穆迪:予宝龙地产(01238.HK)拟发行美元票据“B2”高级无抵押评级

穆迪:予宝龙地产(01238.HK)拟发行美元票据“B2”高级无抵押评级
2020年08月03日 14:13 久期财经

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原标题:穆迪:予宝龙地产(01238.HK)拟发行美元票据“B2”高级无抵押评级 来源:久期财经

久期财经讯,8月3日,穆迪授予宝龙地产控股有限公司(Powerlong Real Estate Holdings Limited,简称“宝龙地产”,01238.HK)拟发行美元票据“B2”高级无抵押评级。

宝龙地产计划用所得资金,为其海外债务进行再融资。

评级理据

穆迪副总裁和高级分析师Cedric Lai表示:“宝龙地产‘B1’企业家族评级(CFR)反映了其(1)开发和销售商业和住宅物业的业绩记录;(2)经常性收入增加,偿债稳定性增强;(3)向经济基本面强劲的城市扩张,对其房地产的需求更有利。”

“然而,该公司的信用状况受到执行风险、业务战略所需的高资本水平以及适度的债务杠杆率的制约,” Lai补充道。

此次发行计划将改善宝龙地产的流动性状况,不会对其信用指标产生实质性影响,因为该公司将利用发债所得资金为其现有债务再融资。

穆迪预计,未来12-18个月,宝龙地产调整后的EBIT/利息和调整后的债务/调整后的资本总值将分别大致稳定在2.7倍-2.8倍和55%-56%左右,这主要得益于过去两年强劲的合同销售带来的收入增加。

与此同时,穆迪预计,未来12-18个月,该公司调整后的租金收入/利息覆盖率将从2019年的39%小幅降至37%左右,因为在此期间利息支出的增长将略高于租金收入的增长。

2020年前6个月,宝龙地产合同销售总额同比增长8.0%,达到315亿元人民币。穆迪预计,在良好的销售执行能力的支持下,该公司2020年的合同销售将比2019年略有增长,得益于公司专注于经济强劲的长三角地区,因该地区的购房需求为其提供强有力的支撑。

由于存在结构性次级风险,宝龙地产B2高级无抵押评债务评级比CFR低一个子级。该风险反映了这样一个事实,即在破产的情况下,大多数债权是在运营子公司,优先于宝龙地产的高级无抵押债权。此外,控股公司缺乏结构从属的重要缓解因素。因此,在控股公司层面的债权的预期回收率将较低。

宝龙地产的流动性是充足的。截至2019年12月31日,其现金持有量为185亿元人民币,覆盖了153亿元人民币的短期债务。穆迪预计,未来12-18个月,其持有的现金以及预期的营运现金流入,将足以支付其土地购买、股息支付以及用于之前收购的资本支出和应付款项。

在环境、社会和治理(ESG)因素方面,穆迪考虑了公司的所有权集中在其控股股东许健康(Hoi Kin Hong)和许华芳(Hoi Wa Fong),截至2019年12月31日,他们持有公司59%的股份。

穆迪还考虑了(1)独立董事担任审计和薪酬委员会主席的事实;2)关联方交易和派息水平较低;(3)是否有香港交易所所要求的其他内部管治架构及标准。

穆迪认为,在新型冠状病毒爆发并迅速蔓延的背景前提下,全球经济展望恶化的影响是ESG框架下的一种社会风险,因为它对公共卫生和安全产生了重大影响。

可能导致评级上调或下调的因素

“稳定”的评级展望反映了穆迪的预期,穆迪预计宝龙地产将(1)保持合同销售的增长,尤其是商业地产销售的增长;(2)扩大购物中心的规模,创造租赁收入流,从而在未来12-18个月内改善利息支出的覆盖范围;及(3)维持足够的流动资金,审慎地收购土地。

如果宝龙地产继续扩大规模,同时保持充足的流动性和稳健的信用指标,并将债务杠杆水平提高到与其持有投资地产的商业模式相匹配的水平,那么可能会影响穆迪上调其评级。可能引发评级上调的信用指标包括:(1)调整后的EBIT/利率上升至3.0倍以上;(2)租金收入/利息覆盖率上升至0.5倍以上;(3)调整后债务/调整后总资本持续低于50%-53%。

如果宝龙地产的销售下降,或者该公司采取更激进的扩张战略,削弱其信用指标,穆迪可能会下调宝龙的评级。可能引发评级下调的信用指标包括:(1)调整后的EBIT/利息降至2.0倍以下;(2)租金收入/利息降至0.3倍以下;(3)调整后债务/调整后总资本上升至55%-58以上。

宝龙地产控股有限公司是一家专注于在中国建设大型综合住宅和商业地产的中国房地产开发商。该公司于2009年10月在香港交易所上市。截至2019年12月31日,创立该公司的许氏家族持有该公司59%的股份。

截至2019年12月31日,宝龙地产用于开发的土地储备总计约2970万平方米,包括正在开发和未来开发的总建筑面积。

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