布局优质财务稳健 准千亿黑马房企闯关港交所

布局优质财务稳健 准千亿黑马房企闯关港交所
2020年04月03日 12:52 徒步去远方

如何在结构性行情中开展投资布局?新浪财经《基金直播间》,邀请基金经理在线路演解读市场。

原标题:布局优质财务稳健 准千亿黑马房企闯关港交所 来源:徒步去远方

来源:雪球App,作者: 徒步去远方,(https://xueqiu.com/7187533908/145988919)

过去20年,房企依靠高周转的模式取得了令人瞩目的高速增长,成为中国经济最重要的增长引擎。而如今,房地产行业整体规模已经超过16万亿,行业整体发展已经进入到下半场,有专家直言,未来行业格局将由增量竞争转向存量竞争,行业马太效应将愈发显现。

作为中国最大的支柱型产业,房地产本身与宏观经济的联动性极强,中国经济要持续保持稳定的增长,房地产作为稳定器的角色不可动摇。所谓牵一发而动全身,虽然行业天花板渐显,还并不意味着房地产市场没有机会,中国城市化率才刚刚达到60%,距离发达国家80%的指标仍有较大的提升空间。

就是在这样的市场环境下,金辉控股于2020年3月25日向香港联交所递交上市申请,三家重量级券商农银国际融资有限公司、中信里昂证券资本市场有限公司、海通国际资本有限公司担任金辉控股本次上的联席保荐人。自此,前40强房企,除卓越集团外,基本都已上市接受资本市场的洗礼。

客观来说,目前并非房企上市的最佳时机。与其他二线房企在前几年地产高景气周期中迅速加杆杆扩张上市不同,金辉控股并不急于上市,而是在一直在潜修内功;而在此时公司仍敢于逆市亮剑,底气何在?

底气一:低调务实、稳健发展——打造典型的金辉烙印

有别于闽系房企的“敢打敢拼”,金辉控股业内以低调、稳健著称。公司自2014年起连续七年被中国房地产协会评为「中国房地产企业前五十强」,且于2020年被国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院授予「中国房地产百强企业」中位列第37 名,并于2020年获中国房地产协会授予「2020年中国房地产开发商前五十强」中位列第36名。

低调务实的同时,金辉并未在发展速度上失色。在稳健的财务杠杆作用下,凭借行业内领先的去化率及销售回款水平,公司近几年取得了高质量的增长。

据招股书显示,在2017年、2018年及2019年三年里,金辉控股营业收入分别为人民币117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元,年复合年增长率48.5%,其中2019年度增幅高达62.56%,远超目前已公布业绩的主流房企平均增速;另外,销售方面,根据克而瑞研究院数据,金辉2017-2019年的全口径销售额分别为445.1亿、746.8亿、888.6亿,三年符合增长率为42.5%。过去三年销售额排名稳定在行业40名左右,同时每年会实现1-2名的提升,整体业绩发展速度稍快于行业平均水平。

值得注意的是,金辉控股取得这样的成绩是在非资本市场助力下取得的,一旦打开融资的翅膀,金辉的成绩绝对不仅于此。

底气二:清晰的市场定位和持续提升的产品力

金辉控股1996年起家于福建福州,2004年开始全国化战略,随后于2009年将总部迁至北京,目前金辉控股的业务已经扩展至中国五大经济发展势头强劲的区域,包括长三角、环渤海、华南、西南及西北。布局城市达30座,包括北京、上海、天津、重庆、福州、杭州、南京、武汉、长沙、西安、苏州、石家庄等一线、强二线及环一线城市,并且在上述多个城市中进入销售十强。

如此傲人成绩的取得得益于金辉清晰的市场定位——切入刚需市场。众所周知,受制于近些年国家的调控政策和房价的快速增长,很多有着购房潜在需求的刚需用户并未及时买房,房地产整体虽然接近饱和,但刚需市场仍有极大的潜力,尤其是在一、二线人口净流入的城市,刚需仍有较大的增长空间。而金辉正是瞄准了这一点,针对首置和首改客户的住宅物业,推出高性价比的购房选择。

