"350亿投资基本用来还债" 孙宏斌为何接盘山水文园

"350亿投资基本用来还债" 孙宏斌为何接盘山水文园
2020年09月25日 18:31 网易财经

原标题:"350亿投资基本用来还债" 孙宏斌为何接盘山水文园 来源:网易财经

(原标题:“350亿投资基本用来还债”,孙宏斌为何接盘山水文园)

观察者网·大橘财经讯(文/张志峰 编辑/尹哲)

“就是一场骗局。从开工以来,甲方(山水文园)一分钱都没付过,至今施工方已经垫资8.5亿;我们数千农民工一起去海盐政府维权,被告知政府也被骗了,‘土地批了,修桥铺路,从来不打折扣’,可如今山水文园要破产了。”一名留守农民工对观察者网·大橘财经讲道。

2019年10月开始,项目一度烂尾,占地数百亩的六旗乐园已经近乎荒无人烟。数千农民工讨薪无果,不得不“提前回老家过年”。

适逢阴天,天地间一片灰茫,视野被水泥建筑与地基充斥,除了高耸的大桥和少部分安装到一半的过山车之外,几无其他色彩。街道上一片静谧,几无车辆行驶,只有十字路口旁仍正常运转的红绿灯、几座新建的高耸大桥以及路边散落的一排排已经上了锁的简易房,昭示着这里曾经的热闹。

停工的乐园(摄于2019年12月)

幸运的是,2020年6月,融创强势接盘,时隔8个月,不少债务得以清偿,项目渐渐焕发生机,售楼处也开始人来人往。

根据融创的规划,该度假区建成后面积达到4365亩,计划建设乐园、商业、酒店等板块。其中,乐园板块规划有室外水乐园、陆乐园、童乐园、极地冰雪世界四大主题乐园。

对于项目的打造,融创这次下了“血本”——“350亿的投资,基本都用来给山水还债和做广告了”。

虽然文旅部分从工程进度上来看并无多大差别,但是并不妨碍企业铺天盖地的广告宣传,特别是上海、杭州等热点城市,“沙溢、胡可代言”的广告随处可见,来自项目所在地海盐市政府方面的宣传也是不遗余力。

据“海盐发布”日前消息透露,水乐园的首次设备试滑已经完成,预计2021年6月底水乐园将顺利开业。十一长假马上来临,已经有不少人准备先去体验一把。

为了让客户更好地感受整体“壕”气,融创将山水文园的规划馆全盘改造成展览馆,总计造价3.5亿元。单单一楼的超大型iMax显示屏造价就有600万,沙盘模型造价更是高达5500万,联动之后,与看大片无异。

然而,对于孙宏斌收购该项目的原因及背后的故事,不少人心存疑虑。

收购意图何在

2017年,孙宏斌一口气花了632亿元从王健林手中全面接盘万达文旅之后,就已经基本确定了企业未来将大力发展文旅地产的主要方向。

在接盘山水文园项目之前,融创文旅已在国内布局11座文旅城、4个旅游度假区、8个会议会展中心、25个文旅小镇,涵盖40个乐园、46个商业、近150家高端酒店。目前融创在广州、无锡、青岛、哈尔滨、合肥、南昌、西双版纳、昆明等地的乐园已经落地开业,除此之外,郑州、成都、济南等地的项目也在落地过程之中。再加上收购的世纪环球和环球时代的项目,融创的文旅版图已经相当广阔。

从融创文旅的布局地区来看,在全国相对分散,北至哈尔滨,南至广州,西至西双版纳、成都,东至无锡、青岛,分布十分均匀,毕竟每一个文旅城或者旅游度假区的游客吞吐量都是十分巨大的,总不能“自相残杀”。

而2019年6月29日,无锡融创文旅城刚刚开业,不到一年时间,业务量远远没有达到饱和程度,且主要游客人群同为上海、苏杭等长三角主要城市,融创即斥巨资拿下海盐项目,欲打造杭州湾文旅城,不得不令人惊诧。

并且,融创在浙江近两年也有过不少文旅方面的探索,2017年,在德清的莫干山,融创在东南区域推出了第一个小镇项目莫干溪谷。2019年1月,又通过法拍拿下烂尾的美浓小镇项目,该项目曾红极一时,与万科的良渚小镇齐名。但与文旅城的打造相比,这些无异于“小打小闹”。

值得一提的是,就在签约杭州湾文旅城项目前一天,孙宏斌亲率考察团前往桂林,与桂林市政府签署合作框架协议,双方将在文旅、养老、生态、田园综合体等领域展开全方位合作。

而今年上半年,融创相继签约西安冰雪世界、武汉长江文旅城等项目。与接盘海盐项目相比,这几个地区的投资布局,显然更加符合融创的一贯风格。

既然如此,位于嘉兴市海盐县的山水文园项目到底是如何吸引到孙宏斌的呢?

