中小房企再掀赴港“上市潮”：几家欢喜几家愁

原标题：中小房企再掀赴港“上市潮”：几家欢喜几家愁 来源：新浪财经

6月初，浙系房企祥生地产向港交所递交招股书，标志着最后一家未上市的千亿房企也正式发起港股IPO冲刺。

实际上，祥生地产只是近期赴港排队上市房企中的一员。今年以来，已经在港递交招股书的还包括大唐地产、实地地产、港龙地产、三巽控股、上坤地产、海伦堡中国、奥山控股、万创国际等10多家房企。

此外，还有市场消息称，成都房企合能集团、安徽房企文一地产近期也正与投行接触，筹备赴港上市。

递交招股书让房企大军似乎站在了资本市场的同一起跑线上，但真想敲响港交所那下神圣的锣声，不同梯队与资质的房企或将面临分野，在IPO的道路上落入不一样的命运之门。

在上述的这些房企中，万创国际已经四次IPO闯关失败，海伦堡中国、奥山控股两次IPO未果，三巽控股、港龙地产、大唐地产则在今年招股书失效后迅速更新并二度递表，IPO闯关之路都颇为曲折。而即便顺利上市，这些房企或还要面临认购不足、开盘遇冷、股价破发等更多考验。

规模化下的债务难题

房企在A股IPO早已冰封许久，在房地产调控基调不变、融资环境整体收紧的背景下，房企“回A”之路也更加艰难。而港股上市的门槛相对较低，加上与海外资金对接便利，自2018年起自然成为了多家房企的上市地选择。

2018-2019年期间，成功赴港上市的房企共有10多家，其中包括正荣地产、美的置业、德信中国、中梁控股、新力控股、景业名邦等公司。而今年到目前为止，仅有汇景控股一家房企在1月挂牌上市。

哪怕受疫情影响，中小房企赴港上市的步伐依然没有停止。据新浪财经统计，上半年以来，祥生地产、大唐地产、金辉控股、实地地产、港龙地产、三巽控股、领地控股、鹏润控股、上坤地产等10多家房企已向港交所递交了招股书。

规模化扩张以及债务优化，是赴港IPO的房企老生常谈的话题。尤其是一些“蚊型房企”或者地方性房企，销售规模较小，且负债率常年处于高位、资金链相对紧张，对上市募资、拓宽融资渠道有着更着急的诉求。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，正处于规模扩张期的中等房企会迎来一波上市高峰，这些房企的共同点在于正处于追求规模发展的关键时期，部分中小房企近两年发展速度比较快，因此融资需求更高。

以祥生地产为例，克而瑞数据显示，祥生地产2017年-2019年全口径销售额分别为567.6亿、1029.2亿和1159.3亿。根据公司招股书，祥生地产2017-2019年营收分别为62.93亿、142.15亿和355.2亿元，复合年增长率为137.6%。

但千亿销售规模的背后，祥生地产也难逃高周转带来的负债问题。公司有息负债从2017年的258.74亿增至2019年的285.27亿，2017-2019年净资产负债率分别高达1380%、740%和360%，远高于行业平均水平。

而从外部环境来看，随着资管新规的出台，国家进一步加强对险资、信托的监管力度，银行的信贷政策也在细化房企指标，房企均面临着融资渠道进一步收窄的现实。

一位负责房企融资业务的人士指出，部分银行有自己的白名单，与房企的销售规模、市场排位有关，房企是上市公司还是非上市公司，也会影响到具体融资的条件。

同策研究院首席分析师张宏伟表示，“目前非上市的房企还是以中小规模的房企为主，因此它们在授信规模上比较受限、融资成本也相对较高。”

这一点也是目前大多数在香港等候上市房企的共通点。比如领地控股，公司招股书显示，截至2019年末，领地控股共有26笔信托融资借款，借款本金余额约59.89亿元，占2019全年借款总额117.55亿元的一半。

