上市公司提供担保房企借道金交所融资的产品能投吗|金交所_新浪财经

原标题：上市公司提供担保房企借道金交所融资的产品能投吗来源：网贷之家

房地产业作为资金密集型产业，对资金具有非常强的依赖性，不论是前期开发拿地，还工程实施阶段均需要大量的资金支持，故融资成为房地产开发企业项目开发必不可少的环节。然而近年房企受地产调控政策影响，银行贷款、境内外发债、信托等外部融资渠道逐渐收紧，不少房地产开发商开始选择借道金交所进行融资。对于房地产开发企业如何借道金交所，投资者在投资中又应重点哪些方面，本文将对此进行分析。

房企主流外部融资渠道收紧

目前房地产企业融资渠道主要有银行、信托、私募基金、券商渠道等，融资方式主要为银行贷款、信用债、资产证券化、境外债、非标融资、股权融资等。

银行贷款

银行贷款主要有银行开发贷、并购贷、土地储备贷款、流动资金贷、经营性物业贷、项目抵押贷款等方式。

其中银行开发贷为房地产开发商的主要银行贷款方式，而开发贷是需要满足432基本条件，其中“4”是指四证齐全，即《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》四证要齐全；“3”即是自有资金不低于开发项目总投资的30%，不过2015年9月9日国务院下发的《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》对项目资本金的比例有所调整，如房地产开发项目中保障性住房和普通商品住房项目资本金维持20%不变，其他项目由30%调整为25%；而“2”则是指房地产开发企业资质不低于二级。

但近年在党中央“房住不炒”的政策导向，房地产开发贷监管逐渐收紧。根据中国人民银行披露的数据，截至2020年一季度末，房地产开发贷款余额11.89万亿元，同比增长9.6%，增速比上年末低0.5个百分点。

信托

房企通过信托融资的方式主要分为债权型、股权型、收益权型以及组合型业务模式，其中房地产信托股权投资通常采取附带回购条款的股权信托，即“明股实债”的方式。

不过2019年5月银保监会下发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》进一步规范信托公司对房企融资的模式，如不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资；同年7月，银保监会约谈部分房地产信托业务增速过快信托公司，要求控制业务增速等。

据中国信托业协会披露的数据，截至2020年1季度末，投向房地产领域的信托资金总额为2.58万亿元，较2019年末下降1249.87亿元，可以看出在监管政策指导下，信托业持续降低房地产信托规模。

其他融资渠道

私募、公司债、境外债、短期融资券等也是房地产开发企业融资的主要方式，但目前房地产开发企业通过私募、公司债、境外债等方式融资渠道也受到限制，如《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号―私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》明确规定私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金，且中基协多次强调不得搞明股实债，再如2019 年7月，发改委发布的《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

房企借道金交所融资的业务模式及投资重点

在主流外部融资渠道持续收缩的情况下，不少房地产开发商开始借道金交所寻求出路。目前房地产开发商与金交所合作的产品模式主要有债权收益权转让和定向融资计划两种，下文将具体介绍这两种业务模式及投资者需的重点。

债权收益权转让模式

房企债权收益权转让是指融资方将已形成的债权收益权通过金交所挂牌备案登记转让给投资者进行融资，资金投向多为房地产开发项目，融资方通常为房地产开发企业旗下子公司。

同时在此模式下，融资方通常也会引入第三方机构进行增信，由第三方机构提供担保、承诺回购，其中第三方担保机构多为关联公司或集团母公司，如弘阳地产发行的某个债权收益权转让项目，该项目融资方为弘阳地产旗下子公司，转让的底层资产为旗下保理公司持有的房地产开发项目的应收债权，并由弘阳置地提供担保。

