又一家浙系物业上市 宋都服务会成为另一家“绿城服务”吗

原标题：又一家浙系物业上市 宋都服务会成为另一家“绿城服务”吗 来源：和讯网

过去五年，投资者最遗憾的是错过了港股市场的物业股。以绿城服务为例，上市才1.74港元/股，五年过后的现在，截止24日，股价已经飙升至9.3港元/股，不计算期间的分红、送股等收益，仅股价的变动，就超过了五年间大多数投资收益，甚至连房价的涨幅也跑不赢它。

然而，绿城服务所能创造的高收益，和公司所处的杭州物业服务市场对高品质服务的需求有关。正是经历了杭州市场的磨砺，绿城服务才得以迅速从杭州走向了长三角，走向全国。

而今又有一家经过杭州物业服务市场严格培训的物业企业踏上资本市场，并从杭州走向长三角，走向全国。而和绿城服务不同的是，这家公司不仅能服务高档的商品房项目，也能用优质的服务好老旧小区，并因此得到政府部门的称赞和大力推广。凭借着这种能力上的优势，上述物业企业也很有机会重走绿城服务走郭的路，在短期内用品质服务外拓更多小区，成为又一家龙头物企。这家公司的名字叫作“宋都服务”，一家深耕于杭州的物业服务商。

物业股趋势：规模拓展能力决定未来估值

尽管，港股市场资金大量涌入物业股，但并不是所有物业股都有奇高的市盈率。有些物业股的静态市盈率只有5倍多，仅为头部物业企业的6%多一点。其中，一个重要因素，就是物业企业管理面积的外拓。

目前，在港股上市的物业公司有三种类型。

一种是以彩生活、中奥到家为代表的，借助收并购，快速扩大在管面积的物业企业。目前这种类型的市盈率大多不高，以中奥到家为例，只为静态市盈率的5.21倍。属于港股上市武企中市盈率偏低的企业。

一种是碧桂园服务、恒大服务之类母公司地产开发规模庞大的企业。这些物业企业，受益于母公司庞大开发、销售增速，管理面积和营业收入也因此实现大幅增长。比如恒大物业的静态市盈率达到87倍以上，碧桂园的静态市盈率达到82.3倍。

还有一种就是类似绿城服务、滨江服务这样依靠品牌口碑外部招投标，同时收购其他物业公司的“双轮驱动”扩张模式。这类企业的特点是不仅市盈率高，营收增幅也很快。比如绿城服务的营收达到静态市盈率的56倍，归母净利润增速是59.41%。滨江服务的营收增幅是31.1%，归母净利润增幅是110.85%。

根据西南证券、兴业证券等券商此前发布的研报规定，物业将和房地产行业，完成市场集中度的整合。目前主要是靠母公司开发、第三方开拓两种方式拓展。而其中，母公司开发和通过招投标拓展第三方管理项目，成为物业行业最具可持续性的两种拓展策略。

受银监会、住建部“三条红线”的监管要求影响，房企规模扩张的速度在放慢。因此，资本市场逐渐更倾向物业公司靠服务品质口碑，快速拓展物业管理规模的方式。这种方式，可以让企业在不投入巨额资金，不会对企业财务健康产生威胁的背景下，实现快速扩张。

绿城服务过去五年的增长和财报，可以看出这种模式更容易实现健康地快速增长。上市前的2015年，绿城服务的管理面积只有8300平米，到2020年6月30日，绿城服务的管理面积达到2.26亿平米。在不到5年时间里，管理面积增长幅度超过175%。而其中来自绿城中国的管理面积只有不到20%。由于采取靠服务质量和品牌提升规模的内生式增长模式，绿城的利润增幅远超过营业收入增幅。以今年上半年为例，绿城服务的营业收入只有20.12%，但归母净利润增幅却超过了59.41%。

又一家能靠口碑实现快速扩张的物业公司

值得指出的是，在杭州的物业管理行业，不仅只有绿城和滨江崇尚以高品质服务，积累好的品牌口碑。即将上市的宋都，也非常看重服务质量和品牌口碑。

根据中国指数院发布的排名，从2017年到2020年，宋都服务在中国物业百强的排名一路由第81位飙升至第56位，并在2018年获得了由长风国际信用评级授予的“AAA级质量服务信誉单位”，并在2019年凭借“宋都时间国际”项目获得“二零一九年中国五星级物业服务项目”。

