穆迪:确认九龙仓置业(01997.HK)“A2”发行人评级,下调展望至“负面”

穆迪:确认九龙仓置业(01997.HK)“A2”发行人评级,下调展望至“负面”
2020年09月21日 18:23 久期财经

原标题:穆迪:确认九龙仓置业(01997.HK)“A2”发行人评级,下调展望至“负面” 来源:久期财经

久期财经讯,9月21日,穆迪将九龙仓置业地产投资有限公司(Wharf Real Estate Investment Company Limited,简称“九龙仓置业”,01997.HK)和Wharf REIC Finance (BVI) Limited的展望由“稳定”下调为“负面”。

同时,穆迪确认九龙仓置业“A2”发行人评级,Wharf REIC Finance (BVI) Limited中期票据(MTN)计划(P)A2高级无抵押评级以及MTN计划下发行、由九龙仓置业提供无条件且不可撤销地担保的票据“A2”高级无抵押评级。

穆迪副总裁兼高级分析师Stephanie Lau表示:“将展望下调至“负面”反映了九龙仓置业业务风险的增加,因该公司的核心零售资产严重依赖游客,而冠状病毒引发的业务中断和疲弱的经济状况对该公司造成了严重影响。”“评级行动还考虑了穆迪的预期,即未来12-18个月,由于盈利下降和资产负债表疲弱,该公司的财务杠杆将保持在较高水平。”

评级依据

穆迪预计,受中国内地旅游业复苏的高度不确定性以及中国香港地区经济状况的影响,九龙仓置业至少在未来12个月将面临挑战。

九龙仓置业旗下的两大旗舰零售资产——海港城(Harbour City)和时代广场(Times Square)——在2020年6月遭遇了比2019年底更严重的入住率下降,原因是旅游限制、社交隔离措施和经济低迷。与一年前相比,他们的租金收入在2020年上半年大幅下降,主要是由于大量的租金优惠。

这种情况因该公司大量投资零售和酒店资产而加剧,这些资产依赖于来自中国内地的高消费游客。2019年,这些资产的收入约占九龙仓置业总收入的89%。

穆迪预计,鉴于其预计2020年下半年经济将长期中断,2021年旅游支出将缓慢反弹,该公司的入住率和租金收入至少在未来12个月内将面临进一步压力。

因此,该公司2020年的收入和EBITDA可能将分别下降17%和23%。加上2020年上半年净债务的增加,穆迪预计九龙仓置业的净债务/EBITDA将从2019年的3.4倍下降到2020年的5.5倍,并将在2021年保持较高水平。其调整后的EBITDA/利息也将从同期的13.2倍降至9.0倍。

尽管这些比率仍使该公司处于“A2”评级类别的弱势端,但这一假设存在下行风险。

截至2020年6月30日的12个月中,九龙仓置业调整的净债务/EBITDA和EBITDA/利息分别从2019年的3.4倍和13.2倍降至4.8倍和10.4倍,原因是调整后的EBITDA下降了27%,净债务从2019年底的442亿港元增加到2020年6月底的526亿港元。净债务的增加是由于较弱的经营现金流、支付给租户的现金减免和债务融资的股权投资。

九龙仓置业的“A2”评级主要反映了该公司(1)较强的租赁管理能力,(2)规模可观的优质资产和(3)广泛的租户基础。

另一方面,九龙仓置业的高收入和资产集中于中国香港地区的单一物业限制了其“A2”评级。该地区的零售业绩受到中国内地游客流入波动的影响。

九龙仓置业的流动性状况极佳,截至2020年6月底,其现金约55亿港元,以及已承诺和未承诺的未使用贷款85亿港元。加上103亿港元的营运现金流和股权投资,足以覆盖未来12个月167亿港元的短期债务和资本开支。

冠状病毒疫情的迅速蔓延、全球经济前景恶化、油价走低和资产价格剧烈波动,在一系列行业和地区造成了前所未有的信贷冲击。穆迪将冠状病毒爆发视为ESG框架下的一种社会风险,因为它对公共卫生和安全具有重大影响。鉴于九龙仓置业在零售行业的敞口,使得其在这种前所未有的经营状况下,很容易受到市场情绪变化的影响,评级行动反映了其所引发的信贷质量恶化的严重影响。

可能导致评级上调或下调的因素

如果(1)运营环境在未来12个月显著改善;(2)公司信用指标改善,例如,调整后净债务/EBITDA保持在5.5倍以下;以及(3)公司的流动性在未来12至18个月内保持强劲,评级前景可能会恢复稳定。

另一方面,如果(1)经营环境仍然困难,导致空置率上升,经营现金流下降;或(2)公司信用指标下降,例如调整后净债务/EBITDA仍高于5.5倍,则评级可能被下调。

截至2019年12月底,九龙仓置业持有的六个优质商业物业,总建筑面积为1230万平方英尺,市值为港币2740亿港元(约合350亿美元)。2019年,公司总收入为160亿港元(约合21亿美元)。公司由其控股股东会德丰地产有限公司(Wheelock and Company Limited)持有48.9%的股份。

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