复工后的文旅城

濒临破产

首先,要搞明白一个问题:山水文园何许公司?

据观察者网·大橘财经了解,山水文园集团正式创立于1986年,老板名为李辙。2001年前后,李辙凭借在北京三环边上开发的“山水文园”住宅项目而小有名气。不过,这也已经是山水文园在房地产界为数不多的高光时刻了。

随后几年,行业驶入高速发展通道,但山水文园在住宅开发领域的声音却越来越弱,近乎蛰伏。

掉队了的李辙将目光转向文旅,以期搏个东山再起。

山水文园海盐项目公司

2014年是山水文园发展史中的转折关键年。

这一年,山水文园牵手“世界三大主题乐园”的美国六旗集团,正式成为六旗在中国的唯一品牌授予商。在长达30年的战略合作协议下,双方决定联手在中国打造多个六旗乐园。

当时,山水文园集团总裁张晓梅意气风发地宣布:公司计划未来10年在全国范围内建10个“山水六旗文旅小镇”,目前正在京津冀地区为第一个项目选址。

出师不利,这个计划投资300亿元左右、预计2018年开业的京津冀项目很快没了下文。

此番折戟后,山水文园选择转战华东。2015年9月,山水文园与浙江省签约,宣布在浙江嘉兴市海盐县打造“山水六旗国际度假村”,许诺投资300亿元,2016年开工,3年后开园迎客。

这就如今被融创接手的杭州湾文旅城,其结局可想而知。

自2018年下半年开始,山水六旗乐园多次传出资金紧张、资金链疑似断链等消息,但都被企业极力压制。

2019年,临近承诺的开园期,但项目却一再停工,开业时间也一拖再拖,最后不了了之。

至年底,山水文园频临破产的传闻爆发。

被曝光的聊天内容显示,山水文园即将启动裁员计划,因为存在大量员工欠薪,老板李辙正在努力筹钱发工资,但效果并不理想。从裁员力度看近乎血洗,集团公司只留65人,大部分同事将离职,离职同事工资开到12月30日,根据工龄补偿,留下的65人,1月1日至6月30日开30%工资,后续根据公司状况待定。

山水文园相关负责人当时接受采访称,由于国内融资环境不佳,公司当前资金承压,但其拒绝承认大规模裁员,表示这仅是年底正常的组织架构调整和人员优化。该负责人同时强调,虽有欠薪的情况,但只是暂时性的,集团位于北京区域的大量可售住宅,以及持有的经营类酒店、写字楼等项目均可变现,其中仅住宅项目货值就有80亿元。

欠薪、裁员引发了多米诺效应,当企业三大项目集体爆发出重大危机,让人不得不怀疑企业真实的实力与动机。

文旅城的“凄惨前世”

去年底,占地数百亩的嘉兴海盐项目烂尾多时,最后近乎荒无人烟。

在建的项目主体中,仅有商业部分的酒店等大楼主体基本完工,其他部分大多刚刚打完地基。一位留守工人介绍称,此前这个项目上有数千名施工人员,但10月份已全面停工,施工人员一部分提前回了老家,一部分转到其他工地上,偌大一个工地仅留了10余名看守,顺便完成设备的拆卸工作。

上述工人表示,陕西建工、中建二局、中建六局等施工单位2019年以来均被拖欠工程款,由于陕西建工负责修建的商业部分工程进度最快,因而被拖欠的工程款也最多。从年中开始,施工方已向山水文园追讨欠款,但始终没得到回复。

与此同时,施工方发现山水文园的问题远比想象中严重。

陕西建工海盐项目负责人张磊(化名)告诉观察者网·大橘财经,陕西建工接手海盐六旗乐园商业项目始于2018年1月,仅当年按照施工进度收到了1亿元工程款,至2019年底未收到任何工程款。按照工程节点和双方合同约定,山水文园已拖欠陕西建工工程款5.3亿元,项目至今,陕西建工方面实际垫资达8.5亿元左右。

