上海中介风云突变 上半年二手房交易火爆也许是根源

原标题：上海中介风云突变 上半年二手房交易火爆也许是根源 来源：21世纪经济报道

上海二手房是一个万亿规模的市场。

今年复工复产后楼市快速解封，二手房市场同步回暖，与此同时，“春江水暖鸭先知”的中介行业却率先摆出了竞争态势：美凯龙爱家扩张凶猛，中原推行合伙人制变革，链家大量招聘大学毕业生扩军。

“最近美凯龙爱家扩张有点猛，把中原离职员工在外面开的店面整个直接收购了。”一名中介人士对21世纪经济报道透露，复工复产后，上海二手房市场回暖，美凯龙爱家的扩张步伐也加快了。相比链家、中原等老牌中介品牌近期没有明显的开店动作，美凯龙爱家似乎走得有点远。

但美凯龙爱家总裁、创始合伙人冯全林日前接受21世纪经济报道专访时表示，（扩张）快并不是美凯龙爱家的目标，健康才是。文化团队、业务模式、系统组织流程、投入产出比，是冯全林眼中健康的一些指标。他认为，这些指标都有助于美凯龙爱家实现低成本扩张。

扩张逻辑

今年上半年，上海二手房成交11.21万套，成交金额3392.58亿元。而去年全年上海二手房累计成交金额7193亿，成交套数23.8万套。剔除疫情影响的一季度，今年上半年上海二手房交易可以用火爆来形容。

这也许才是中介行业竞争加剧的根源。

针对近期美凯龙爱家对某些中介门店的整体收购，冯全林指出，门店收购筛选的核心标准，是对门店人员综合素质的考察。目前为止，美凯龙爱家仅收购了十几个整店，占所有门店数量的7%。冯全林很看重收购成本，他坦言，“他如果想和我们一起干，那他的店就不该有太多溢价。”换言之，美凯龙爱家的策略并非溢价收购，而是看这家店装修花了多少钱、付了多少押金等这些真实的成本。

美凯龙爱家有自己独有的一套扩张逻辑。放眼行业，链家、中原、太平洋(4.570,0.06,1.33%)房屋等“老大哥”已进入另一个发展阶段，他们走过了“根据行情调整门店规模”的阶段，正在探索新的发展模式。中原从去年开始实行合伙人制，区域总经理相当于合伙人，自主核算人力和门店租金成本，这就导致很多熟手员工纷纷出走，自立门户。这些员工离职之后，进入创业阶段，也面临一、二手业务转型的瓶颈。上海中原浦东一区域经理对21世纪经济报道表示，一般而言，一个门店里做一、二手代理的员工比例为8：2，出于职业习惯，两类员工很少互相转型。

美凯龙爱家的机遇就在于此。冯全林过去的职业生涯影响着他的管理逻辑，他不是传统的房产中介人，在进入中介行业之前，冯全林在阿里负责国际站，就是B2B的生意，而中介门店其实是一个2C的生意。冯全林认为，两者核心都是销售和管理，人性和业务是相通的。“链家、中原、太平洋房屋、美凯龙爱家，都是开门店的商业模式，但不一样的地方在于，美凯龙爱家更注重成本核算，更节约资源，依此来打造客户服务闭环。”

冯全林坚持不搞人海战术，“不求人多，但求人对”“不求快，求健康”。拿整店收购举例，他会针对门店的人员状态做精细化管理：比如，一个店有房租、装修等成本，美凯龙爱家收购它之后，会以一家小微创业公司合伙人，而非普通的职业经理人的态度去运营。他认为，中介行业有两个核心的竞争逻辑。第一个是垃圾时间，招到不对的人而浪费资源，就相当于制造了垃圾时间；另一个是购房周期，行业属性离不开人，人效低，还离不开人，核心是解决这个问题的矛盾。既然单一客户无法重复购买，那么客户认可后的转介绍显得尤为重要，这就要对客户进行深层次的服务。

冯全林认为，当一个经济周期或者说宏观调控来临的时候，没有哪家企业能扛得住这种风险。谁也不想在垃圾时间里被时间淹没，如果有价值的东西留不下，那就会在经济周期里被打败。他认为美凯龙爱家现在打造的企业文化价值观，是节约时间、节约资源，用有限的时间和资源做成事情是永远的追求。至于“不计成本、不考虑健康、盲目去扩张……几乎是必死无疑，就算有人能成功，也不是我们要走的路。”

中介裂变

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP