中泰证券--房地产：销售持续回暖开发投资维持韧性土地市场走弱|销售面积_新浪财经

原标题：中泰证券--房地产：销售持续回暖开发投资维持韧性土地市场走弱来源：金融界

2020年年10月月19日，国家统计局公布2020年年1-9月房地产市场运行情况：商品房销售：持续回暖，全年销售面积有望与去年持平去年持平2020年1-9月，全国商品房销售面积117073万方，同比-1.8%，降幅比1―8月份收窄1.5pct；销售额115647亿，同比+3.7%，增速较1―8月份提高2.1pct。分区域看，前三季度东部地区表现较为强劲，销售面积同比+2.2%，销售额同比+8.9%，西部地区销售面积与销售额分别比-1.0%、+2.1%,中部地区销售面积与销售额分别同比-7.0%、-5.7%，东北部地区销售面积与销售额分别同比-8.9%、-5.0%，区域分化比较明显。展望后市，国庆假期市场数据显示销售依然有韧性，此外由于疫情因素，上半年新开工及土储受一定影响，主流房企普遍把推盘重心放在下半年，特别是四季度，因此我们判断今年四季度在供给提升的推动下，整体去化率或有所下降，但销售大概率延续二季度以来持续回暖的态势，全年销售面积有望于去年持平。

房企到位资金：内部回款继续改善，预计融资政策整体保持平稳预计融资政策整体保持平稳2020年1-9月，房地产开发企业到位资金136376亿，同比+4.4%，增速比1―8月份提高1.4pct。其中国内贷款20484亿，同比+4.0%；自筹资金44485亿，同比+5.9%；定金及预收款45145亿，同比+2.9%；个人按揭贷款21783亿，同比+9.5%。9月，房企到位资金整体继续改善，具体从数据上看，房企回款的单月同比有明显回升（个人按揭和定金及预收款增速较快），自筹资金部分也较上月有明显增长，但国内贷款基本持平。展望四季度，虽然近期地产融资新规（“三道红线”）的出台，提升了融资政策收紧预期，但考虑到当前房企融资环境整体上看依然偏紧，维持现有政策保持行业平稳是大概率趋势。

土地市场：热度维持下降趋势，土地成交溢价率连续土地成交溢价率连续3个月下个月下行行2020年1-9月，房地产开发企业土地购置面积15011万方，同比-2.9%，降幅比1―8月份扩大0.5pct；土地成交价款9316亿，同比+13.8%，增速提高2.6pct。9月，土地市场成交溢价率略有下降。据数据，9月100大中城市土地成交溢价率为13.55%，较8月下降0.88pct，连续3个月环比下降。土地市场热度有所降温，调控及融资端的边际收紧，让房企在拿地端趋于谨慎，一二线城市成交土地溢价率有所下行，四季度的土地市场走势依然由销售市场及融资环境主导，在销售去化及融资端均呈现一定压力情况下，我们认为后续土地市场或进一步回归理性。

房地产开发投资：开发投资维持热度，新开工、竣工走弱、竣工走弱2020年1-9月，全国房地产开发投资103484亿，同比+5.6%，增速比1―8月份提高1.0pct；施工面积859820万方，同比+3.1%，增速比1―8月份回落0.2pct；房屋新开工面积160090万方，同比-3.4%，降幅收窄0.2pct；房屋竣工面积41338万方，同比-11.6%，降幅扩大0.8pct。9月，房地产开发投资继续回升，单月同比+12.0%；新开工面积同比-1.9%略有下滑，新开工从上月开始的走弱，对应着8月份开始出台相应融资收紧政策，同时市场整体去化压力开始增大与土地市场持续走弱。展望四季度，我们认为开发投资有望继续回升，新开工或维持稳定，竣工迎来集中交付，有望收窄降幅。

投资建议：9月，全国商品房销售数据依然靓丽，四季度在房企普遍备货充足冲业绩的背景下，热销的行情有望持续。回溯历史，估值底部对应基本面与政策的底部，现阶段行业基本面正持续修复，政策与货币环境较为稳定，估值下行空间已较为有限，上行修复概率更高，因此，建议积极把握当前板块估值修复期与业绩预期差带来的投资机会。推荐行业龙头：万科A、保利地产、融创中国；优质一线：旭辉控股集团。

风险提示：新冠疫情国内输入病例超预期，行业销售韧性不及预期，项目竣工进度不及预期。

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