又有两家分拆物业上市 成色如何?

又有两家分拆物业上市 成色如何?
2020年09月09日 19:37 新浪财经-自媒体综合

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  原标题:又有两家分拆物业上市 成色如何 来源:港股挖掘机

  8月26日刚在中期业绩会上“官宣”物业上市计划的华润置地,5天后子公司华润万象生活便向港交所递交招股书,从“官宣”到递交招股书只用了短短5天时间,这速度也是没谁了。

  差不多同一时间,9月7日远洋服务控股有限公司(以下简称“远洋服务”)向港交所递交招股书,花旗和中金公司担任联席保荐人。

  现在,中国恒大、阳光城、融创等一些头部房企也已明确表示将分拆物管公司上市。

  数据显示,今年上半年,A股及港股的物业管理企业的股价平均涨幅超过50%,有些物业公司的市值甚至超过了母公司,如此受欢迎,可见物管企业上市潮早已不是什么新鲜事了。

  华润万象生活

  背靠大树,市场规模蹭蹭蹭上涨

  据了解,华润万象生活正式成立于2017年,主营业务包括住宅物业管理服务、商业运营及物业管理服务,背后的“大boss”是华润集团和华润置地——华润置地直接持有该公司100%的股权,而华润集团则直接持有其59.55%的股权。

  在华润集团和华润置地的协同效应下,短短几年时间,华润万象生活就跃居成行业中的“优等生”。

  从在管面积来看,华润万象生活俨然处于行业的中上水平。发展至今,华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业建筑面积约1.07亿平方米,覆盖至全国27个省级行政区62个城市,其中管理面积的78%的住宅物业和76%的商业物业,均位于一二线城市。

  具体而言,住宅物业部分,管理着502个住宅及其他物业项目,在管面积约9750万平方米。商业物业部分,向51个购物中心提供商业运营服务,总建筑面积约560万平方米;向31个购物中心提供物业管理服务,总建筑面积为400万平方米;向73栋写字楼项目提供物业管理服务,在管总建筑面积为510万平方米。

  智通财经APP从收入水平来看,华润万象生活的收入规模也比较大。按2019年中国所有物业管理公司的物业管理服务收入计算,其排名第五;按2019年中国所有购物中心运营服务提供商的购物中心物业管理服务收入计算,其排名第二。

  招股书披露,2017至2019年,华润万象生活分别实现收入31.29亿元、44.32亿元及58.68亿元,同期利润分别为3.88亿元、4.23亿元及3.65亿元。2020年上半年,其实现收入31.34亿元,利润3.38亿元。

  不过,虽然市场体量和收入规模均是行业中的佼佼者,但令人担忧的是,华润万象生活迅速崛起的背后,主要还是来自华润集团及华润置地的资源倾斜。

  据招股书显示,华润集团及华润置地为华润万象的两大客户,2018年至2020年上半年所贡献收入合共分别占总收入的32.2%、32.3%、36.0%。其中,华润万象生活为华润集团及华润置地所提供的住宅物业管理服务产生的收入更是占据住宅物业分部总收入的89.7%、84.4%、85.2%。

  (数据来源:华润万象生活招股书)

  另外,华润万象生活管理有502个住宅及其他物业项目,在管总建筑面积为9749.8万平方米;其中405个项目来自华润集团及华润置地,对应在管面积7955.4万平方米,占比为81.5%,第三方物业占比为18.5%。

  一般来说,有一个可以输送资源的母公司是一件好事,有利于子公司快速形成规模和品牌效应。同时,华润置业过去几年经营状况也一直保持稳健的增长状态,截至2020年6月30日拥有7109万平米的土储,上述因素对于华润万象生活未来增量来说亦是不可多得的助力。

  而就目前来看,华润万象生活能否在日益竞争激烈的物业行业中凭借自身实力稳住不慌,也是市场比较关注的点。

  商业运营服务后发,扭转低毛利率刻板印象

  物管公司毛利率偏低是物业行业心照不宣的共识,这一点华润万象生活似乎也不能避免。

  据招股书显示,2017年至2019年,华润万象生活毛利率分别为13%、15%、16.1%,虽然处于逐年增长的状态,但过去三年的毛利率均低于同期港股上市物管行业平均毛利率。

