正荣服务全球发售2.5亿股，正荣地产千亿销售的背后|正荣地产_新浪财经

原标题：正荣服务全球发售2.5亿股，正荣地产千亿销售的背后来源：闽商观察

2016年，将集团总部从福建迁至上海的正荣地产发展势头愈发凶猛，于2017年在“中国房企综合实力TOP200”中跃居第19位，并于2018年在香港上市。

势头猛进背后，是当家人欧宗荣的有效指挥。与地产事业共荣共生，欧宗荣家族以370亿元财富名列“2020胡润全球富豪榜”第430位，成为莆田首富。

正荣服务通过聆讯

在步入新三年以后，正荣地产在经营管理等方面更加注重，以“精总部、强区域”等方式稳步前行。

据了解，正荣集团2000年成立的正荣服务早在1月2日就向港交所递交了招股书。在6月24日，正荣服务于港交所更新了聆讯后资料集。

6月29日，正荣服务发布公告称，全球发售的股份数目为2.5亿股股份，其中香港发售2500万股，国际发售2.25亿股，发售价每股3.6港元至4.7港元。

正荣服务主要包括物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务这三个业务。据了解，正荣服务此次上市拟募集资金大约在9亿至11.75亿港元之间。

目前，正荣服务已经在长江三角洲地区、海峡西岸地区、中西部地区、环渤海地区等区域布局，在管总建筑面积约为2290万平方米，总签约建筑面积约为3700万平方米，2019年净利润达1.09亿元。

正荣集团并非是闽系地产唯一一家选择拆分物业上市的房企。成立于1993年的宝龙商业是宝龙地产旗下的商业运营服务供应商，在去年8月20日向港交所提交了分拆宝龙商业上市的申请，12月6日通过港交所聆讯，宝龙商业主要从事商业运营服务及物业管理服务。

物业分拆上市最早或许是在2014年6月，花样年分拆彩生活在港股上市，是首个上市物业公司。彩生活的分拆上市举动也点燃了市场的热情，开始有房企“仿效”。比如中海物业、中奥到家、绿城服务等都紧随其后。

事实上，房企将物业管理业务分拆上市在近几年已经不是新鲜事，物业管理板块分拆上市越发成为一种趋势。目前还有不少闽系房企正在筹备分拆物业上市一事，比如世茂物业更名为“世茂服务”后预计在2021年分拆上市；比如金辉地产在上市前夜剥离物业管理业务板块，或许也是在为物业管理业务未来分拆上市做准备；比如阳光城在2019年度业绩会上表示正在积极研究分拆物业上市；比如禹洲集团董事局主席林龙安也宣布预计在一年内将物业分拆上市。

可见物业分拆上市好处多多，一方面可以反哺母公司，为其地产规模的扩张“造血”，此外物业分拆上市融资的限制相对地产上市企业会小点，可以缓解房企资金压力；另一方面，房企发展目前的局限性愈发明显，物业则相当于一个突破点，价值愈发凸显，是房企可持续发展的新蓝海。

易居企业集团CEO丁祖昱曾预测，未来10年物业管理规模将达500亿平方米，从基础服务到增值服务，物业服务市场空间将达3万亿。

国内的物业管理行业目前处于跑马圈地的阶段，看谁能够更快更准抢占赛道。

正荣地产的“烦恼”

6月23日，《2020中国房地产开发企业华东华中区域测评研究报告》正式发布，正荣地产闯进了“2020中国房地产开发企业上海市30强榜单”，位列第五。前五强中，还有两个闽系房企，即世茂、旭辉。另外，正荣地产还获得“2020中国房地产上市公司经营绩效5强”第1位。

研究报告显示，在区域布局方面，正荣地产一直在坚持区域深耕。长三角是正荣地产的大根据地，2019年长三角销售金额为721.59亿元，业绩贡献超过一半，此外环渤海、中部、西部、海西、珠三角等区域，也在正荣地产投资范围内。

荣光的背后，正荣地产也面临着“高管变动、发债不断”等烦恼。

先从发债说起。

6月5日，正荣地产发布公告称，将发行一笔金额为2亿美元的票据，年化利息为8.30%，到期日为2023年9月15日。

在此前的5月15日，正荣地产就表示，将发行2亿美元2024年到期、年息8.35%的优先票据。

正荣地产表示，这些美元债券所得款项净额将用于现有债务的再融资。

与债务压力剧增相对应的是正荣集团的人事动荡。

6月8日，正荣地产公告显示，欧国强先生因其他工作事务，自股东周年大会结束后，退任公司非执行董事。而今年也才36岁的刘伟亮正式获委任为执行董事。

曾经，正荣地产是以“黄仙枝、林朝阳、王本龙”三人为核心的管理团队，随着行政总裁王本龙离职，林朝阳、肖春和被调走，到去年11月，就只剩下了黄仙枝，并且暂代空缺出来的行政总裁一职。

这之后，正荣地产提拔了不少年轻的高管，由11位高管组成了一个全新团队，这之中就有刘伟亮，这个团队80后占比超过60%。

而在今年，正荣地产助理总裁、营销中心总经理段静离职，副总裁田永盛内部提出离职……看来，正荣地产的高管还在频繁变动。

有媒体报道，上市后的正荣地产在不到两年的时间里已经有10多名高管离职。

千亿销售的背后

虽然高层变动频繁，但正荣地产去年走得还是相对稳健、笃行。

正荣地产此前曾提出“新三年战略”，将2019—2021年设定为“高质量发展期”，通过提升运营水平，改善债务结构，带动营收及盈利水平持续提升。

而2019年是正荣地产进入后千亿时代的首年，也是实施“新三年战略”首年，正荣地产也顺利完成全年合约销售目标，在保障业绩稳定增长的前提下，核心净利润大幅提高。

数据显示，正荣地产2019年完成销售额1307.1亿元，同比增长21%，完成去年年初制定的1300亿元销售目标。去年全年，正荣地产实现了325.6亿元的营收，实现净利润30.9亿元。

此外，正荣地产截至2019年末净负债率75.2%，短期债务占比约34.2%，持有现金353亿元。数据体现了正荣地产财务优化的能力，也是其高质量发展的因素之一。正荣地产的融资成本逐年下降，2019年加权融资成本为7.5%，同比下降0.3个百分点。

业务增长背后，是土地储备的扩张。

数据可以说明：2016—2018年，正荣地产分别录得合约销售额392.92亿元、701.53亿元、1080.17亿元，3年内销售金额增长近2倍，年复合增长率达65.8%。

截至2019年底，正荣地产去年新增土地储备面积约560万平方米，新增土储权益比提升至73%。2019年，正荣地产共新增41幅土地，自此累计进入共30个城市。正荣地产累计合约销售建筑面积为843.9万平方米，其中，85%位于强二线城市，包括南京、合肥、西安、成都、重庆、郑州、佛山、福州、南昌、厦门等，在全国六大区域布局进一步深化。

进入2019年后，正荣地产在土储的分布上更加均衡，长三角、海峡西岸依旧是不可动摇的大本营，此外中西部土储占比稳步提高，而且逐步涉足环渤海经济区、粤港澳大湾区。截至2019年末，正荣地产共有182个土地项目，土储达2615万平方米，总货值达到4500亿元，足够未来三年开发使用。

董事会主席兼行政总裁黄仙枝表示，今年是一个很好的收并购时机。

在经历了2013-2015年的扩张期、2016-2018年的升级期之后，正荣地产今年的销售目标是1400亿元。