追讨欠款过程中,张磊发现,山水文园内部员工也被拖欠了工资,且一直在裁员,公司几乎没有能变现的资产了。“我们集团的法务人员专门去查过,山水文园位于北京的9个物业项目均处于被抵押等不良状态中,这些项目既不能快速变现,也无法拿来做贷款抵押。”

当时,山水文园负责人还拒不承认拖欠工程款一事,谎称公司已足额支付了工程款,也不存在停工情况,“只是让工人提前回家过年了”。

空空如也的员工宿舍(摄于2019年12月)

需要指出的是,除海盐项目之外,2016年、2017年,山水文园还相继与重庆璧山区和南京溧水区签约,打造六旗项目。按照山水文园规划,三个区域将建11家六旗乐园,包括六旗水乐园、六旗陆乐园、六旗儿童乐园与六旗大冒险等多种类型。不过后来,另外两个文旅项目的现况也不容乐观。

以南京项目为例,该项目计划投资比海盐项目还要高,达到350亿元,从2018年8月开始施工,预计2020年9月30日主体完工,初期项目同样由陕西建工承建。

陕西建工南京项目负责人王华(化名)告诉观察者网·大橘财经,山水文园危机爆发之后,南京项目也已经停工。而从2018年代建开始1年多的时间,陕西建工一共投资早已超过5000万,但至今未收到一分钱。

“山水文园南京分公司的领导和员工早就跑的一个不剩了,所幸海盐项目被融创接手之后,由融创支付了此前拖欠的工程款,但南京项目还没着落,只能等以后被哪家公司接盘了,大家都是从陕西老家出来打工的,这下子等于白干了两年。”王华抱怨道。

更加令人意想不到是,王华透露:“我们代建的这个山水文园工程是违章建筑。山水文园和政府签约完成之后,政府没把土地批给山水文园,现在该地块仍在国资委旗下南京城建集团手中。宣传中提及的该项目拿地7000多亩纯属虚假宣传。”

相对于南京项目,山水文园重庆项目的结局要好得多,但却似乎与企业关系不大。

据观察者网·大橘财经了解,其重庆项目当时同样无力支撑,所幸最终由重庆市政府接手,山水文园仅提供运营管理和六旗乐园的品牌。

对此,山水文园负责人在接受采访时坦承,重庆项目确实已将部分股权转让至重庆市国资旗下,山水文园提供运营和管理,而对于整体项目的股权转让比例及作价,对方表示不方便透露。

三大项目集体危机,海盐项目是目前唯一一家有企业愿意接盘的。

结缘山水

前文提到,今年以来,孙宏斌频繁与各地方政府领导见面洽谈,视察项目,以推进文旅项目的签约和落地,而这些项目以西南区域居多,怎会突然大手笔接盘海盐项目?

事实上,孙宏斌结缘山水早已有之。

李辙(左)和孙宏斌(右)

2017年10月左右,山水文园刚刚从浙江嘉兴海盐获得15宗国有土地使用权,其中,有7宗住宅用地。不久之后,受让这些土地的公司投资人备案信息中,出现了融创的身影。

随后,市场传出消息,融创将参与开发海盐山水六旗项目,负责度假区住宅项目的开发运营,山水六旗负责土地及旅游游乐设施的开发建设。

有知情人士向观察者网·大橘财经透露,当时住宅仍以一二线城市为主的融创就非常看好这个项目,但山水文园作为当地近年最大投资项目的甲方,周边大片涉宅地块几乎都在其手中。

“此前融创在售的海逸长洲一期,以及后面规划的几期住宅和叠加别墅等楼盘,都是从山水文园手中拿的地,除了支付原土地出让价款15.34亿元以外,融创还以借款形式支付了山水文园7.98亿元土地溢价,这也造成该项目楼面价远高于表面。”上述知情人士表示,假如山水文园的文旅项目就此搁置,融创的损失将无法估量,“本就是一个不知名小县城,这边又远离传统的市中心,如果不是为了投资文旅,谁会来这里买房?恐怕此前已经卖出去的住宅也会不断有人要求退房。”

一位海逸长洲销售人员向观察者网·大橘财经坦承:“去年底项目停工之时,一期住宅基本已经售罄,虽有部分客户提出退房,但受到影响其实不大,关键后面几期才是‘大头儿’。现在好了,融创不仅全盘接收了山水文园旅游项目,连同其住宅、公寓、规划馆,以及合作开发部分的股权也照单全收。”