另一方面,持续提升的产品力也是金辉控股能够hold住这些刚需用户的法宝。公司核心产品优步系和云著系主打刚需用户,占据了公司权益面积的半壁江山以上。其中优步系致力于为首置客户提供高性价比的物业,在满足其居住自有房屋需求的前提下,为其打造实用和便利的多功能空间。云著系则致力于为有改善住房需求的客户提供舒适的物业。此外,云著系以融合智能的居住设施及具美学的设计为特色,为客户提供舒适、便捷及智能的居住体验。截至2019年末,公司144个项目中有48个项目为优步系,32个项目为云著系,其权益总建筑面积分别为8,419,308平方米和6,724,077平方米,在总权益建筑面积中的占比分别为31.6%和25.2%。

同时,金辉已开发出铭著系和大城系,以满足不同客户群体的需求。铭著系致力于满足高端客户的奢居需求,委聘世界知名的建筑设计公司,以提供领先的设计和优质的居住体验。大城系则其致力于打造综合小区,为不同需求的客户提供便利舒适的居住体验。

凭借较强的产品开发能力和优质的住宅项目,金辉已在全国范围内确立了「金辉」的品牌地位。公司连续在2018年和2019年被中国房地产协会授予「中国房地产开发企业品牌价值

30强」和「中国房地产开发企业品牌价值成长性10强」,且连续在2018年和2019年被中国指数研究院授予「中国房地产品牌价值30强」和「中国房地产住宅开发专业领先品牌价值10强」。

显然,金辉控股在品质层面的追求为公司攻城略地奠定了坚实的基础。而高产品力、高性价比则成为金辉撬动刚需大市场的一把金钥匙。

底气三:强大的运营能力和优质的土地储备

运营能力是体现房企核心竞争力的关键指标,在地产存量竞争时代,运营能力对房企自身来说显得尤为关键。拿地、周转、回款无论哪个环节没处理好,都会对规模的扩张和负债指标产生较大的影响,进而影响授信、融资等一系列指标。

而金辉控股正是这方面的“三好生”。据《金辉集团2019年公司债券半年报》显示,在去化率及回款率指标上,金辉控股保持在行业内较高水平。其已完工项目销售平均去化率达96%,在建项目平均去化率达87%,预收款项达到554.98亿元,增幅34.35%,平均回款周期35天,这些数据均位居地产行业前列。

在快速去化、周转、回款的连锁作用下,金辉控股保持了较低且合理的负债水平。在投资者颇为看重的扣除合约负债的资产负债率方面,金辉控股2019年度的数据为47.73%。而根据wind数据统计,2019年中期,25家预收款最大的A股上市房企扣除预收款后的资产负债率中位数达到了51%。

更加值得一提的是,金辉控股的负债水平降低是在其拿地周期高峰的2019年实现的。这从另一层面展示出了公司强大的运营能力。

与其他房企追热点、拿地王的方式不同,金辉控股在拿地方面也是颇为老道,体现了一贯低调稳健的作风。一方面,公司通过严谨审慎的获地策略和灵活高效的获地方式,以相对低的土地成本在具有强大增长潜力地区的战略性地段积累了大量优质的土地储备。另一方面,金辉敢于逆市拿地。在2019年行业进入周期低谷的大背景下,金辉控股却加大了收储动作。并通过拿地新进入了绍兴、廊坊等多个热点城市。根据中国指数研究院2019年1-12月全国房地产企业拿地金额排行榜单的统计,金辉集团以272亿人民币的金额位列所有房企中的35位,略高于同期销售排行榜中的排名。但从拿地溢价来看,这些新获取的土地大部分溢价率较低,属于市场低迷期的补货。

所谓手中有粮心不慌,据招股书显示,公司截止2019年总土地储备为2667.44万平方米,覆蓋全国30个城市,土储均衡分布于我国需求稳定但受相关中国法律法规影响较小的二线城市和核心三线城市,占比高达93.4%。土地储备未售货值约为2800亿元,这为公司2020年冲千亿规模、未来3-5年的稳定增长提供了强有力支持。

卓越的产品力、强大的运营能力、优质的土储构筑了金辉在刚需市场极强的护城河,上市后,面对更加不确定性的宏观环境,金辉能否正式迈入千亿阵营,我们拭目以待。

港交所 房企

热门推荐

收起
新浪财经公众号
新浪财经公众号

24小时滚动播报最新的财经资讯和视频,更多粉丝福利扫描二维码关注(sinafinance)

7X24小时

  • 04-09 锦和商业 603682 --
  • 04-09 沪硅产业 688126 --
  • 04-09 锐新科技 300828 --
  • 04-08 朝阳科技 002981 --
  • 04-08 安宁股份 002978 27.47
  • 股市直播

    • 图文直播间
    • 视频直播间