定向融资计划模式

定向融资计划是指房地产开发企业将以直接融资为目的，并约定在一定期限还本付息的产品在金交所备案登记，投资者通过金交所认购投资，其中发行方也就是直接融资方，通常为房地产开发企业旗下某个房地产开发项目的主体，并且在此模下，融资方通过也会引入第三方机构提供担保，承担无限连带责任，第三方担保机构多为集团母公司，如中南建设发行的某个定向融资计划，发行方为中南建设旗下威海房地产开发项目的主体，而采取的风控措施为融资主体母公司提供100%股权质押，同时由中南建设提供无限连带责任保证担保。

从房企类债权收益权转让项目与定向融资计划两者区别来看：

首先，两者的融资方不同，债权收益权转让的融资方多为房地产开发项目债权持有方，而定向融资计划则多为房地产开发项目的主体；

其次，两者的交易结构不同，前者交易结构较为复杂，延长了融资链条，而后者交易结构较为简单，由房地产开发项目直接向投资者融资；

最后，定向融资计划通常采用受托管理人制度，产品存续期间根据受托管理协议的约定由受托管理人履行受托义务，如监管产品募集资金使用情况等。

投资重点

从以上两种房企融资业务模式来看，不论是债权收益权转让产品还是定向融资计划，其安全性主要还是取决于房地产开发项目的销售回款和增信方的担保能力，这也是投资者在投资过程中应的重点。

对于房地产开发项目的销售回款，目前房企在金交所融资项目多为处于建筑施工阶段的开发项目，对于此类项目，投资者应重点开发项目楼盘地理位置、周边配套情况、预售情况、销售定价、市场定位、去化率、当地房产政策以及区域总体规划等直接影响还款来源的因素。

而第三方担保是对投资者的最后一道风控保障，特别是房企类融资项目，第三方增信机构的担保能力更是尤为重要，投资者应重点担保方的背景、总资产、净资产、负债率、营业收入、对外担保余额、主体信用评级等。

如中南建设旗下公司发行的定向融资计划就是由中南建设提供无限连带责任担保，中南建设为A股上市公司，根据其发布的2019年报，中南建设2019年全年营收718.3亿元，净利润达到41.6亿元，截至2019年末，总资产为2905.71亿元，净资产214.39亿元，2019年末，中南建设及其控股子公司对外担保余额为108.6亿，对子公司担保余额为555.27亿，同时年报显示，2019年6月中南建设获得联合信用评级有限公司及东方金诚国际信用评估有限公司综合评定主体信用等级为 AA+。

再如弘阳地产旗下子公司发行的债权收益权转让项目是由弘阳置地提供担保，而弘阳置地是港股上市公司弘阳地产的全资子公司，根据其发行的产品说明书显示，截至2019年底，弘阳置地总资产878亿，年净利润17.65亿，再如弘阳地产2019年报显示，弘阳置地于2019年6月获得中诚信证券评估有限公司及联合信用评级有限公司的主体长期信用等级为 AA+。

总结

近年随着银行贷款、境内外发债、信托等主流融资渠道的收紧，金交所成为了不少房地产开发企业新的融资渠道，甚至不乏知名房地产开发商也开始通过金交所进行融资，如中国房地产业协会和中国房地产测评中心发布的《2020中国房地产开发企业500强榜单》中前50强的中南建设、祥生地产、弘阳地产等。

另外，地方政府设立金交所的目的主要是为了盘活和处置各地流动性差的金融资产，建设多层次资本市场，解决企业融资难问题，而金交所的出现在一定程度上缓解房企的资金压力。同时近两年随着部分银行智能存款限额停售、P2P网贷行业清理整顿、以及中基协多次强调私募投资基金本质是投资而非借贷，金交所也成为不少投资者投资类固收产品的渠道。而对于房企类融资项目，投资者需注意的是金交所在整个融资过程中是作为信息中介和通道，应重点融资的房地产开发项目的销售回款能力和增信方的担保能力。

日前，某房企拟发行总规模不超过25,000万元的定向融资计划，期限12个月。同时，A股上市公司、TOP20强房企为有关融资提供全额连带责任保证担保。