永升生活服务：四年“疆土”扩五倍

原标题：永升生活服务：四年“疆土”扩五倍 来源：乐居财经物业

文/乐居财经研究院 陈传希

　　8月2日，永升生活服务(01995.HK)发布业绩预增公告，预计2020年上半年公司净利润及归母净利润将同比涨超80%及60%。今日，永升生活服务早盘便开涨，截至收盘时涨1.48%至15.12港元/股。

四年3项收购，新增在管面积超640万平

　　永升生活服务源于旭辉控股集团(0884.HK)物业板块，实际控制人为林氏兄弟，2018年12月17日，永升生活服务登陆港交所。截至2015年、2016年、2017年、2018年、2019年12月31日，永升生活服务的在管面积分别约为977.6万平方米、1612万平方米（增幅64.9%）、2648万平方米（增幅64.2%）、4024万平方米（增幅52%）、6515万平方米（增幅61.9%）。2015-2019年，永升生活服务在管面积扩张了5.6倍。除了关联方旭辉集团、招投标、战略合作这三大方式外，收购也扮演着重要的角色。

　　2017年至今，永升生活服务共进行了3次收购事项。2017年3150万元收购宁波永达物业100%股权；2019年4.62亿元收购青岛雅园物业55%；2020年初864.4万元收购青岛银盛泰物业50%股权。

　　其中，宁波永达物业为永升生活服务增加了426.1万平在管面积。青岛雅园物业为永升生活服务增加了214.8万平在管面积。而除了面积上的增加以外，收购青岛银生泰物业、青岛雅园物业均增加其市场份额，提升公司在中国山东省的竞争力。此外，青岛雅园物业也对永升生活服务的高端商务板块进行强力补充。

　　但值得注意的是，在永升生活服务2019年新增的管理面积中，收购新增仅占比约7.47%。

　　在目前的物管行业，物业管理服务仍是物企最大收入来源，永升生活服务也不例外。2019年，永升生活服务实现收入18.78亿元，同比增长74.5%。其中物业管理服务收入约10.7亿元，在总收入中占比57%。2019年，永升生活服务物业管理服务收入同比增长60.45%，主要因公司在管面积快速增加。

　　2020上半年，永升生活服务盈利预增，主要因为公司在管物业建筑面积增加，来自社区增值服务产生的收入有所增加，以及青岛雅园物业管理有限公司的财务业绩于集团的财务报表综合入账所带来的财务影响等。

　　随着第三方的在管面积增加，这也降低了永升生活服务对旭辉集团的依赖度。据年报，2019年，永升生活服务的收入中约50.1%的收入来自旭辉集团，该比例比2018年降低了15.6个百分点。来自第三方物业的收入占比约49.9%，比2018年上涨了15.6个百分点。

2.04亿元收购金尚未使用，被收购公司净利率亟待提升

　　一般而言，因为收购事项代价较高，收购会降低公司手握的现金资源。但永升生活服务的银行结余、存款及现金约反而同比增加10.6%至12.84亿。永升生活服务账面现金充足，主要受益于公司2018年上市融资及其稳定上涨的经营现金流。2019年，永升生活服务来自经营活动的现金流入净额约为5.087亿元，同比增加191.0%。充足的现金储备，有助于公司持续获取优质的收并购标的。

　　据永升生活服务，2018年12月，永升生活服务的上市成功募集资金净额约6.2亿港元，其中55%（约3.76亿港元）用于战略性收购及投资。而截至2019年12月31日，该项资金仅用了1.71亿港元，还有2.042亿元尚未使用。

　　在负债方面，2019年，永升生活服务偿还了截至2018年底的9.3百万元借款。截至2019年12月31日，永升生活服务的借款归零。具体来讲，除集团内部负债外，截至2019年底，永升生活服务并无任何未偿还贷款资金、银行透支及负债，或其他类似债务、债券、按揭、抵押或贷款。

　　2019年，永升生活服务的净利率约为13.25%，在上市物企中位于中位水平。但需要注意的是，相较于青岛雅园物业16.4%（2018年）的净利率，永升生活服务今年收购的青岛银盛泰物业2019年的净利率约为4%。如何提高收购公司的净利率将是收购完成后的重要事项。

本文标签:公司,研究院,永升生活服务

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