宋都服务获得了ISO9001质量管理系统、ISO环境管理系统以及OHSAS 18001职业健康与安全管理系统证书。

另外，还运用先进技术创建智慧社区，不仅缩短服务响应时间、提高运营效率、提升成本效益，还很好地提高了客户的服务满意度。

这种基于优质服务建立的用户体验和用户信用，体现在财报中的数据，就是贸易应收款占当期营业收入的比重。截止去年年末，宋都服务应收款只占当期营收的15%，而碧桂园的占比是20.03%；雅生活的占比是42%。这一指标从侧面也反映了宋都服务良好的物业费收缴率和现金流状况。

带给宋都服务创造增值服务收益的重要机会。增值服务是宋都服务高毛利的业务项目。截止去年底，宋都服务提供的社区增值服务毛利高达49%，占总收入的比重达到24.5%，占总毛利的比重则高达到34%。

宋都服务甚至设想，未来由物业员工提供包括搬家、养老、托儿、保姆、清洁等在内的一系列增值服务。如果，没有优质基础物业服务，这是很难实现的。

根据公司的招股说明书，截止2020年6月30日，宋都服务由宋都股份集团招标获得项目的收入只占上半年总收入的27%。仅仅在三年多时间里，宋都服务外拓的第三方房地产商开发物业占比就由1.6%，飙升至今年上半年的41.1%，显示出了公司出类拔萃的外拓能力。

少数有能力拓展40亿平米大市场的物业企业

甚至连老旧小区，宋都服务也有能力通过招标获得管理权。

比如，杭州采荷街道就将街道所辖的“低、小、散”的老旧小区物业服务全部打包给一家品牌物业进行统一管理。这一项目被第三方行业测评机构――亿翰智库也因此专门给公司颁布的“2020中国物业企业城市服务项目五强”。

旧小区通常是指单位制改革之前，由政府、单位出资建设的居住区，区别于新世纪之后由商业地产开发商新建的商品房，街老、院老、房老、设施老、生活环境差是老旧小区常见的"四老一差"。困局随着城市化的进程加速这些小区的物业管理，不仅是行业的管理痛点，也是政府城市治理的难点。

住建部初步统计显示，全国共有老旧小区近17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。除了一部分需要拆迁，居民异地安置的项目外，大多数项目都需要由物管公司统一接手管理。

但是，由于成本管控难度较高，同时开展社区增值服务能力欠缺。大多数的物业公司，对这样一片市场蓝海都只能望洋兴叹。反而是宋都服务能凭借自己成本管控和增值服务的经营优势，接手这些项目，并有机会从中获取一定的收益。

宋都服务对老旧小区的管理以“人本化、数字化、生态化”的服务理念，以解决城市老旧社区物业管理服务痛点为导向，围绕建设未来社区邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务、治理九大场景，视业主和居民为家人，从关心家人们的生活起居、柴米油盐和衣食住行着眼，利用互联网、物联网、人工智能和云计算等现代先进技术，加大投入力度，全面推行智能门禁、智能停车、智能家居、智能安防、机器人保洁、节水保绿、移动终端呼叫等高科技服务，进行科技赋能，切实提升物业管理服务能力和水平。

根据招股说明书，由于浙江已经发布了《浙江省未来社区建设试点工作方案》，在社区内未来将有教育、健康、交通、服务、邻里、建筑等九大场景。在参与场景建设的过程中，物业企业将有机会进一步扩大目前的社区物业服务及增值服务的范围。

此外，12月15日住建部等六部门联合发布《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》指出，广泛运用5G、互联网、物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，对接城市信息模型（CIM）和城市运行管理服务平台，链接各类电子商务平台。以智慧物业管理服务平台为支撑，打造物业管理、政务服务、公共服务和生活服务应用。这一政策被券商分析师们普遍认为，将把物业送上互联网的风口。

作为消费者线下主要入口的社区，未来价值将变得更大。而有能力开拓各种类型住宅社区的宋都服务，很可能成为其中的获益者，凭借在管面积和营收、利润的高增长，成为又一支能给投资者带来高回报的优质物业股。

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