按照今年招商协议约定,新的杭州湾融创文旅城规划面积4365亩,规划建设乐园、商业、酒店等板块,计划2021年建成运营并逐步分期开业。

知情人士透露,融创收购全部项目,总计花费代价高达350亿元,超过此前山水的计划总投资额50亿,此前山水操盘建设的很多项目都进行了重建或者至少修葺了一番,以保障质量和整体风格的统一,甚至包括之前山水方面出售的公寓和住宅,也都由融创全额退款、重新整修之后在进行统一出售。

长江证券一位资深分析师告诉观察者网·大橘财经,从成本方面来考虑的话,融创收购的代价太大,特别是这种陷入巨大资金链危机的公司,涉及到的施工方、供货方、农民工、对方公司员工等等债权人不计其数,远不如自己重新找地方新建省钱省力。

但好处也十分明显,一方面是越过了前期很多选址、勘测、基础建设等工作,节约了时间,另一方面,作为接盘方,海盐县甚至嘉兴市地方政府都可能给与比较大的税收、拿地等各个方面优惠政策。

不做“赔本买卖”

但无论是后续的拿地优势还是税收政策优惠,对于目前急着降杠杆的融创来说,显然都“远水解不了近渴”。

特别是“三道红线”政策之下,常年总资产负债率高于90%、净负债率超过200%的融创,若不快速下降到健康水准,接下来大概率将面临融资监管难题。

年初,孙宏斌前脚刚说完要“谨慎买入”,后脚豪掷350亿元收购山水文园海盐项目。

一个文旅城350亿元的接盘代价,对于市值不到1500亿港元的融创而言不是一笔小数目。要知道,即便当初全面接盘万达文旅,也才花了632亿元。

虽说当初接盘万达,被业内不少人称之为“抄底”,但作为投资界“大佬”的孙宏斌,接盘山水自然也不愿做亏本买卖。

孙宏斌在年初业绩会上也透露,无论是文旅还是其它商业资产,融创目前持有的比例偏大。虽然能够承受,但一些新的文旅项目还在快速推进,持有的项目还在增加。新项目还在增加,为了保持一定的持有规模,融创只能处置一些旧资产。

“现在流动性比较好,是处置资产比较好的机会。因此,处置资产是融创2020年要做的比较坚决的一个事,会卖掉一些商业和乐园。”

融创文旅一位内部人士曾向媒体表示:“现在的房地产企业做文旅的初心还是地产,业务逻辑都是围绕地产在做,要卖项目还得看具体的运营情况,不过这都是从生意的逻辑出发,很正常。”

因此,在业内看来,项目的商业和乐园部分后续会不会被“处置”尚不得而知,但孙宏斌接盘山水,真正看重的、最为直接的好处显然是:涉及文旅的房子不愁卖了。

那么,这将在短期内为融创带来多少现金流和利润收益?

据融创项目销售人员介绍,目前项目总体规划新房住宅1万多户,建筑面积达到150万平方米。

而观察者网·大橘财经了解到,去年底之前,当海盐当地新房价格普遍在1万元/平方米以下时,融创海逸长洲的一期项目毛坯均价约1.1万/平方米,精装均价1.3万/平方米。

而如今,时隔半年,与此前同为一期的剩余房源售价已经今非昔比,毛坯单价达到1.3万,精装单价为1.6万,所剩房源已经不多。

并且,上述销售人员透露,现在的房源价格还算便宜的,集团为了给文旅城造势推出的“友情价”,等到后面几期开盘,价格将会更高。

那么,按照每平最少涨价2000元计算,该项目仅住宅部分就可以为企业额外带来净利润至少30亿元;接下来几年即便不涨价,全部按照毛坯房来计算,也可以为企业带来现金流至少195亿元。

而且为了卖房,融创将山水文园的规划馆全盘改造成展览馆,总计造价3.5亿元。单单一楼的超大型iMax显示屏造价就有600万,沙盘模型造价更是高达5500万,联动之后,与看大片无异。

造价高昂的沙盘模型

用销售人员的话来说:“350亿的投资,基本都用来给山水还债和做广告了,要是连几千块都涨不了,那融创为什么还要接盘?”

而相比之下,住宅部分仅是整个文旅城的冰山一角,耗费资金最大的文旅部分,未来不管自己经营,还是转手出售,仍然价值不菲。

有分析人士向观察者网·大橘财经指出,不管融创最初时看中了项目本身的潜力,还是被山水文园给绑上了战车,但目前来看结果是好的。而且凭借融创在文旅方面的经验和强大运营能力,无论住宅还是文旅,相信都会越来越好。

本文来源:观察者网 责任编辑:钟齐鸣_NF5619
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