  不过,令人惊喜的是,该公司在2020年上半年毛利率却录得大幅增长为24.1%,扭转了毛利率偏低的“刻板印象”。同时,华润万象生活毛利也是大幅增加的。2017年至2019年,毛利分别为4.07亿元、6.65亿元和9.42亿元。而2020年上半年,毛利更是提升至7.55亿元。

  对于毛利和毛利率大幅提升,华润万象生活在招股书中指出,毛利的增长主要是由于业务规模扩大及成本控制能力的提升,而毛利率上升主要是由于商业运营及物业管理服务分部贡献的收入增加。

  从具体业务来看,华润万象生活的两种物业形态的收入目前呈逐步靠近的态势。2017年至2019年,住宅物业管理服务的收入分别为21.01亿元、27.63亿元、34.72亿元,在总收入中占比分别67.1%、62.4%、59.2%;商业运营及物业管理服务的收入分别为10.29亿元、16.68亿元、23.97亿元,占比从32.9%上升至40.8%。

  而随着今年1月份正式把“商业运营服务”纳入到商业运营及物业管理服务这一业务板块上,两者之间的收入差距就更小了。

  今年上半年,其住宅物业管理服务实现收入16.80亿元,占收入比降至53.6%,而商业运营及物业管理服务实现收入为14.53亿元,占总收入比增至46.4%,其中商业运营服务就贡献了近3亿元的收入。

  (数据来源:华润万象生活招股书)

  据智通财经APP了解,“商业运营服务”主要指包括购物中心开业前管理及运营管理服务,这一项服务的加入,也意味着华润万象基于对自身的认识正逐渐从多方面提升自己的盈利能力。

  此外,值得一提的是,为了继续提升毛利率水平,华润万象生活还大刀阔斧变革——部分物业服务由包干制转向酬金制。

  据华润万象生活方面表示,在管理住宅及其他物业以及写字楼方面其将继续采用包干制,购物中心物业管理服务的收入模式将从2020年下半年开始改为酬金制。要知道,包干制一直是拖累该公司毛利率偏低的因素之一,此次转变对于该公司来说,可谓又寻找到了一条提升毛利率水平的路径。

  而基于毛利率大幅提升以及市场空间,目前行业大部分投资者均对华润万象生活未来发展保持乐观的态度。

  远洋服务

  背靠远洋集团大树,对外话语权弱

  智通财经App观察到,远洋服务的物业管理主要集中在一二线城市,在管面积为4230万平方米,其中一二线城市占总在管建筑面积的90.8%。公司的物业管理类型包括住宅小区、商写物业、公共及其他物业。此外,公司还提供非业主增值服务,包括向物业开发商及其他物业管理公司提供的交付前服务、咨询服务及物业工程服务,以及向公司在管物业的业主及住户提供各种小区增值服务。

  资料显示,2017-2019年间,公司的营业收入分别为12.13亿元人民币(单位下同)、16.10亿元以及18.29亿元,年复合增长率为22.8%,2020年6月30日,公司营业收入为9.03亿元,同比增长6.6%。

  按类型来看,物业管理服务依然是公司最主要的收入来源,2017-2019年该板块收入占比约为68%左右,2020年前6个月,该板块收入占比提升至71.7%。非物业增值服务收入次之,收入占比基本上稳定在20%附近,社区增值服务收入占比最小,不到总营收比例的15%。

  同多数物业管理公司一样,远洋服务的收入也主要来自母公司。招股书显示,于往绩记录期间,远洋服务的大部分物业管理服务合约来自远洋集团开发的物业,2017-2020年上半年,远洋服务在管面积分别为2949.9万平米、3730.2万平米、4052.9万平米、4230万平米;其中,由远洋集团及其主要股东提供的在管面积占比分别为86.5%、74.5%、72.5%、71.6%。期内产生的收益分别占其总收益的94.0%、84.5%、81.5%及81.2%,而其对远洋集团所开发的物业投标成功率为100%。

