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原标题：林中有个好“基”友 来源：乐居财经
原标题：林中有个好“基”友
旭辉(HK.00884)是港企恒基兆业(00012.HK)在内地的老朋友。近7年来，他们签下了一个又一个合作协议。就在2020年“520”到来前一周，他们再一次“牵手”了。
乐居财经获悉，旭辉集团股份有限公司近日新增了三家投资企业，分别为太仓兴哲商务咨询有限公司(兴哲)、太仓兴诺商务咨询有限公司(兴诺)、太仓兴立商务咨询有限公司(兴立)。
三家公司均成立于5月15日，注册资本均为100万元，所属行业为租赁和商务服务业，法定代表人均为方轶群。
其中，旭辉集团分别与苏州恒田房地产开发有限公司、重庆恒方房地产开发有限公司、重庆恒兆房地产有限公司，共同持有兴哲、兴诺、兴立的股权，持股比例均为51%、49%。
相关信息显示，苏州恒田为恒田苏州发展有限公司的全资子公司，重庆恒方、重庆恒兆皆为恒基中国地产有限公司(恒基中国地产)的全资子公司。而恒基中国地产，则由恒基兆业间接全资拥有，是恒基兆业在内地的运营主体。
很明显，旭辉又拉来了港企老友恒基兆业，继续双方的合作。
多次牵手
旭辉与恒基兆业的合作由来已久。早在2013年7月，两者就曾约定共同发展位于杭州市余杭区的恒基旭辉府。同年12月8日，他们又订立了合作框架协议，共同开发旭辉高价投得的位于上海市闵行区虹桥商务区的恒基旭辉中心。
2016年9月，旭辉参与开发恒基兆业位于苏州、宜兴及长沙的相关项目，其根据合作协议将投资10.37亿元。合作协议涉及的项目为苏州水漾花城2期及3期、苏州相城区G3项目、宜兴誉珑湖滨及长沙凯旋门。
隔年7月，旭辉与恒基兆业，再次合作开发位于苏州吴中区的两个住宅开发项目，总建筑面积16.41万平方米，合共可售货值达人民币45亿元。
2018年年初，将近一年未在内地拿地的恒基兆业，突然在苏州高新区浒关开发区单独出手，以23.11亿元的价格落下一子。地块为城镇住宅用地，楼面地价1.36万元/平方米。
但9个月后，它还是一如既往地想起了旭辉。经过协议安排，旭辉将透过子公司，合计持有该项目34.96%股份，拟进行交易应付的资本承担总额约为12.99亿元。
而他们最近的一次公开合作，则要看回去年6月份订立的“滨湖合作协议”。
在此前两个月，旭辉曾以17.31亿元竞得合肥滨湖区地块，总规划建筑面积达11.9万平方米，地块用途为居住用地。“礼尚往来”的旭辉，请来了恒基兆业按50:50的比例，共同注资成立了项目公司。
彼时旭辉表示：“滨湖合作协议让本集团得以进一步加强其与恒基兆业的合作，并凭藉合作缔造的协同效应，获取中国合肥市物业开发项目所带来的经济利益。”这寥寥的几句话，成为了他们一系列合作的“注解”。
乐居财经查阅恒基兆业年报获悉，目前，在物业开发项目中，恒基旭辉湖山赋、上海恒旭荟、合肥旭恒花园等，都由恒基兆业与旭辉共同开发。
而南京玲珑翠谷、苏州水漾花城、宜兴恒基·誉珑湖滨等项目，虽然由恒基兆业100%持有，但仍有旭辉分摊成本、共享收益的身影。
其中，旭辉参与开发玲珑翠谷第三期，占分摊成本及经济利益50%；参与开发水漾花城第五期(第24号及30号栋)及六期住宅社区、综合商业项目，占分摊成本及经济利益30%；参与开发宜兴恒基·誉珑湖滨F地块2A、2B、3期，以及B1地块2-3期，占分摊成本及经济利益50%。
恒基内地步调
从2014年开始，港资撤离内地楼市，不知不觉成为了一种趋势。在几年的时间内，长实、信和置业、华人置业、瑞安房地产等港资，频频出售内地项目资产。
在这期间，恒基兆业也抛售过资产。比如2017年3月，它曾以17.27亿元向碧桂园出售持有位于广州芳村尚待拆迁及清理地块，项目原可建楼面面积逾1200万平方呎。
同年5月，恒基兆业再以71.76亿的价格转让若干公司的权益，标的公司分别持有位于沈阳、鞍山、铁岭、大连及广州的9个项目，项目原可建楼面面积合共约3900万平方呎，接手方为富力。
这使得恒基兆业在内地的土储大量缩水。2014至2016年，恒基兆业在内地的土地储备中自占楼面面积，分别为1.36亿平方呎、1.27亿平方呎、1.01亿平方呎。而到了2017年，其土储仅为3550万平方呎。
2019年，恒基兆业在内地的土储再次缩减。除了约52万平方呎的存货之外，其“粮仓”仅有3186万平方呎的体量，当中约70%可发展为住宅物业。
或许恒基兆业在意的，已不是内地布局的多寡，而是能够在降低经营风险的同时，获得收益。在这种情况下，与内地开发商合作，就成为它重要的发展策略之一。
据乐居财经统计，恒基兆业年报中，合共披露了20个开发项目，其中只有7个项目(包括旭辉参与的3个)持有100%股权，其余项目的持股比例均未超过51%，增城润悦花园甚至仅有10%的权益。
凭借大量的合作模式，去年恒基兆业录得自占合约销售总额约82.86亿港元，销售自占面积为520万平方呎，同比分别增加53%及37%，主要销售项目为西安御锦城、宜兴誉珑湖滨、长沙恒基旭辉湖山赋、北京祥云赋、苏州宽阅雅苑、和庭、弘庭等。
期内，恒基兆业在内地拥有约640万平方呎的已建成投资物业。这些投资物业包括北京环球金融中心、上海名人商业大厦、六八八广场、广州恒宝广场等，录得应占租金总收入为18.49亿港元，同比上升1%。
旭辉的合作账本
相比于港企，内地房企的“朋友圈”，则更为广大。旭辉在业内被人称为“合作之王”，自2019年以来，除了与恒基兆业合作之外，卓越、大悦城、花样年、弘阳地产等，均是它的联手对象。
自2013年起，旭辉已加强合作开发模式。年报显示，截止到去年末，它旗下60个主要项目中，有46个项目为合作开发，占比达76.7%。
在积极展开合作的过程中，一方面为项目带来资金注入，一方面降低后期运作风险，而旭辉也得以将规模迅速提升。2019年，旭辉已突破两千亿关口，实现了2006亿元的合约销售额。与此同时，还拥有5070万平方米的土地储备。
不过，大量合作的另一面，是较低的权益比例。2017至2019年三年间，旭辉的权益土储占总土储的比例，分别仅为51.6%、50.2%、52.3%。
根据克而瑞的数据，同期旭辉的全口径销售金额连续三年位列第15名，但在权益金额方面，则分别排第25位、第26位和第19位，且权益金额大抵只有流量金额的一半。2019年，旭辉权益销售额占比仅有55%，远远低于TOP100房企75%的平均水平。
对此，旭辉也正在改善自身的权益水平。总裁林峰此前表示，2020年，旭辉计划将土储权益比重提升到70%，未来持续稳定在65%-70%之间。而今年前4个月，旭辉共获取16宗地块，拿地权益占比已提升至九成。
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