而上述26笔信托融资借款仅4笔利率在10%以下，大多数利率水平介于12%-13%之间，另有3笔信托融资利率达到14%。

相对高昂的融资成本以及不太健康的债务结构，在一定程度上拖累着房企的流动性。以实地地产为例，这家由富力地产联席董事长张力的独子张量创办的房企，于5月20日在港交所披露招股书。

截至2019年末，实地地产未偿还借款总额为126.57亿元，其中一年内需要偿还的短债35.84亿，而实地手头的现金及现金等价物只有20.39亿元，现金不足以覆盖短债。

IPO闯关之路曲折

房企怀揣着百亿千亿的规模之梦，前仆后继地闯关港股IPO。但对于不同梯队、不同资质的房企，在IPO这条道路上，或许会落入不一样的命运之门。

根据港交所上市流程，拟上市公司要经历四个阶段，即提交招股书等文件材料，港交所和保荐机构进行问询，现场聆讯，公开招股、发行、上市。一般而言，申请周期为3-6个月时间，而如果公司未能在6个月内完成上市，则需要重新提交申请。

在上述已经递交招股书的内房企中，万创国际已经四次IPO闯关失败，海伦堡中国、奥山控股两次IPO未果，三巽控股、港龙地产、大唐地产则在今年招股书失效后迅速更新，并在今年5、6月期间二度递表，IPO闯关之路都颇为曲折。

房企首先要经历的是港交所的材料审批通关。张宏伟指出，赴港上市有几项重要的核心指标，近三年企业盈利能力及负债率，主线业务的盈利要符合最低盈利要求，如果核心指标达不到要求，可能会被打回重新申报，企业在重新提交的过程中，需要对土地及负债进行优化。

以港龙地产为例，公司去年10月正式递交招股书，由于未获港交所通过，该招股书于今年4月22日失效。然而，首份招股书失效后不到半个月内，5月12日港龙地产又重新提交新版招股书，上市迫切之心溢于言表。

港龙地产首份招股书未获批的原因，或与公司存在民间借贷纠纷有关，“这不符合香港IPO的原则，如果不能事前解决这些问题，那么港交所就不会批准”，香颂资本执行董事沈萌此前接受媒体采访时曾表示。

另一方面，即便顺利通过递表、问询、聆讯，从过去几年的案例来看，房企或还要面临认购不足、开盘遇冷、股价破发等更多考验。

今年1月上市的汇景控股就出现了公开认购不足的情况。公司招股结果显示，公开发售部分未获足额认购，认购合共2535.4万股，相当于根据公开发售初步可供认购的公开发售股份总数7881万股约0.32倍。而类似的“尴尬”情形，都曾发生在2019年上市的银城国际、天保集团身上。

此外，新浪财经注意到，2018年以来在香港上市的13家内房股中，目前有6家公司股价已经破发。其中跳水幅度最大的是恒达集团控股，今日收盘价为0.96港元/股，较发行价1.24港元下跌22.58%，而大发地产、万城控股、银城国际、中梁控股和景业名邦则相对发行价均有小幅下滑。

在丁祖昱看来，各大中小房企纷纷通过赴港上市，为企业输血，虽能解一时之急，却也不是长久之计，因为单靠上市所能进行的融资其实是非常有限的，“更为重要的是，上市后房企的运作将变得更加透明和规范，如何赢得资本市场的认可，从而大幅拓宽融资渠道、进一步降低融资成本才是关键所在。”

随着千亿规模的房企悉数上市，此后赴港IPO的房企大军将会迎来更大比例的中小型房企。对于后续房企赴港IPO的成功率问题，张宏伟对新浪财经表示，只要符合港交所上市条件，公司财务健康，原则上都没有太大问题。

而在盘古智库高级研究员江瀚看来，中小型房企香港IPO的成功率或有可能下降，但也要考虑整个房地产市场以及房企自身的变化。江瀚表示，对于中小型房企来说，融资是关键，在当前市场格局之下，如果IPO不顺，中小房企可能会面临被吞并或者洗牌的危机。（新浪财经 徐苑蕾）

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