  值得一提的是,远洋服务来自母公司开发的物业收费远高于第三方物业。招股书显示,2017至2020年上半年,远洋服务对远洋集团(包括其合营企业及联营公司)及其主要股东开发或拥有的物业所收的每月平均物业管理费分别约为每平方米3.7元、3.8元、4.0元及4.1元;而上述期间内,由其他第三方开发或拥有的物业所收的每月平均物业管理费分别约为每平方米1.5元、1.7元、2.1元及2.0元。

  再看销售毛利率。2017年度至2020年上半年,公司的总毛利率分别为20.7%、20.1%、20.6%及28.5%,导致2020年上半年销售毛利率大幅增加的主要原因为物业管理服务成本得以优化以及公共卫生件导致社保减免,因此毛利率得以提升。

  具体来看,三个业务板块中,社区增值服务毛利率最高,2020年上半年增长至63.1%,其他两个业务板块相对较低,尤其是公司的物业管理服务板块,2019年该业务板块毛利率仅为13.7%,而2020年上半年则跃升至24.3%,较去年同期增加5.4%。

  得益于营收快速增长,远洋服务近几年净利润也取得不错的增速。年内溢利由2017年的1.05亿元增加2019年的2.05亿元,年复合增长率为39.8%。截至2020年6月30日止,公司年内溢利为1.54亿元,较去年同期同比增长26.1%。

  背靠远洋集团这棵大树,远洋服务过去几年均取得不错的成绩,但从物业管理收费来看,远洋服务对外话语权还是相对较弱。

  物业管理企业纷纷登陆资本市场已然成趋势,数据显示,目前港股市场及A股市场上市的物业管理公司已达30家。在如此多的物业管理公司中,远洋服务有哪些优势和劣势呢?

  与同行相比,好坏不一

  和同行相比,远洋服务净利润低于上市企业的平均水平,在管面积中等水平,依靠母公司远洋集团,仍有较大成长空间。上半年远洋服务营收9.03亿元,净利润1.54亿元。克而瑞数据显示,今年上半年,30家上市物业管理企业平均营收为13.16亿元,平均净利润达到2.47亿元。不管是营收还是净利润,远洋服务均低于目前上市的物业管理企业的平均值。

  从在管面积来看,远洋服务上半年在管面积约4230万平方米,而头部几家企业如碧桂园服务(06098)、保利物业(06049)、彩生活(01778)等在管面积已经突破3亿平方米;但像兴业物联(09916)、烨星集团(01941)等在管面积不足千万平方米。

  从在管面积上来看,尽管远洋服务在管面积目前尚未达到头部企业的水平,但凭借远洋集团拥有约200个房地产开发项目,土地储备逾3700万平方米,远洋服务未来仍有较大的成长空间。

  物业管理费价格高于同行,但毛利率却远低于同行水平。

  从收费价格上来看,远洋服务物业费高于同行。2019年,远洋服务在管住宅社区及商写物业平均物业管理费分别为2.6元及17.3元;而同期同行的住宅社区及商写物业平均管理费分别为2.1元及6.6元。即住宅社区管理费用,远洋服务略高于同行,但是商写物业管理费却是同行的2.64倍。

  尽管远洋服务物业管理费高于同行,但其毛利率却远低于同行。数据显示,2019年,港股的物业管理企业销售毛利率平均值为29.74%,中位数为29.81%,而远洋集团去年整体的销售毛利率为20.6%,远低于行业水平。结合前面毛利率分析部分,可以推测出,远洋服务成本高于行业水平,对外话语权弱。

  综合来看,过去几年远洋服务取得非常好的业绩,但对外话语权仍旧较弱,因此此次分拆上市,或许能改善公司第三方物业管理方面的业绩。一方面,上市融资,为其现有业务及未来扩张提供资金;独立出来以后,远洋集团也能进一步扩大声誉、增强公司形象,从而提高吸引战略投资者的能力。

  

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