物业59%股权的上海润士企业管理咨询中心（有限合伙）（简称“上海润士”），以及持有瑞源物业1%股权的吴军。

　　吴军在上海润士的股东之列，也在瑞源物业的高管之列。工商资料显示，上海润士由四个自然人持股，分别是吴军、方捷、乔明珠和夏家品，各自持股64.5%、20%、15%和0.5%。其中，吴军、方捷和乔明珠还身在瑞源物业的高管行列。

　　此次收购前，瑞源物业由吴军、杭州杰源实业有限公司（简称“杭州杰源”）、方捷、杭州博达和融商业科技发展有限公司（简称“杭州博达和融”）和乔明珠分别持股40%、20%、20%、10%和10%。而吴军在杭州杰源、杭州博达和融也有持股，其在杭州杰源持股90%，在杭州博达和融持股45%。吴军是瑞源物业的实控人，其最终受益股份62.5%。

　收购完成后，佳兆业美好持股60%，稳居大股东之位。

年内两次加码长三角

上市之后的佳兆业美好，扩张脚步走得较为谨慎。

　　2019年佳兆业美好进行过两次收购，先是在2019年4月收购了嘉兴大树物业管理有限公司60%的股权，相隔6个多月之后，在2019年10月收购江苏恒源物业管理有限公司51%的股权。

　　进入2020年，佳兆业美好迟迟没有出手。直到中期报告记录截止的最后一天，才发布公告，拟收购宁波朗通物业服务有限公司（简称“宁波朗通物业”）60%股权，获得400万平方米合约面积。

　　彼时，佳兆业美好距1000万—1500万平方米的收购目标还有一段距离。半年过去了，佳兆业美好才开启第二次收购，以1.08亿元拿下瑞源物业60%股权。瑞源物业虽是区域物企，但在管面积不可小觑。截至2020年9月30日，瑞源物业的在管面积已达1000万平方米。

　　如此，也顺利完成了廖传强年初所做的外扩目标。年内两次出手，佳兆业美好均将目光投向了长三角区域。宁波朗通物业的业务拓展集中在中国浙江省宁波市，而瑞源物业是一家深耕长三角地区的物企。

　　佳兆业美好虽然发家于大湾区，但在管面积占比最大的却是长三角地区。上半年财报显示，佳兆业美好在长三角布局面积超2130万平方米，占总面积约44%。

　　截至2020年上半年，佳兆业美好已覆盖中国15个省、自治区及直辖市的44个城市，总在管建筑面积达4880万平方米，总物业管理数量为323个，其中包括170个住宅小区及153项非住宅物业。

超千万净利润加持

　　瑞源物业于2002年7月成立于浙江嘉兴，距今已经18年。在其超1000万平方米的在管面积中，约60%为住宅物业，约40%为非住宅物业。

在此次收购的前3个月，瑞源物业的股东和注册资本进行过一次扩充。

　　9月5日，瑞源物业新增乔明珠、杭州博达和融两名股东，分别持股10%和10%。同一天，公司注册资本从1500万元增加到2000万元，增加33.3%。紧接着，最终受益人从吴军和方捷变成吴军一人。由于新股东的加入和注册资本的增加，吴军最终受益股份从72.5%降至62.5%。

　　成立之初，瑞源物业的高管竭力经营。曾与万科物业通力合作，聘请上海万科为物管顾问，通过学习万科先进的管理经验和管理模式，结合桐乡当地的实际情况，形成了独具风格的管理模式。

　　近两年瑞源物业的收入水平，也一直呈上升趋势。2018年、2019年收入为1.1亿元和1.4亿元，同比增长35%。截至2020年上半年收益7867万元，净溢利624万元，亦超过去年一半。

（瑞源物业财务资料）

　　今年上半年，佳兆业美好实现营业收入7.41亿元，同比增加32.7%。伴随着收入的增长，佳兆业美好上半年毛利为2.5亿元，同比增加30.9%。若按瑞源物业往期收入规律，若计入佳兆业美好，将为其带来超一亿元的收益和一千多万的净溢利。

　　尽管瑞源物业的营收表现不错，佳兆业美好此次给出的收购价，对其市盈率没有过高估算。

　　截至2019年12月31日，瑞源物业年度除税后60%的净溢利约为602万元，佳兆业美好的收购代价约为其除税后净溢利的18倍(“市盈率”)。若按照公告列出的首个表现目标，截至2020年12月31日，瑞源物业净溢利不低于1238万元来计算，此次 收购代价，约为其60%净溢利的14.5倍 。 截至今日收盘，佳兆业美好的市盈率约14倍。

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