摇摆的易小迪、摇摆的阳光100 归母净利润暴降102.05%

摇摆的易小迪、摇摆的阳光100 归母净利润暴降102.05%
2020年09月01日 07:27 斑马消费

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  原标题:摇摆的易小迪、摇摆的阳光100 

  在阳光100中国的转型路上,经历了业绩动荡、卖地还债、人事震荡、股价暴跌等大大小小的坎,几乎让易小迪及这家公司伤筋动骨。公司也从一线房企“种子选手”,沦落至中小地产商。

  日前披露的今年中期业绩显示,公司收入几无增长,归母净利润暴降102.05%。

  鉴于此,在转型非住宅业务多年后,易小迪破天荒地再提加码住宅产品,只为赶上他预想的一个市场小高潮。

  “独苗”易小迪

  随着潘石屹马放南山,SOHO中国沽价待售,当年的“万通六君子”中,只剩易小迪还在房地产行业上下“扑腾”。

  早年,这6个男人通过海南“九都别墅”轻松掘得第一桶金。阳光100中国从纯地产商向运营服务商转型的艰难程度,可能远远超出了易小迪的预期。

  1995年,“万通六君子”从海南回京分道扬镳。

  当年,潘石屹率先离开万通地产(现 万通发展 ,600246.SH)创办SOHO中国(00410.HK),专注以写字楼为主的商业地产;王启富曾任职海帝木业董事长,后来创立富鼎和股权基金;王功权加盟鼎晖投资;刘军回成都成为成都农业高科执行董事;老大哥冯仑也于2011年从万通地产董事长位置上离任。

  易小迪开了两年百货公司后关门大吉,1999年才创立阳光100中国。启信宝显示,公司对外投资80家企业,实际控制企业14家。

  2003年,国内招拍挂土地制度施行,当其他房地产商在土地市场疯狂扫货时,阳光100中国的主要精力用在开拓品牌。同行们抓住土地红利完成原始积累,阳光100完美错过野蛮生长的机会。在这之后,推进的城镇化、棚改货币化等行业政策纷至沓来,易小迪似乎没捞着一点“红利。”

  外界曾评价易小迪,是一个“比较老实的开发商”、“不太聪明的地产商”。失去了上述红利,又较晚接触资本市场,易小迪成了行业里的“慢郎中”。易小迪曾深刻反思,“我是一个非常胆小的人,我承认我过分的谨慎使企业失去了很多扩张良机。”

  巅峰时期,阳光100中国(02608.HK)是中国一线房企“种子选手”,排名中国房企百强前十。之后,逐渐衰落跌出百强榜。

  2019年,中国千亿房企数量达到34家,行业龙头年销售额突破5000亿元甚至6000亿元,阳光100中国的合约销售额为103.38亿元,同比下降14.53%。

  踏空“牛市”

  易小迪的过度谨慎,让阳光100中国已偏离中国最赚钱的房地产行业主航道。

  公司耗时7年、先后4次冲击IPO,终于在2014年登陆香港联交所。公司在行业里率先向非住宅业务转型,商业模式由卖房赚钱转向服务升值,街区综合体、公寓及小镇成为公司非住宅业务的三大板块。

  众所周知,非住宅产品开发周期远长于住宅产品。阳光100中国没有高周转、没有过硬的融资能力,在流动性危机之下陷入煎熬,一度导致公司资产负债率居高不下。

  2015年至2018年,公司资产负债率均在80%以上,2019年略有改善,降为79.88%。

  面对始终悬在头顶的资金压力,卖地、卖股权成为公司缓解流动性危机的重要措施。

  2019年,公司出售住宅项目权益相应物业价值117亿元,确认税后收益19.24亿元。重庆阳光壹佰、卓星集团、东莞清园孵化器、温州中信昊园等成为公司出售的标的资产。

  2019年业绩会上,公司表示今后将继续出售优质土地来填补流动性缺口,为未来2到3年的业务转型储备弹药。

  截至2020年6月底,公司有息负债264.53亿元,其中122.12亿元须在一年内偿还,净负债比率上升至182.1%。同期,公司拥有现金及现金等价物为28.57亿元。

  单从经营数据上来看,易小迪坚持了5年的转型,已逐见成效。

  2019年,公司非住宅业务实现销售51.34亿元,占比50%,较上年提升20个百分点。今年上半年,公司毛利率达到32.77%,同比增加10.21个百分点。

  转型压力下公司人事动荡不断,连续两位CFO履新不满1年离任;“救火队长”林少洲在CEO位置上也未坐满两年。

  最终,易小迪还是扛下了所有。他强颜欢笑:“更早的转到这个方面(非住宅业务)来,可能失去了住宅的机会,这并不是一件坏事。”

  加速卖地

  今年上半年,阳光100中国实现合约销售额24.08亿元,合约销售面积20.93万平方米,同比分别下降36.4%和33%;实现营业收入35.98亿元,归母净利润-674.60万元,同比分别增长0.10%和-102.05%。

  针对公司业绩下降,在今年中期业绩投资者会上,易小迪提出下半年要及时调整产品结构应对变化,加大部分大型住宅项目的开发比例,同时加大一级土地开发力度。

  这让外界十分惊讶,难道阳光100中国的转型出现摇摆?

  公司认为,疫情影响导致街区综合体、公寓及小镇等项目销售均出现下降,唯有加大住宅产品开发力度才能弥补。

  易小迪预判,疫情已为房地产带来另一个机会,接下来的两三年时间里,全国房地产市场将会迎来一个小高潮。同时,随着疫情过后土地价格上升的趋势,公司在手土地储备将获取更多溢价的机会。

  作为房地产行业的元老,易小迪显然不愿意失去这个天赐良机。

  资料显示,公司在河北兴隆、浙江温州分别拥有土地超过6000亩和2000亩。今年,温州将释放100万平方米,至少能卖70亿元,“疫情期间地价比去年上涨20%-30%”,河北兴隆地块借助高铁新城优势,溢价空间也不小。

  斑马消费研究发现,阳光100中国已不再是单纯的地产商,更像是一个大“地主”:首先以低成本获取项目土地,统一规划并负责非住宅配套的开发运营,再通过出让住宅用地或引进合作变现。这,将成为公司未来重要利润来源和长期经营策略。

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责任编辑:陈悠然 SF104

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